Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

На рынке офисных и торговых объектов неспокойно

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » На рынке офисных и торговых объектов неспокойно

Госрегулирование ставок аренды торговых мест в торговых и торгово-выставочных центрах привело к тому, что в последние месяцы увеличилось предложение на продажу аналогичных строящихся объектов. Есть случаи, когда заказчики вынуждены даже приостановить строительство из-за того, что потенциальные арендаторы будущих торговых помещений стали отказываться от «своих площадей». Что касается рынка офисных объектов, то здесь наблюдается резкое увеличение спроса.

В последние шесть месяцев минский рынок торговой недвижимости характеризуется устойчивым повышением спроса на объекты со стороны покупателей. С начала года количество заявок, ежемесячно поступающих от потенциальных покупателей, увеличилось примерно в 2,5 раза. Причем основной рост пришелся на февраль - март (почти двукратное увеличение), в апреле не произошло никаких изменений, в мае прирост спроса составил около 50% по отношению к январю. В июне активность покупателей оставалась примерно такой же, как в предыдущем месяце.

«Сетевики» активизируются

Такая динамика обеспечена в первую очередь благодаря активности российских фирм - так называемых «сетевиков», владеющих сетью продуктовых магазинов и имеющих намерения расширять свою деятельность в белорусской столице. Их интересуют площади в пределах 1.000 кв. м, но чаще - около 500 кв. м. При этом скачок спроса в начале года минские риэлтеры объясняют тем, что такие фирмы стараются заниматься приобретением торговых объектов в зимне-весенний период. Лето и первая половина осени уходят на капремонт, оборудование купленных площадей и подготовку их к открытию. Поэтому есть вероятность, что в период летних отпусков активность «сетевиков» несколько снизится, а ближе к октябрю снова повысится.

Увеличение присутствия «сетевиков» в торговле, причем не только в Минске, но и в целом в Беларуси, прогнозируют и в Минторге («БР», №24/5). По словам одного из работников министерства, в развитых странах доля «сетей» в розничном товарообороте составляет не менее 30%, примерно половину рынка занимает средняя корпоративная торговля и 15-20% - представители малого бизнеса (индивидуальные предприниматели и мелкие фирмы). «К формированию такой структуры товарооборота постепенно будем двигаться и мы», - полагают в Минторге. И, похоже, этот процесс уже начался, в том числе и благодаря недавним указам президента №№148 и 285. Что касается 285 указа, то он несколько усложнит жизнь торговцев-предпринимателей. Им придется платить больше налогов, усиливается контроль за их деятельностью. Понятно, что такая нагрузка окажется далеко не всем по силам, и некоторым придется уйти из бизнеса, - отмечают в Минторге.

Выгодность аренды под вопросом

А вот указ №148 отчасти делает менее выгодным сдачу торговых мест в торговых и торгово-выставочных центрах в аренду и субаренду индивидуальным предпринимателям.

Как известно, в соответствии с указом от 24 марта 2005 года № 148 "О неотложных мерах по поддержке предпринимательства", владельцы торговых мест Минска (как, впрочем, и других городов) должны перезаключить, что, собственно, уже и сделано, до 1 июля договоры с предпринимателями-арендаторами по уже новым арендным ставкам.

Как сообщил на прошлой неделе журналистам вице-премьер Андрей Кобяков, ссылаясь на 148 указ, размер арендной платы за торговые места устанавливался исходя из базовой ставки арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади.
По словам вице-премьера, на отдельных рынках уже применены к базовым ставкам как понижающие, так и повышающие коэффициенты. К примеру, из 495 торговых объектов на 282 применены повышающие коэффициенты, что согласовано с советами индивидуальных предпринимателей.

А. Кобяков также отметил, что для установления единых подходов к применению повышающих коэффициентов Министерством экономики были разработаны, утверждены и доведены до облисполкомов и Минского горисполкома методические рекомендации по применению повышающих коэффициентов к арендной плате по сдаваемым в аренду торговым местам. В частности, облисполкомам и Минскому горисполкому было рекомендовано использовать предельный уровень рентабельности рынков и торговых объектов не более 30%. При этом срок окупаемости предоставленных в аренду торговых объектов предполагается продлить до 6-7 лет, если для создания или строительства данного торгового объекта использовался долгосрочный банковский кредит.

По данным вице-премьера, размер арендной платы за места на рынках и торговых объектах по сравнению с размером арендной платы, действовавшим до принятия данного указа, снизился на 10% на 107 торговых объектах (это составляет 38% к числу торговых объектов, на которых применены повышающие коэффициенты к арендной плате). На 96 торговых объектах (34%) этот размер снижен от 10 до 20%, еще на 50 торговых объектах (18%) - от 20% до 30%, на 29 предприятиях (10%) – более чем на 30%. На отдельных крупных рынках и в торговых центрах, таких как "Аквабел", " Ждановичи", расположенных в белорусской столице, или рынок "Южный" в Гродно и "Космос" в Гомеле, снижение ставки арендной платы составило 30-35%. А на рынке "Малиновка" в Минске – от 12 до 21%. По мнению вице-премьера, новые размеры арендной платы должны заставить собственников рынков работать с предпринимателями только на взаимовыгодных условиях. В случае необходимости повышения арендной платы собственники рынков должны обязательно представить экономические расчеты и рассмотреть их на совете индивидуальных предпринимателей, подчеркнул Андрей Кобяков.

Согласно информации Мингорисполкома изменение арендных ставок коснулось торговых мест более 40 рынков и торговых центров столицы. То есть собственники этих объектов уже не могут самостоятельно определять, по каким ценам сдавать свои площади.

В результате перечисленных мер, как сообщают официальные источники, размер арендной платы за торговые места в Минске повсеместно снижен, а в некоторых случаях - до 50%. Например, арендная ставка в столичном торговом центре "Паркинг" уменьшилась со 186 евро в месяц до 105 евро. К слову, в настоящее время в Минске насчитывается около 23 тыс. торговых мест, из которых порядка 5 тыс. свободных. Ожидается, что эти свободные места займут те арендаторы, которым прежние ставки были не по карману.

Заказчики строят новые планы

А как восприняли нововведение собственники торговых объектов? Для них принятие 148 указа стало полной неожиданностью. По мнению руководителя одного из торгово-выставочных центров, расположенного в Минске, такие меры делают сдачу торговых площадей предпринимателям невыгодным. Особенно сильно это ударит по карману тех собственников, которые только недавно ввели свои объекты в эксплуатацию. Некоторые из них уже занялись поиском покупателей торговых площадей.

Не хотят обременять себя малорентабельной недвижимостью и те из застройщиков-заказчиков, чьи объекты еще строятся. Там, где есть возможность разбить торговую площадь на отдельные объекты недвижимости, строящаяся собственность предлагается по частям, где нет такой возможности - ведется поиск крупного покупателя.

Эти тенденции наблюдаются не только в Минске, но и в других городах, где строятся торговые центры. К примеру, заказчик и дольщики строительства крупного торгового центра в Борисове, намеревавшиеся в последующем сдавать площади предпринимателям, приняли решение временно приостановить реализацию проекта. Дело в том, что после принятия 148 указа потенциальные арендаторы стали отказываться от зарезервированных площадей. Поскольку источник других подробностей не сообщил, то можно предположить, что в Борисове и, в частности, в данном торговом центре предусмотрено повышение арендных ставок по сравнению с прежними, в том числе оговоренными между будущими собственниками и арендаторами. Так же не исключено, что будущие арендаторы торгового центра в Борисове намеревались сдавать свои площади в субаренду, а вмешательство властей в формирование таких ставок ломает все их планы.

По мнению специалистов, вмешательство властей в ценообразование на рынке аренды торговых центров также может подтолкнуть заказчиков пересмотреть подходы к проектированию аналогичных объектов. Сегодня принцип проектирования заключается в том, чтобы нарезать большие торговые залы, в которых будут выделены площади для мелких торговцев. Такой торговый зал можно продать только целиком, что проблематично из-за недостатка богатых покупателей, тогда как "нарезанные" торговые места для продажи не подходят, они предназначены для сдачи в аренду. Поэтому, чтобы сделать торговый центр более продаваемым, нужно в нем предусмотреть разбивку на отдельные магазинчики. А, значит, те торговые и торгово-выставочные центры, которые еще только проектируются, заказчикам придется перепроектировать. Та же не исключено, что кто-то из них вообще пойдет на перепрофилирование будущего объекта или попросту откажется от затеи.

А в связи с ожидаемым увеличением предложения на рынке долевого строительства торговых объектов, можно предположить, что цены в этом секторе рынка коммерческой недвижимости могут на какое-то время приостановиться.

Офисы – нарасхват

Теперь о рынке офисных объектов. По оценкам столичных риэлтеров, число заявок на покупку офисных помещений в строящихся и уже готовых бизнес-центрах и административных зданиях с апреля увеличилось более чем в два раза. Специалисты объясняют это тем, что покупателей больше не пугают сложившиеся на начало года цены.

"Надеясь, что выросшие за прошлый год цены - явление временное, что они остановятся и начнут снижаться, покупатели заняли выжидательную позицию. Но их надежды не оправдались. Себестоимость строительства растет (только за январь-май рост индекса цен на строительно-монтажные работы составил около 7%), а заказчик вряд ли будут продавать построенное себе в убыток. Поэтому после некоторых раздумий, привыкнув к мысли о неизбежности роста цен, потенциальные покупатели снова занялись поиском подходящих объектов. Правда предложение с начала года не только не расширилось, но даже сузилось", - пояснил директор АН "Твоя столица" Владимир Давидович.

По прогнозам специалистов, сложившийся дефицит предложения и, в частности, на рынке долевого строительства офисных объектов класса "А" и "В" будет иметь место как минимум до февраля-марта следующего года. Именно к этому времени некоторые фирмы-заказчики планируют получить соответствующие разрешения и приступить к строительству бизнес-центров и административных зданий, которые сегодня находятся в стадии проектирования. Правда, эти объекты в отличие от продаваемых сегодня скорее всего поступят в продажу по более высоким ценам.

Поэтому риэлтеры рекомендуют не откладывать приобретение строящегося офиса на более поздний срок. Опыт подсказывает, что в условиях дефицита предложения ожидание может быть чревато, потому что цена квадратного метра в процессе строительства в зависимости от ликвидности объекта может увеличится на треть. В среднем же, по прогнозам специалистов, до конца года удорожание составит процентов 7-10%. Покупатель только начал привыкать к новым ценам. Поэтому их дальнейшее взвинчивание может привести к тому, что число сделок резко уменьшится, как это было в начале года, полагают риэлтеры.

Произошли изменения и в структуре спроса на офисные объекты. В конце прошлого - начале нынешнего года, когда отмечалось временное снижение активности покупателей, примерно 80 % заявок приходилось на офисы площадью до 80 кв. м. Теперь же они делят по популярности первое и второе места с объектами площадью от 100 до 150 кв. м, которые как раз и явились основными "виновниками" двукратного увеличения спроса.

Наблюдается также увеличение активности со стороны покупателей из числа российских фирм. После некоторого затишья они снова проявляют интерес к инвестированию в строящиеся административные здания и бизнес-центры с целью последующей сдачи в аренду готовых офисов. Чем это можно объяснить? Пока лишь ожидаемыми подвижками в интеграционных процессах между Беларусью и Россией. Иные причины четко не просматриваются.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

11.07.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 17

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 27/2005