Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Передел собственности – проблема общая

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Передел собственности – проблема общая

Несовершенство законодательства, регулирующее правоотношения в долевом строительстве жилья, создает почву для возникновения многочисленных споров между заказчиками и дольщиками. Проблема хорошо просматривается на примере дома №19/4 по Логойскому тракту в Минске. Конфликт, начавшийся два года назад между товариществом собственников "Очаг" и заказчиком объекта из-за недобросовестного выполнения последним своих договорных обязательств, перешел в новую стадию развития.

А началось все с того, что упомянутый дом был сдан с многочисленными недоделками. И только благодаря активности товарищества собственников заказчик вынужден был их устранить за свой счет. Например, полтора года ушло на то, чтобы в доме, наконец, появился газ. Однако эта радость сменилась неожиданным заявлением заказчика о том, что технический этаж дома является его собственностью и в нем должны разместиться творческие мастерские. В качестве подтверждения своих прав фирма представила товариществу техпаспорт, выданный месяц назад агентством по госрегистрации недвижимости и земельному кадастру.

Между тем, по словам председателя товарищества Надежды Черниковой, технический этаж является общей долевой собственностью, поскольку в нем сосредоточены инженерные коммуникации, питающие весь дом. Председатель товарищества считает, что она не имеет права выполнить требование заказчика о передаче ключей от технического этажа, потому что размещение в нем творческих мастерских может создать угрозу жизнеобеспечения всех жильцов дома. Как заметила Н. Черникова, для того чтобы разместить мастерские, необходимо произвести соответствующий ремонт технического этажа, оснастить его всеми необходимыми коммуникациями. А это чревато серьезными проблемами для жильцов дома, которые только смогли привести свои квартиры и в целом дом в порядок.

К тому же в товариществе «Очаг» ставят под сомнение законность выдачи техпаспорта на технический этаж, поскольку агентство не проводило обмеры этих помещений. При этом данные о наличии инженерных коммуникаций на техническом этаже, приведенные в техпаспорте, отличаются от действительности.

По словам инженера товарищества собственников "Очаг" Геннадия Каленова, на самом деле к техническому этажу площадью 420 кв. метров подведена ветка отопления, но это не согласовано ни с теплосетями, ни с энергонадзором. То есть по документам этого отопления не существует. А в техпаспорте на технический этаж указано – «отопление центральное». В беседе с корреспондентом «НБ» инженер сообщил и о других несоответствиях. Например, в техпаспорте указано, что в этом помещении имеется скрытая электропроводка, однако в действительности никакой электропроводки там нет. В проектной документации электропроводка на техническом этаже вообще не заложена. И опять же с энергонадзором и с энергосбытом этот вопрос не согласован, пояснил специалист.

При этом Геннадий Каленов уточнил, что в поэтажном плане, датированном 1999 годом, когда заказчик еще только приступил к привлечению средств дольщиков на строительство дома, спорное помещение значилось как технический этаж. В конце 2000 года, когда завершался сбор денег на строительство, в план были внесены некоторые изменения, но функциональное назначение технического этажа осталось без изменений. Однако в результате последних изменений в проект, внесенных в 2002 году, – это было незадолго до ввода дома в эксплуатацию - помещение технического этажа переименовано в творческие мастерские.

В то же время, по «нормам пожарной безопасности помещение общественного назначения площадью более 150 кв. метров (а техэтаж занимает более 400 кв. метров) должно иметь второй запасной выход. Второго выхода нет ни по проекту, ни в реальности. И использовать это помещение как творческие мастерские по нормам пожарной безопасности невозможно, – объяснил Г. Каленов. - Поэтому я считаю, что проект на творческие мастерские по пожарной безопасности выдан незаконно. Застройщик дома никаких документов, подтверждающих законность перепрофилирования техэтажа в мастерские, не представил. На рабочем чертеже этажа никаких согласований с инженерными службами нет», - подытожил специалист.

Таким образом, если сказанное соответствует действительности, то тогда действительно не понятно, на каком основании агентство по госрегистрации недвижимого имущества и земельному кадастру зарегистрировало технический этаж как "изолированное помещение", то есть как отдельный объект недвижимости.

Весьма странным кажется и то, почему заказчик оформил свои права на технический этаж только сейчас, спустя два года после сдачи дома в эксплуатацию. Как показывает опрос жильцов упомянутого дома, заявления о том, что заказчик претендует на техэтаж, звучали и раньше, но в качестве доказательства законности этого права претендент не представил никаких документов, подтверждающих, что спорное помещение было построено именно за средства заказчика.

В ходе изучения истории возникновения и развития спора между дольщиками и заказчиком возникает и множество других вопросов. Например, кажется странным то, что товарищество собственников до сих не смогло переоформить на себя земельный участок. Он по-прежнему числится на заказчике, который является плательщиком налога на землю. По словам Надежды Черниковой, «местная администрация района тормозит выдачу документов, необходимых для переоформления участка, мотивируя это тем, что заказчик не выполнил благоустройство другого дома. Отказ в переоформлении земельного участка по одному объекту - это своего рода рычаг воздействия на заказчика, у которого проблемы по другому объекту».

А вообще следует сказать, что ситуация, возникшая с домом по Логойскому тракт, довольно типична не только для Минске, но и для Беларуси в целом. И главная причина кроется в несовершенстве законодательства, регулирующего правоотношения между участниками долевого строительства. По сути дела заказчик привлекает деньги граждан, строит за их счет дом, а потом эти же граждане годами не могут въехать в свои квартиры или вынуждены выколачивать из застройщика выполнения договорных обязательств. За примером ходить далеко не надо: в дом по ул. Жуковского некоторые жильцы не могут вселиться вот уже второй год, поскольку отказались вносить дополнительные деньги, которые от них потребовал заказчик после того, как дольщиками была внесена вся договорная сумма за квартиру. Обращение в суд ничего не принесло. А другие инстанции разводят руками: экспертиза, на основании которой можно было бы определить, на законных ли основаниях заказчик потребовал доплату, слишком трудоемка и дорого стоит. Да и не делает ее никто. К тому же схемы финансирования долевого строительства размыты. В результате невозможно отследить, куда конкретно ушли деньги, перечисленные гражданами, - на строительство всего дома или только на квартиры. Опять же во многих случаях сложно отследить, какая часть денег граждан ушла на оплату городской инфраструктуры.

Нередки случаи, когда граждане после ввода дома в эксплуатацию выясняют, что, оказывается, в доме есть помещения, которые якобы были оплачены самим заказчиком. Но по бухгалтерским документам это невозможно увидеть. Выясняются и более интересные вещи - договор долевого строительства заключается на квартиру, например 80 кв. метров, а технический паспорт в конечном итоге выдается на 74 кв. метра. А в общей сложности недостающие квадратные метры по всему дому выливаются в площадь приличной квартиры.

Например, в упомянутом выше доме фактическая площадь отдельных квартир меньше проектной на 1,5-2 кв. метра. И таких квартир более 50%. Возвращать деньги за недостающие метры заказчик не желает. И, надо сказать, такое явление приобрело в последнее время массовый характер. Такое ощущение, что либо проектировщики считать разучились, либо проектные погрешности в большую сторону делаются специально.

Безусловно, нельзя сказать, что все дома, которые строятся по долевому участию и с привлечением дольщиков, проблемные. Но проблемных немало. Есть вероятность, что ситуация несколько улучшится с введением обязательного страхования ответственности заказчиков за неисполнение договорных обязательств по своевременному предоставлению дольщикам квартир. Но это нововведение появится только в начале следующего года.

Марина СИРОТКО

19.09.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 16

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 37/2005