Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Дефицит выравнивает цены

Из-за значительного превышения спроса над предложением схожие по качеству квартиры в разных районах Минска почти сравнялись в цене. Это касается как вторичного, так и первичного рынка.

Это вывод сделан на основании результатов, полученных в ходе изучения ситуации в двух отличных друг от друга жилых районах – Лошице и Уручье. Первый -- весьма молодой, ему около 5 лет. Для него характерна неразвитость социальной инфраструктуры. Правда, в ближайшей перспективе эта проблема будет минимизирована, потому что город весьма активно занимается насыщением района объектами социально-бытового назначения. А вот проблемы экологического характера, вряд удастся ликвидировать даже в обозримой перспективе. Ни для кого не секрет, что микрорайон находится в зоне акустического дискомфорта в первую очередь из-за близости аэропорта Минск-1. Кроме прочего Лошица слишком удалена от центра города, имеются проблемы с транспортной доступностью и транспортной обеспеченностью. Но если вторая разрешима в перспективе, то первую -- неудобства, обусловленные удаленностью района от центра, устранить невозможно.

На фоне Лошицы Уручье выглядит старожилом – ему более 20 лет. Все, что нужно для спального района здесь есть: детские сады, школы, магазины и т.д. Транспортная доступность, включая обеспеченность общественным транспортом -- одна из лучших среди спальных районов столицы. А с открытием новой станции метро престижность в этом плане еще более повысится. С точки зрения экологии – тоже.

Тем не менее, как показал анализ, квартиры и в Уручье, и в Лошице пользуется одинаково большим и устойчивым спросом.

Согласно имеющейся информации, из 160 тыс. кв. м жилья, которое запланировано к вводу в Ленинском районе в 2005 году, 78% должно быть построено в Лошице. Причем объемы ввода здесь ежегодно возрастают. Генпланом Минска предусмотрено, что в ближайшей перспективе в этом районе должно проживать 50 тыс. населения. Заказчиком всего того, что строится в Лошице – дома по линии ЖСК и по долевому участию -- выступает УКС Мингорисполкома. И предназначено это жилье, как сообщили в УКСе только для очередников, в том числе имеющих право на льготные кредиты. Отсюда и невысокая цена квадратного метра – около 770 тыс. рублей. Само собой сравнивать эти суммы с ценами квартир, которые предлагают частные заказчики, было бы некорректно.

Благо ближе к осени, в Лошице появится первый частный заказчик, который намерен строить панельный жилой дом в районе Игуменского тракта. На сегодня, по имеющимся данным, заказчик остановился на цене квадратного метра – 700-740 долларов США. Но не исключено, что к началу строительства, первоначальная цена будет подкорректирована и вряд ли в сторону уменьшения.

В отличие от Лошицы, где пока строятся только панельные «многоэтажки» (жилье эконом-класса – «В»), в Уручье преобладает каркасное и кирпичное домостроение. То есть речь идет о домах бизнес-класса («Б») и отчасти с претензией на элитность (класс «-А»). Напомним, что такая классификация минских новостроек была предложена Информационным центром долевого строительства АН «Твоя столица». Так вот из 73 тыс. кв. м, которые запланировано ввести в текущем году в Первомайском районе, 47,7 тыс. (65%) должно быть построено в Уручье. Опять же если в Лошице заказчик пока один – госпредприятие, то в Уручье их несколько, причем негосударственной формы собственности. Из общего объема, который запланирован в Уручье, на долю концерна «Минскстрой», как заказчика приходится 49% (23,5 тыс. кв. м) строящегося жилья. Остальное жилье распределилось еще между несколькими заказчиками.

При этом складывается весьма любопытная ситуация с реализацией строящегося жилья. Почти все квартиры, за исключением очень габаритных, раскупаются на начальной стадии строительства. Например, в одном из каркасно-блочных домов, где заказчиком выступает «Минскстрой», и где четырырехкомнтаных квартир не предусмотрено по проекту, все жилье раскуплено уже давно. При том, что дом имеет готовность около 65%. На других объектах этого заказчика аналогичная ситуация. В среднеэтажной кирпичной застройке (уже другой заказчик), расположенной ближе к военному городку, которая имеет аналогичную готовность, остались в продаже только 150-метровые двухуровневые квартиры. Еще полмесяца назад они предлагались по 700 долларов США/кв. м.

Но самый показательный – объект по ул. Острошицкой. Там еще только идут земляные работы, но для заключения договоров долевого участия предлагаются уже только 4-комнатные квартир площадью от 130 до 140 до кв. м. Причем выбрать этаж уже нельзя. Стоимость квадратного метра -- 850 долларов США за кв. м.

Еще в двух каркасно-блочных домах (заказчик – тоже негосударственная организация), которые уже почти готовы к сдаче, в продаже остались квартиры-пентхаусы. Площадь каждой от 260 кв. м, цена -- 700 долларов США/кв. м (еще полгода назад было 600 долларов США).

И это на сегодня все предложение долевого строительства в Уручье. То есть из менее чем десятка строящихся домов, в свободной реализации осталось считанное число квартир. Иными словами, с предложением здесь почти такая же ситуация, как в Лошице.

Если сравнить цены, то и они теоретически они мало чем отличаются. Получается, что если бы в Уручье строились панельные дома, аналогичные тому, который будет возводиться в Лошице частным заказчиком, то цена квадратного метра в этих домах отличалась бы незначительно. Причина -- в дефиците предложения.

Невольно возникает вопрос: что мешает увеличить количество строящихся домов? Отчасти немногочисленность объектов объясняется нехваткой подготовленных к застройке жилыми домами территорий. В Уручье на сегодня, судя по анализу приведенному в генплане, наблюдается нехватка некоторых типов инженерных сетей. В Лошице – темпы строительства сдерживает и инженерная и социальная инфраструктура. И то и другое стоит денег.

Кроме прочего, если судить по официальным отчетам, резкое увеличение объемов жилищного строительства потребует расширения строительных мощностей – подрядных организаций и домостроительных комбинатов. Чтобы увеличить мощности, нужны не только деньги, но и специалисты. Но за счет минчан решить проблему кадров вряд ли удастся. Придется привлекать специалистов из регионов, что уже само по себе приведет к увеличению числа нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Есть еще один выход – переход на новые технологии, которые применяются сегодня на западе и позволят сократить сроки строительства в 1,5-2 раза. Но чтобы этот переход осуществить – опять же нужны средства, точнее инвестиции.

А как же ведет себя вторичный рынок? В Лошице, например, типовые квартиры в домах, построенных в течение последних 5 лет (более старых жилых зданий там просто нет) предлагаются по 760-946 долларов США/кв. м. Соответственно самые -- дорогие однокомнатные. В Уручье – от 900 до 1200 долларов США/кв. м. При этом жилье в «левом» Уручье ценится чуть дороже, чем в правом (до 1130 долларов США/кв.м). Здесь более высокие цены – выше 1 тыс. долларов -- относятся квартирам, у которых дороже начинка (отделка и сантехоборудование).

Как видим, разница в цене одного квадратного метра на вторичное жилье незначительная. Но за счет того, что в Уручье квартиры более габаритны по своим размерам, этот район привлекает более обеспеченных покупателей. А чтобы поселиться в Лошице, надо иметь в полтора-два раза меньшую сумму. То есть престижность этих, казалось бы, разных по своим характеристикам районов характеризует не цена единицы площади, а цена всей квартиры. Но это теория, которую пока невозможно подтвердить реальными сделками – как уже было сказано, из-за отсутствия в Лошице жилья класса «Б» и «-А», которое есть в Уручье.

В целом же, предложение новостроек на вторичном рынке в обоих районах не удовлетворяет спросу. Это лишний раз говорит о том, что люди в основном строят жилье для себя, а не продажу. Особенно сильно дефицит ощущается в Лошице. Долевого строительства для граждан-неочередников здесь нет вообще и все, что им остается – это месяцами дожидаться, когда что-то появится на вторичном рынке. И не факт, что выставленную квартиру удастся купить, потому что на нее может оказаться несколько претендентов. Дефицитный товар достанется тому, кто больше заплатит. Отсюда – такие высокие цены. И резервы для их роста, вероятно, еще не исчерпаны.

А почему собственно квартиры должны дешеветь? Продукты дорожают, промтовары -- тоже, даже, несмотря на то, что и то и другое в избытке. То из чего строятся дома, растет в цене еще быстрее. Заработная плата, из которой складывается себестоимость строительства, также не стоит на месте. Доллар дешевеет. Конкуренции на рынке долевого строительства практически нет, затраты на подготовку территорий под застройку увеличиваются с каждым годом, а спрос на квартиры на много опережает предложение. Какое уж тут удешевление?

(Обзор подготовлен по материалам, представленным Информационным центром долевого строительства АН "Твоя столица".)

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

08.08.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 3, за месяц 20

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 31/2005