Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как сдать квартиру и спать спокойно

Менее половины минчан из тех, кто сдает свои квартиры в аренду, могут спать спокойно. Остальные не платят налоги с доходов, то ли принципиально, то по незнанию, то ли чтобы избежать лишних хлопот. Однако, как говорится, незнание закона не освобождает виновного от ответственности. Ведь вполне может случиться так, что вас обнаружат как недобросовестного наймодателя, и тогда штрафа или даже суда вам не избежать.

О том, что при сдаче квартиры в аренду собственник должен платить налоги, общеизвестно. Однако реальность такова, что платит налоги абсолютное меньшинство квартировладельцев. Правда, как утверждают налоговики, в последнее время известить о своих доходах налоговую инспекцию приходит все большее количество наймодателей, особенно те, кто сдают в аренду дорогие квартиры в центре города или иностранным гражданам. Что касается квартир в типовых панельных домах, то здесь от уплаты налогов по-прежнему уклоняется большинство владельцев квартир.

Как они это делают? Как показывает практика, в большинстве случаев они вообще ничего не делают. А размышляют примерно так. Квартиру сдаем, но ни ЖЭС, ни налоговую инспекцию не ставим в известность, а если они все-таки придут - сделаем круглые глаза и скажем, что "ничего не знали". Более изощренный вариант - договориться со снимающим, чтобы он всегда утверждал, что он ваш старый друг или дальний родственник, который живет бесплатно.

Несмотря на широко известный тезис о том, что незнание закона не освобождает от ответственности, положение сдающего здесь вовсе не такое плачевное. Даже если налоговики обнаружат квартиросдатчика, всегда можно сказать, что никаких денег от снимающего не было. То есть да, мы условились о такой сумме, но потом у постояльца начались финансовые проблемы, и он не смог платить. А я, добрая душа, не могу найти в себе сил выставить человека на улицу. Притом, что все это откровенно шито белыми нитками, доказать обратное крайне сложно. Доказательством могут служить лишь ежемесячно составляемые расписки в получении денег - для нашего рынка это сегодня не принято.

Однако такое положение вещей в корне неверно. Гражданское законодательство требует заключения договора найма (поднайма) жилого помещения. И наличие такого договора обезопасит наймодателя от многих возможных неприятностей. Ведь в любое время могут найтись «доброжелательные» соседи, а чаще всего – сами наниматели (хозяин квартиры повысил цену за жилье или нашел других квартирантов, или преждевременно выселяет и т.д.), которые «настучат» в ЖЭС, участковому милиционеру или сразу в налоговую инспекцию о том, что собственник сдает в наем комнату или квартиру и при этом не платит налоги. Получив сигнал о несанкционированной сдаче жилья, вас вызовут в налоговую инспекцию или посетят вашу квартиру, и тогда отговорки не помогут, вам придется уплатить не только подоходный налог за весь период, в течение которого сдается жилье, и пеню, но и серьезный штраф, который, как правило, составляет от 4 до 20 базовых величин.

Как правильно сдать квартиру

Если вы решили сдать в наем свою квартиру, вам стоит письменно оформить свои отношения с будущими квартирантами. При этом вы должны помнить, что существуют некоторые отличия при сдаче в наем приватизированных (частный жилищный фонд) и неприватизированных (государственный жилищный фонд) квартир.

Сдавая в наем приватизированную квартиру, ее хозяин является собственником жилья и заключает с нанимателем договор найма жилого помещения. В случае, если квартира не приватизирована, то хозяин этой квартиры как бы и не хозяин. Он сам является нанимателем и будет заключать с «квартирантом» договор поднайма. В этом договоре обязательно должен быть пункт о согласии собственника на сдачу жилья в наем. Его представитель должен расписаться в договоре и скрепить печатью. Можно уже на заключенном договоре поставить отметку, например ЖЭСа, о том, что он в курсе вашего «маленького бизнеса» и ничего против не имеет. Кроме того, хозяину надо получить еще согласие всех, кто прописан в квартире, тем самым подтвердив, что они не против сдачи жилья в наем. Именно эта бумага является основополагающей. Без этого разрешения любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней. Поэтому нанимателю необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться и поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться.
То же самое касается и квартиры, у которой несколько собственников: следует получить письменное согласие каждого из них на сдачу жилья в наем.

Договор поднайма заключается только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок договора не может превышать срока договора найма жилого помещения. И еще: если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца.

Как составить договор

Самым главным при сдаче жилья в наем является правильное составление договора найма жилого помещения. И ни в коем случае не надо полагаться на слово вашего будущего квартиранта, даже если вы сдаете квартиру своим хорошим знакомым. Свои отношения с ними также следует задокументировать, то есть составить договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) и членам его семьи (указать количество человек) жилое помещение во владение и пользование за плату, состоящее из 1, 2, 3 и т.д. комнат. Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 27 ЖК РБ) и подписан обеими сторонами. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом министров Республики Беларусь.

В предмете договора необходимо зафиксировать характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), перечислить предоставляемое в пользование нанимателю имущество (мебель, предметы домашнего обихода и др. имущество), определить стоимость одного месяца найма, сроки платы за пользование помещением, все залоги и предоплаты, вопросы ремонта, посещений хозяином квартиры и т. п. Заранее обсудить вопросы оплаты междугородных разговоров, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось, и т. п., даже если наниматель - близкий знакомый. В договоре обязательно надо указывать паспортные данные хозяина и нанимателя.

Договор найма можно расторгнуть досрочно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случаях:

- если наниматель, член его семьи или другие совместно проживающие с ним граждане систематически разрушают или портят жилое помещение;

- используют его не по назначению;

- систематически нарушают правила пользования жилым помещением и делают невозможным для других проживание с ним в жилом помещении, а меры предупреждения оказались безрезультативными;

- невнесения в течение шести месяцев нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги;

- по другим основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Республики Беларусь.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора, за исключением случаев, предусмотренных статьями 38 и 39 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

К, сожалению, нередки случаи, когда собственник сдает квартиру семейной паре, а жить в квартиру приезжают две-три семьи. По закону наниматель имеет право вселить в квартиру независимо от согласия наймодателя только своих несовершеннолетних детей. Вселение других граждан допускается только с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи. Следовательно, все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма. Заключая такой договор, следует предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете выселить по суду, потребовав возмещения ущерба.

При аренде квартир нередко возникает такая ситуация: срок найма заканчивается, а наниматель не проявляет инициативу по продлению договора найма. В этом случае необходимо проверить состояние квартиры и сохранность имущества, переданного нанимателю вместе с квартирой, работоспособность электроприборов, розеток, выключателей, сантехнического оборудования и т. п. Нелишне убедиться и в том, что со стороны соседей (обязательно тех, которые живут под вашей квартирой) нет никаких претензий.

Нередко бывает, что наниматели задерживают оплату за квартиру. К примеру, подходит срок оплаты, а они начинают скрываться. После того, как квартиранта найдут, он обещает заплатить, но не сейчас, а завтра или когда будут деньги. Что же делать хозяину квартиры в данной ситуации? Во-первых, чтобы избежать подобного, необходимо в договор найма включить пункт, согласно которому наниматель обязан вас предупредить об освобождении квартиры в определенный срок (в том числе и при оставлении имущества без присмотра). Этим пунктом договора четко определено время, когда вам стоит предпринять необходимые действия по защите своей собственности. Во-вторых, это грубое нарушение договора найма, и вам надо выселять нанимателя. Ведь нет никакой гарантии, что такая же история не будет повторяться каждый раз, когда нужно будет вносить плату. Вам следует предупредить нанимателя-должника о предстоящем выселении в связи с неуплатой в присутствии свидетелей (соседи, знакомые, родственники) в письменной форме с указанием времени и даты выселения, обязательно под расписку.

В случае расторжения договора найма жилого помещения, признания его недействительным, либо прекращения в связи с истечением срока, наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение. Все споры, возникающие по договору, решаются в судебном порядке.

Заплати налоги и спи спокойно

Итак, если вы заключили договор найма (поднайма) жилого помещения, вы обязаны прийти в инспекцию по налогам и сборам по месту постоянного жительства и зарегистрироваться в качестве налогоплательщика. В налоговую инспекцию предоставляются следующие документы:

- паспорт;

- копия договора найма (поднайма) жилого помещения (три экземпляра) ;

- копия технического паспорта на квартиру (частный жилищный фонд);

- выписка из лицевого счета (берется в ЖЭСе) о всех прописанных на данной жилплощади жильцах (государственный жилищный фонд);

- согласие всех совместно проживающих с наймодателем членов семьи (при необходимости).

Если вы не являетесь индивидуальным предпринимателем и ваш доход от сдачи в наем жилья не превышает 500 базовых величин (сегодня базовая величина составляет 25.500 рублей) в календарном году, с получаемого дохода вам придется платить фиксированную сумму подоходного налога. Так, за сдачу одной комнаты в жилом помещении она составит 1 базовую величину, за две комнаты – 2 базовые величины, за три комнаты – 3 базовые величины, за четыре комнаты – 4 базовые величины, за пять и более комнат – 5 базовых величин.

Кроме того, в Минске в зависимости от расположения квартир по экономико-планировочным зонам к фиксированным суммам подоходного налога установлены повышающие коэффициенты:

I экономико-планировочная зона – 2,0;

II экономико-планировочная зона – 1,5;

III, IV и V экономико-планировочные зоны – 1,0.

Понятно, что квартиры, расположенные в центре города, подпадают под самый высокий повышающий коэффициент. Если, к примеру, сдается трехкомнатная квартира по ул. Красноармейской, Комсомольской, Кирова, Свердлова, Маркса, Энгельса, Немига, Ленина, пр. Независимости и т.д., то подоходный налог рассчитывается следующим образом: 3 базовые величины, а это 76,500 рублей, умножаются на коэффициент 2. Итого получается, что налогоплательщику придется платить ежемесячно подоходный налог в сумме 153 тыс. рублей (приблизительно 70 долл. США). Однако, учитывая тот факт, что в настоящее время аренда дорогих квартир в центре (соответствующая отделка, набор дорогой мебели, современное техническое и бытовое оборудование) Минска приносит ежемесячно собственнику квартиры доход 1000 долл. и более, то получается, что хозяину проще уплатить налог и жить спокойно. Или еще один распространенный пример. Возьмем типовую панельную однокомнатную квартиру в спальном районе Минска. Сегодня такое жилье, как правило, сдается в аренду в среднем по 120-140 долл. США. В этом случае подоходный налог составит одну базовую величину (порядка 12 долл. США в месяц). Согласитесь, эту сумму также вполне реально уплатить и получить взамен спокойствие.

Кроме того, если наниматель будет совместно проживать с хозяином квартиры или члены его семьи, то размер фиксированной суммы подоходного налога понижается на 50 процентов и составит половину базовой величины, то есть 12,750 рублей.

Для всех налогоплательщиков существует два варианта уплаты подоходного налога. Можно уплачивать всю сумму сразу за весь период, но не более чем за календарный год – в этом случае при изменении размера базовой величины сумма подоходного налога не подлежит перерасчету, либо ежемесячно до 1-го числа месяца, за который производится уплата. Но во втором случае сумма налога будет меняться в зависимости от размера базовой величины (а она, как известно, может менять по два и боле раз в год).

Некоторые граждане при сдаче жилья в наем вообще освобождаются от уплаты подоходного налога. Но в этом случае наниматель и наймодатель должны быть родственниками первой очереди родства. И степень их родства должна быть доказана соответствующими документами. Есть также категория граждан, которые имеют льготы по уплате подоходного налога.

Елена МАСЛОВСКАЯ

25.07.2005

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 64, за месяц 252

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 29/2005