Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартирные рынки: рост цен продолжается

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Квартирные рынки: рост цен продолжается

На протяжении всего лета цены на минские квартиры продолжали расти. Однако по сравнению с первыми месяцами этого года квартиры в летний период «тяжелели в весе» в среднем не более чем на 2 процента. Такое же подорожание квартир в летние месяцы наблюдалось и на московском квартирном рынке. Чего нельзя сказать о квартирном рынке г. Киева. Здесь только в августе цены выросли более чем на 6 процентов, тем самым установив очередной рекорд.

Итак, как показывает статистика, средняя цена квадратного метра минского вторичного жилья к началу осени приблизилась к психологической отметке 1000 долл. При этом самыми востребованными и дорогими продолжают оставаться однокомнатные – 997 долл./ кв. м и двухкомнатные квартиры – 941 долл./ кв. м, менее востребованными – четырехкомнатные квартиры – 825 долл./ кв. м. Что касается трехкомнатных квартир, то они в среднем достигли 928 долл./кв. м. (речь идет о квартирах типовых потребительских качеств).

По данным аналитического центра www.irn.ru за последний месяц лета (впрочем, как и в предыдущие летние месяцы) московские квартиры также подорожали почти на 2%. В итоге квадратный метр московского жилья составил в среднем 1954 долл. за квадратный метр. Это означает, что средняя цена предложения, как правило, завышенная по отношению к индексу стоимости (скорректированному к ценам реальных продаж) не только достигла, но и уже преодолела психологический барьер в 2000 долл. за квадратный метр. И продолжающееся повышение цен показывает, что эта психологическая планка оказалась неспособной сдержать рынок от роста.

2-процентное подорожание жилья в месяц, много это или мало? В жизни все относительно, и по сравнению с темпами роста прошлых лет, составлявших по 3-5 процентов, эти показатели могут казаться большинству участников рынка скромными. Однако следует понимать, констатируют аналитики центра, что они соответствуют 20-25 процентам годовых просто при спекулятивных операциях перепродажи квартир. Если добавить еще и доход от сдачи жилья в аренду – около 10 процентов годовых, то общая доходность рынка жилья составит 30-35 процентов. А это уже вполне весомая величина.

Однако на текущие показатели столичного рынка недвижимости аналитики посмотрели и с другой стороны. Они отмечают, что, во-первых, повышенные темпы роста цен, имевшие место в прошлые годы, привели год назад к серьезной стагнации рынка. И в этом году рынок преодолевал стагнацию очень медленно и с большим трудом. Если раньше заметный скачок цен мог возникнуть всего за 2-3 месяца, то в этом году темпы роста цен выросли до 2 процентов в месяц лишь постепенно за период с января по август. Подобное поведение рынка еще раз позволяет аналитикам сделать утверждение, что потенциала для заметного повышения цен на жилье в столице уже нет.

Во-вторых, прирост уровня стоимости московского жилья в августе оказался примерно таким же, как и в июле. Месяцем ранее было ясно, что в августе цены тоже будут расти, но исходя из сложившейся тенденции, можно было бы ожидать еще большего прироста. Однако этого не случилось и, несмотря на все усилия застройщиков и многочисленные разговоры о неизбежности резкого подорожания жилья, пока рост цен продолжает оставаться на уровне 2 процентов в месяц. Это служит еще одним показателем ограниченности потенциала для дальнейшего роста цен, полагают специалисты центра.

А вот на киевском рынке недвижимости установлен очередной рекорд роста цен: только в августе цены выросли на 6,5 процента. В итоге стоимость квадратного метра возросла более чем на 76 долл. и составила в среднем 1235 долл.

По данным аналитического центра АН «Планета Оболонь», причин этому много. Но основными являются субъективные факторы, связанные с неуверенностью, непониманием (большинством участников рынка) сценариев дальнейшего развития событий. Ни продавцы, ни покупатели, ни риэлтеры не могут уверенно определить реальную цену конкретных объектов.

Платежеспособный спрос по-прежнему существенно превышает предложение. И об этом продавцы узнают не от аналитиков, а непосредственно от многочисленных покупателей, желающих осмотреть и срочно купить их квартиры.

Кроме того, как отмечают специалисты АН «Планета Оболонь», летняя пора и период отпусков тоже внесли свою лепту в нестабильность цен. Многие продавцы, устав от переговоров, неопределенности и жары, решили передохнуть, расслабиться. Квартиры с торгов при этом не сняли, а просто (на всякий случай) существенно подняли цену. Найдется покупатель – отлично. Не найдется… Так хоть отдохнем до осени. А осенью – традиционный всплеск деловой активности, и эта завышенная цена будет как раз.

Покупателям же, судя по всему, было не до отдыха. Особенно живущим в других городах. Многие из них пытались использовать отпуска для покупки квартиры. В результате возникла ситуация, когда период неопределенности продавцы пережидали на природе (подняв цены), а покупатели мотались по городу, стараясь просмотреть как можно больше квартир и понять, сколько же реально стоит сейчас квадратный метр. И этот ажиотаж еще более увеличил разрыв между спросом и предложением, ускорил рост цен.

Риэлтерам в такие периоды работать крайне сложно. Мотаться приходится очень много. Но по большей части – впустую. Ибо как только (после многочисленных просмотров и упорных торгов) намечалась реальная сделка, продавцов (нередко) осеняла мысль о том, что продешевили. И они вновь и вновь повышали цену.

А поскольку большинство сделок на киевском рынке недвижимости – это отдельные звенья в цепочках обменов и куплей-продаж, то зависание любой из них неизбежно ставило под удар еще несколько.

В результате интенсивность труда, нервная нагрузка и расходы риэлтеров существенно возросли, а доходы (мягко говоря) не очень. Тем не менее, сделки были. Причем по ценам, которые, если и отличались от указанных в заявках и базах данных, то совершенно не обязательно в более низкую сторону (как это обычно бывает).

Как считают аналитики АН «Планета Оболонь», низких цен не будет и в дальнейшем. Поскольку жилье в Киеве – дефицит. Желающих улучшить свои жилищные условия, наверное, до миллиона. А строят жилья чуть более миллиона квадратных метров в год. И это при огромном наплыве приезжих.

Что касается минских квартир, то, по мнению большинства участников рынка недвижимости, цены на них осенью тоже продолжат свой рост. Однако, будут они дорожать ежемесячно на 1-2 процента или произойдет очередной скачок цен, наблюдавшийся на рынке в первые месяцы этого года, когда квартиры дорожали в месяц на 4 и более процентов, неизвестно. Но ждать ответа осталось недолго. Пока ясно только одно, что рост цен на квартиры в этом году уже достиг прошлогоднего, а ведь впереди еще осень, способная преподнести свой очередной сюрприз.

Елена МАСЛОВСКАЯ

19.09.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 14

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 37/2005