Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Снос и отселение подгоняют цены и сдерживают инвесторов

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Снос и отселение подгоняют цены и сдерживают инвесторов

Отсутствие четких механизмов отселения граждан из подлежащих сносу домов сдерживает инвестиционную активность частных девелоперов, способствует росту цен на строящиеся квартиры, тормозит развитие первичного рынка жилья и в целом сдерживает процесс реконструкции территорий жилой застройки в городах. Специалисты, которые занимаются отселением на практике, и местные власти надеются, что существующие сегодня проблемы разрешатся благодаря принятию нового Жилищного кодекса. Однако, как выясняется, новый ЖК вступит в силу еще не скоро.

Ожидалось, что проект Жилищного кодекса, который еще два года назад принят в первом чтении, будет рассмотрен во втором чтении на ближайшей осенней сессии парламента. Однако на днях в Палате представителей Национального собрания РБ корреспонденту «НБ» сообщили, что очередное рассмотрение законопроекта, скорее всего, опять перенесут – предположительно, на весеннюю сессию. По словам собеседников, новая редакция ЖК все еще не готова к принятию. Есть ряд спорных вопросов, которые депутаты хотели бы изучить более внимательно. Один из них касается правил отселения из подлежащих сносу жилых домов, причем как индивидуальных, так и многоквартирных. По мнению ряда депутатов, нормы действующего Жилищного кодекса из-за своей нечеткости сдерживают процесс реконструкции территорий усадебной и многоэтажной жилой застройки в городах. Если же принять те положения, которые заложены в сегодняшней редакции проекта нового кодекса, то процесс реконструкции может еще более замедлиться.

Что же думают на этот счет специалисты, которым уже не раз приходилось заниматься отселением граждан из подлежащих к сносу жилых объектов?

По мнению практиков, действующее законодательство слабо помогает фирмам-заказчикам (застройщикам), которые занимаются сносом, и людям, проживающим в сносимых домах, решать проблему отселения. Нормы законодательных и нормативных актов размыты, не конкретны, а зачастую и вовсе противоречат друг другу, механизмов реализации прав граждан при отселении на сегодня нет. И в дальнейшем трудности у фирм-застройщиков, связанные с отселением из сносимого жилья и особенно из частного сектора, будут расти как снежный ком, считают специалисты. По их мнению, если что-то не изменить в лучшую сторону, то наступит момент, когда у частных компаний просто отпадет желание заниматься строительством на занятых жилой застройкой территориях. Это станет проблемой города, у которого сегодня недостаточно денег на то, чтобы самостоятельно заниматься сносом.

Расчеты и реальность

Например, если заказчик при отселении сталкивается с судебным процессом, то нужно быть готовым к тому, что этот процесс займет в лучшем случае год. Само собой разумеется, чем больше времени уходит на отселение, тем больше затраты у заказчика, тем дороже получаются квартиры в будущем доме. Но издержки, связанные с потерей времени, это еще не самая большая беда. Куда дороже обходится само отселение, то есть предоставление жилья взамен сносимого, что тоже накладывает свой отпечаток на цену конечного товара - строящегося дома.

Для наглядности – несколько примеров. В качестве первого приводим расчеты специалистов АН «Твоя столица», сделанные по участку (в городе Минске), на котором заказчик обязан снести 9 индивидуальных домов (общая площадь всех занимаемых участков около 45 соток - примерно 50 на 90 м). Застройка смешанная по качественному составу - есть ветхие, есть добротные дома. В них проживает 17 семей (43 человека). Общая площадь домов 1.194 кв. метров. Расчеты показали, что каждый сносимый метр жилья обойдется заказчику примерно в 940 долл. США. А все удовольствие, при условии четкого выполнения норм действующего законодательства, оценивается в 1,2 млн. долл. США. Это без учета компенсации за насаждения и хозпостройки (еще плюс 10%). А если бы земельные участки, которые изымаются, были приватизированы собственниками сносимых домов, то сумма затрат (из расчета 150-250 долл. США/кв. м участка) на отселение оказалась бы как минимум в раза полтора больше. Но это теория, реализация которой потребует как минимум 2-2,5 года. На практике же, если заказчик заинтересован отселить в максимально короткий срок, затраты резко возрастают.

Второй пример. В центре Минска предстояло снести пять деревянных домов послевоенной постройки общей площадью 410 кв. метров, в которых проживало 44 человека. Поскольку заказчик был заинтересован выполнить отселение за максимально сжатые сроки, экономия времени, как уже отмечалось, повлекла увеличение затрат. Взамен сносимых домов было приобретено 1090 кв. метров жилья. Таким образом, затраты заказчика без учета компенсации за участки и насаждения составили в нынешних ценах более 2 тыс. долл. США за каждый метр снесенных домов. Но и это, оказывается, не предел.

Так, по данным Мингорисполкома, для отселения из дома площадью 58 кв. метров, расположенного в Ленинском районе, потребовалось предоставить жильцам четыре квартиры общей площадью 242 кв. метра. Квадратный метр на вторичном рынке сегодня стоит в среднем 850 долл. США. Итого снос дома обошелся примерно в 205 тыс. долл. США по нынешним ценам. В среднем же, по расчетам института "Минскградо", основанным на реальной практике, строительство жилья на месте зон сноса обходится примерно на треть дороже, чем на свободных территориях. Вот такие впечатляющие суммы.

Права ограничиваются отсутствием свободных участков

Впрочем, проблемы возникают не только у заказчиков, но и у собственников "индивидуалки", которые попадают под отселение. Действующий Жилищный кодекс предусматривает таким гражданам право выбора (квартира, денежная компенсация, перенос дома на другой участок либо строительство нового дома, аналогичного по размерам сносимому). Но он не предоставляет четких механизмов для реализации этого права. К тому же на практике возможна реализация только двух первых вариантов - получить квартиру или компенсацию. Потому что город не может предоставить ни земельные участки под индивидуальную застройку, ни дома усадебного типа. Участков просто нет.

Еще в 2000 году в Минске были обследованы все теоретически свободные городские земли, подходящие под возведение индивидуального жилья. Участков оказалось всего 250, но фактически ни одного свободного, как отмечают в Мингорисполкоме. В свое время все земельные участки были кому-то переданы в пользование и теперь, чтобы изъять их у людей, нужно иметь веские основания и пройти через длительные суды. Кое-где на этих участках возведены коттеджи, причем незаконно - их так просто не снесешь. За 5 лет минским властям удалось освободить и выставить на аукцион несколько десятков участков. Они были проданы в среднем по 150-200 долл. США/кв. м.

К слову заметим, что Мингорисполком месяц назад утвердил очередной график сноса жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд. В первую очередь под снос пойдут постройки в Центральном районе в 1-м и 2-м Басиаловских переулках, земли которых находятся в зоне парка Победы, и на улице Крупцы - в границах водно-зеленой зоны реки Свислочь (район поселка Пионерский). Затем - по улице Запрудная. Отселение граждан будет проведено за счет средств бюджета города. До конца года будут разработаны и утверждены графики сноса в Ленинском, Заводском, Фрунзенском и Московском районах.

Перспективы настораживают

В целом по городской программе реконструкции территорий усадебной застройки предположительно нужно снести около 5 тысяч из 15 тысяч индивидуальных домов. Это огромные затраты.

Например, если взять за основу расчеты, приведенные выше, по 9 минским индивидуальным домам, то на снос 5 тыс. домов теоретически потребуется в среднем около 700 млн. долл. США. В год, с учетом того, что программа реконструкции усадебной застройки рассчитана примерно на 10 лет, получается по 70 млн. долл. США. Если предположить, что в ближайшие годы ежегодно в Минске будет строиться по 900 тыс. кв. метров жилья (на этот объем город планирует выйти в 2006 г.), то на эти цели понадобится около 540 млн. долл. США/год (при себестоимости квадратного метра и соответствующих затратах на инфраструктуру - 600 долл. США). То есть 7-8 % жилья должно будет строиться для отселения из существующей усадебной застройки. А если к этому прибавить отселение из отслуживших свой срок многоквартирных домов, то получится около 20%.

Но поскольку массовое жилье для льготников (около половины всего объема), которое строится по линии УКСа Мингорисполкома, возводится преимущественно на свободных от застройки территориях, то получается, что вся нагрузка по финансированию сноса ложится на коммерческое жилье. В его цене доля сноса будет в перспективе приближаться к 40%. Пока же эта доля меньше лишь потому, что массовый снос "индивидуалки" и ветхих "многоэтажек", можно сказать, не начинался. Кстати, согласно последней редакции проекта нового ЖК, собственники приватизированных квартир в многоквартирных домах при отселении приравниваются в правах к нанимателям. Это значит, если данная редакция будет принята, то собственники и члены их семей смогут рассчитывать на получение жилья (взамен сносимого) из расчета 15 кв. метров на человека (по действующему ЖК – в пределах площади сносимой квартиры). А значит, что расходы по сносу отслуживших свой срок «многоэтажек» могут вырасти в перспективе в разы.

Впрочем, и сейчас, кто с отселением столкнулся хотя бы один раз, второй раз рисковать не хочет. Исключение составляют, может быть, несколько крупных заказчиков. Они строят типовое жилье, и им удается несколько уменьшить издержки по сносу только благодаря тому, что они предоставляют взамен сносимого жилья квартиры, которое сами и строят, а не приобретают их на вторичном рынке, где цены почти в два раза выше себестоимости строительства.

С защитой прав тоже есть нюансы

Но не только суды и расходы пугают заказчиков. Сегодня нет четких механизмов отселения. Не прописаны критерии, по которым должен вестись подбор квартир для этих целей.

Не решены и правовые вопросы. Например, заказчик, чтобы отселить жильцов из приватизированной квартиры в многоквартирном жилом доме, приобретает квартиру взамен, ставит ее на свой баланс. После чего обязан платить налог на недвижимость и оплачивать коммунальные услуги по тарифам для юридических лиц. Предоставив данную квартиру в собственность семье из приведенного выше примера (механизм передачи прав на сегодняшний день нормами законодательства не регулируются), заказчик не становится собственником квартиры в сносимом доме. Процесс отселения на практике в среднем занимает около года, поэтому вопрос оплаты коммунальных платежей в уже освобожденных квартирах также является открытым (собственник отселился, нового нет, а за квартиру, пока она существует, платить кому-то надо).

Бывает и так, что из отселяемой квартиры в предоставленную заказчиком переселяется не вся семья, а только часть. Оставшиеся жильцы начинают требовать от заказчика дополнительных квадратных метров. Все это снова выливается в расходы и соответственно в удорожание строящегося дома.

Не прописаны механизмы отселения и из государственных и служебных квартир. Законодательство ничего не предусматривает и в части защиты прав граждан, относящихся к социально незащищенным категориям, при их отселении из сносимого жилья. Решение таких вопросов остаются на совести заказчика.

Еще одна общая проблема – нигде не сказано, сколько вариантов квартир для отселения, которые бы соответствовали требованиям законодательства, застройщик обязан предложить отселяемым жильцам и от скольких последние должны отказаться, чтобы появились основания для обращения в суд. В этой связи заказчику приходится руководствоваться здравым смыслом.

По мнению специалистов-практиков, все недостатки сегодняшнего законодательства следовало бы учесть при подготовке проекта нового Жилищного кодекса. Само собой, в законе следует подробно расписать механизмы защиты прав граждан. Кроме того, необходимо что-то сделать в части уменьшения затрат заказчика, а через него и дольщиков на отселение из сносимого жилья. Иными словами, проблемы есть. И их нужно решать незамедлительно, считают специалисты.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

18.07.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 9, за месяц 39

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 28/2005