Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Привлекает фиксированная цена

По мере того, как удешевляются кредиты, предоставляемые банками для юридических лиц в белорусских рублях, долевое строительство жилья как форма финансирования может в обозримой перспективе потерять свою актуальность. Своим видением по данному вопросу поделилась с нашим корреспондентом Людмила Аношина – заместитель начальника управления инвестиций и технического прогресса ПК «Минскстрой».

Концерн «Минскстрой» является одной из ведущих девелоперских компаний, осуществляющих в Минске коммерческое жилищное строительство с привлечением средств граждан. По словам Людмилы Аношиной, главной отличительной особенностью работы с дольщиками является то, что при заключении договоров долевого строительства стоимость строящейся квартиры привязывается к доллару США и остается неизменной на протяжение всего срока действия договора. Это выгодно для дольщиков, особенно в том случае, если договор заключается на ранней стадии строительства. Ведь дом строится полтора-два года, цены в строительстве и в целом на рынке жилья в долларовом эквиваленте растут, а курс доллара по отношению к белорусскому рублю остается неизменным. Поэтому в случае заключения договора в начале или, в крайнем случае, в середине строительства, квартира дольщику обходится намного ниже рыночной стоимости, сформировавшейся на момент ввода дома в эксплуатацию.

«К примеру, квартиры в доме, который мы сейчас сдаем в микрорайоне Уручье и которые сегодня стоят 800-850 долл./кв. м без отделки, дольщикам, заключившим договоры в начале строительства, обошлись в 380-490 долл./кв. м. По этой цене, которая была установлена договором на начальном этапе возведения объекта, люди уплатили сначала первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры, а затем вносили оставшуюся сумму частями в течение периода действия договора вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, - пояснила Людмила Аношина. - Соответственно квартиры в домах, которые сегодня начинают строится, реализуются по 850 долл./ кв. м. Эта стоимость будет оставаться неизменной в течение всего срока действия договоров, даже если в последующем затраты на строительство увеличатся».

Но чтобы компания не осталась в убытке в результате увеличения цен в строительстве, договоры заключаются не на все квартиры сразу. «К примеру, на начальном этапе строительства реализуется треть или четверть квартир. На втором этапе – еще какая-та часть жилых помещений, но уже по более высокой цене. Чем ближе к окончанию ввода объекта заключается договор долевого строительства, тем выше договорная цена. При этом последняя устанавливается на каждом конкретном этапе реализации строящихся квартир с учетом официально роста индексов цен в строительстве, курса доллара, а также цен и спроса на первичном рынке жилья в целом по Минску», - объяснила Людмила Аношина.

Что касается снижения цен на строящееся жилье, то это, по мнению Людмилы Аношиной, маловероятно. Стоимость строительства привязывается к официальному индексу цен на строительно-монтажные работы, белорусский рубль по отношению к иностранной валюте укрепляется. Технологии в строительстве совершенствуются, комфортность жилья повышается, а это связано с дополнительными затратами. Будет ли освобождаться коммерческое долевое строительство от платежей за городскую инфраструктуру или платы за землю, то это маловероятно, да и не совсем целесообразно. Жилье по коммерческим ценам строят не очередники, которые годами состоят на учете и нуждаются в государственной поддержке, а люди, которые в состоянии себе приобрести не дешевую квартиру, заметила собеседница.

Людмила Аношина также рассказала о проблемах, которые тормозят переход на контрактные цены в строительстве, который позволит повысить заинтересованность подрядчиков использовать более экономичные строительные технологии с целью снижения затрат и времени при возведении объектов. Одна из главных проблем – это сложность при определении оптимальной контрактной цены. Нужно не только просчитать все затраты подрядчика, вплоть до гвоздя, что при отсутствии программного обеспечения очень трудоемко, но и спрогнозировать рост цен на период строительства объекта.

Задача упростилась бы, если бы статистические индексы цен строймонтажа доводились с прогнозом на 2-3 три года и определялись бы с учетом реальной динамики индексов. Последнее особенно важно, поскольку прогнозные индексы даже на год вперед определяются преимущественно исходя из прогнозов предполагаемой инфляции. Практика же последних лет показывает, что официальный рост цен в строительстве на 15-30 % опережает официальную инфляцию. К тому же «индексы, которые доводятся Минстройархитектуры – это средняя температура. Там, например, применяется общая разбивка по типам зданий – с КПД (крупно панельное домостроение) и без КПД. А без КПД – это и каркасные, и кирпичные, и монолитные дома, которые отличаются и конструктивно, и по составу стройматерилов, и по технологии возведения. Нам же необходимо определять не усредненную стоимость, а стоимость конкретного запроектированного дома» , - пояснила Людмила Аношина.

Что касается перехода на контрактные цены в строительстве, то это необходимо делать, считает собеседница. «Еще несколько лет назад, когда только начинали заниматься долевым строительством жилья, на одном из объектов мы попробовали использовать контрактную цену. Ее мы установили в долларовом эквиваленте. В результате дом быстро построили и получили прибыль, причем как подрядчик, так и заказчик, - заметила Людмила Аношина. - Ведь заказчик заинтересован в том, чтобы иметь окончательную стоимость жилого дома на начальной стадии строительства. Имея этот показатель, заказчик может спокойно без большого риска привлекать финансовые ресурсы, в том числе и кредитные. И подрядчик заинтересован в знании фиксированной суммы, которую он обязательно получит на строительство объекта. По условиям контрактной цены, он знает, что больше этой суммы ему заказчик не заплатит, а, следовательно, будет стремиться выполнить работу дешевле и быстрее, конечно, без ущерба качеству, чтобы сэкономленные деньги пошли в прибыль», - пояснила Людмила Аношина.

Кроме того, переход на контрактную цену при одновременном снижении ставки рефинансирования Нацбанка и как следствие удешевлением банковских кредитов создают предпосылки для постепенного отхода от привычного долевого строительства жилья к строительству на продажу. Последнее означает отказ от привлечения средств дольщиков на строительство жилья в процессе возведения объекта. В этом случае заказчик получает в банке кредит, строит дом, а потом продает (сдает в аренду) готовое жилье – схема, по которой работают девелоперские компании во всем мире. Отказ от долевого строительства жилья, в котором основным источником являются средства граждан, делает схему финансирования более понятной и менее рискованной. При такой схеме заказчик не зависит от платежеспособности дольщиков, нет необходимости держать штат работников, занимающихся обслуживанием дольщиков и разрешением спорных вопросов, которые возникают по договорам долевого строительства.

Да и сама по себе процедура приобретения жилья в уже построенном доме проще и безопаснее для дольщиков. Единственный недостаток – это то, что человеку придется заплатить всю сумму сразу, а не растягивать оплату на полтора-два года. Правда, по мере удешевления банковских кредитов и эта проблема отпадет сама собой.

А привлекательность банковских кредитов, как заметила Людмила Аношина, в последнее время увеличивается. «Это не значит, что человек на всю сумму берет кредит, но частично оплачивают многие - на сегодня около 30% дольщиков строят жилье с привлечением кредитов. И очень жаль, что пока основным кредиторами на рынке коммерческого долевого строительства по-прежнему выступают Беларусбанк и Приорбанк. Остальные банки как-то не очень активно занимаются оказанием подобных услуг. А банкам нужно на 180 градусов повернуться от предприятий к гражданам, давать кредиты и не бояться. Потому что граждане - наиболее добросовестные плательщики», - подытожила Людмила Аношина.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

19.09.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 44

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 37/2005