Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартирные цены наделали много шума

Глава государства поручил правительству и министерствам разобраться с ценами, как на первичное, так и на вторичное жилье. Срок – до осени.

Специалисты Министерства экономики уже приступили к изучению причин удорожания квартир на вторичном и первичном рынках. Об этом журналистам на пресс-конференции сообщил заместитель министра Владимир Адашкевич. Он назвал проблему удорожания жилья наболевшей и нашумевшей, а ситуацию, которая происходит на квартирном рынке - непрогнозируемой. По словам чиновника, осенью у президента пройдет специальное совещание, где будет рассмотрен весь комплекс вопросов, связанных с ценообразованием в строительстве нового жилья, а также на вторичном рынке.

"Вопрос возникает не столько на первичном рынке, а именно на вторичном, когда сегодня стоимость квартиры, построенной 15-20 и более лет назад, превышает цену нового жилья. Есть соответствующее поручение президента и правительства, и мы изучаем, какие процессы происходят со стоимостью жилья на вторичном рынке", - пояснил Владимир Адашкевич.

Правда, как считают эксперты, говорить о том, что «старые» квартиры продаются сегодня дороже новых, несколько не корректно. И вот почему.

Для наглядности, вторичный рынок жилья условно разделим на два основных сектора - новые квартиры (не старше 10-15 лет) и старые («брежневки» и «хрущевки»). «Сталинки» и индивидуальные дома занимают незначительную долю предложения на рынке, поэтому мы их учитывать не будем.

Да, действительно, судя по рекламным объявлениям и реальным продажам, и новые, и старые квартиры мало отличаются по цене квадратного метра. Однако следует учесть, что те же "хрущевки", которые у властей вызывают наибольшее беспокойство, судя по словам Владимира Адашкевича, - это малогабаритные квартиры. Например, площадь однокомнатных не превышает 35 кв.м, двухкомнатных - 45 кв.м. Типовые квартиры помоложе соответственно на 10-20 кв.м больше по площади. Таким образом, разница в цене, с учетом того, что квадратный метр и тех и других примерно одинаков - например, в Минске в среднем около 850-900 долл. в США, составляет около 8,5-17 тыс. долл. Аналогичную разницу, опять же в цене всей жилплощади, можно заметить и по трем-, четырехкомнатным квартирам старого и нового поколения, тогда как квадратный метр и тех и других по стоимости мало чем отличается и составляет в среднем около 700-800 долл. США. Поэтому говорить о том, что старые квартиры стали дороже новых, не совсем правильно.

Если же рассматривать рынок строящегося жилья и вторичный рынок квартир, расположенных в недавно построенных домах, то и здесь не все однозначно. На рынке строительства, например, есть льготное жилье (панельное домостроение), цены на которое ограничены себестоимостью строительства - 350-400 долл. США/кв.м, и коммерческое (каркасно-блочное и кирпичное домостроение) - в Минске, например, в среднем около 850 долл. США/кв.м. И в первом, и во втором случаях стоимость указана без отделки, которая в зависимости от качества увеличивается в лучшем случае на 15-20%, в худшем – на 50-60% от выше указанных сумм. Причем, льготное жилье на вторичный рынок практически не попадает, а если и попадает, то уже по цене вторичного жилья - по 800-900 долл. США/кв.м (трех-, четырехкомнатные квартиры – дешевле, одно-, двухкомнатные - дороже). Иными словами, цена продажи двукратно превышает затраты на строительство.

Цена коммерческого жилья, попадая на вторичный рынок, поднимается менее значительно – к затратам на строительство прибавляется только стоимость отделки. Такие квартиры предлагаются в среднем по 850-1000 долл. США за квадратный метр (есть и более дорогие, но их очень мало). Причем, чем больше габариты квартиры, тем меньше цена единицы площади.

В то же время, габариты однотипных (по количеству комнат) квартир в панельных домах в 1,3-2,5 раза меньше, чем в каркасно-блочных и кирпичных. Примерно во столько же раз жилье в типовых новостройках обходится покупателям дешевле, чем в нетиповых (коммерческих).

Несколько слов о спросе, структура которого во многом предопределяется покупательной способностью наших граждан. На первом месте по востребованности стоят малогабаритные квартиры - те же "хрущевки", на втором - квартиры в "брежневках" и панельных домах, которым не больше 10 лет, на третьем - новое типовое жилье, на четвертом - квартиры свободной планировки в каркасно-блочных и кирпичных домах. Но поскольку предложение всех типов примерно одинаковое, то отсюда не сложно догадаться, почему и по стоимости квадратного метра они мало отличаются.

Приведенный анализ позволяет сделать вывод, что как только в одном из секторов существенно снизится спрос или увеличится предложение, цена квадратного метра в соответствующем секторе пойдет вниз. Как раз регулированием этих двух показателей (спроса и предложения) можно добиться снижения цен на квартиры. А как регулировать – путем введения налога на недвижимость в отношении собственников квартир, повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги, резким увеличением объемов жилищного строительства - это уже другой вопрос. В то же время, любое административное вмешательство в ценообразование на вторичном рынке, если оно сделает не выгодным продажу жилья, однозначно приведет к увеличению дефицита предложения и как следствие - очередному витку цен. Но будем надеяться, что до этого не дойдет и в конечном итоге будут приняты разумные решения. Впрочем, ждать появления этих решений осталось совсем недолго - до осени.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

01.08.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 3, за месяц 17

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 30/2005