Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

К долевому строительству допустят не всех

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » К долевому строительству допустят не всех

В ближайшие полгода-год количество частных фирм, занимающихся долевым строительством жилья в Минске и в других городах Беларуси, может заметно уменьшиться. Таковы ожидаемые последствия от введения с 1 января следующего года обязательного страхования "ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения". Учитывая небольшой размер страхового тарифа и большие риски страховых компаний, несложно предположить, что последние будут страховать далеко не всех фирм-заказчиков. И это нормально. Вопрос лишь в том, не спровоцирует ли это очередной виток цен на рынке долевого строительства.

Для начала напомним, что норма об обязательном страховании содержится в Указе Президента Республики Беларусь «О некоторых мерах по защите прав на жилище", принятом в середине июня текущего года. Документ предусматривает формирование специальных фондов для компенсации ущерба, причиненного дольщикам в результате неисполнения заказчиком договорных обязательств. Фонд будет формироваться из страховых взносов заказчиков строительства "долевых" объектов (юридических лиц и предпринимателей). Средства фонда также предусматривается использовать для финансирования (в виде предоставления ссуд и займов) строительства домов в случае невыполнения дольщиками своих договорных обязательств по своевременной оплате строящихся квартир.

Страховать свою ответственность обязаны все юридические лица и индивидуальные предприниматели (страхователи), которые строят жилье с привлечением средств дольщиков – юридических и физических лиц. Страховым случаем является неисполнение заказчиком (страхователем) обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения перед дольщиком по передаче жилого помещения.

Не все так радужно

Лимит ответственности страховщика определяется в размере стоимости жилого помещения, указанной в договоре о долевом строительстве жилого помещения. Размер причиненного дольщику вреда, подлежащего возмещению при наступлении страхового случая, определяется исходя из стоимости жилого помещения, указанной в договоре о долевом строительстве, но не более размера, предусмотренного договором обязательного страхования ответственности. В этой части принятый документ носит позитивный характер: уменьшится процент теневого оборота на рынке долевого строительства жилья. То есть дольщики будут заинтересованы, чтобы в договорах долевого строительства указывалась реальная стоимость квартиры. И заказчикам будет сложнее официально продавать строящиеся метры по заниженным ценам, что имеет сегодня место в практике долевого строительства.

К положительным моментам, можно отнести и то, что с введением обязательного страхования все заказчики обязаны будут указывать в договорах долевого строительства сроки передачи жилья каждому из дольщиков. Пока же в практике долевого строительства не мало случаев, когда в договорах между заказчиком и дольщиками не указывается срок передачи квартиры, что мешает последним защищать свои интересы в суде в случае возникновения спорных вопросов.

По положению, для получения страхового возмещения дольщик в течение трех месяцев с даты неисполнения заказчиком договорных обязательств по передаче квартиры должен обратиться к страховщику с соответствующим письменным заявлением. В свою очередь страховщик составляет акт о страховом случае, затем еще в течение 5 дней выплачивает дольщику страховое возмещение. Но не следует сильно обольщаться.

Цены на квартиры, в том числе и на рынке долевого строительства, не стоят на месте. И чем больше времени пройдет от момента заключения договора долевого строительства до того, как страховая компания выплатит пострадавшему дольщику компенсацию, тем меньше от нее может быть пользы. Предположим, по договору с заказчиком двухкомнатная квартира на начало строительства стоила 60 тыс. долл. США и по условиям договора стоимость не должна меняться на протяжении всего срока действия договора. Дольщик, продав, к примеру, свою однокомнатную за 30 тыс. долл. и взяв кредит на оставшуюся сумму под 14% годовых, за полгода до договорного срока сдачи дома полностью оплачивает строящуюся квартиру. Но заказчик по каким-то причинам не смог ввести дом вовремя и соответственно передать дольщику квартиру. Наступает страховой случай.

Даже если страховая компания (в случае 100-процентной невозможности предоставления квартиры заказчиком) возместит дольщику потери в размере всей договорной стоимости (в нашем случае 60 тыс. долл. США), то этих денег ему не хватит, чтобы вернуть проданную ранее квартиру и рассчитаться за кредит. Потому что однокомнатная на вторичном рынке будет стоить к этому моменту уже не 30, а 40 тысяч. А чтобы за полученную компенсацию приобрести строящуюся квартиру у другого заказчика, аналогичную по размерам той, которая не была предоставлена первым заказчиком, может быть придется изыскать дополнительно как минимум 20 тыс. долларов. Потому что квартиры на рынке долевого строительства тоже к этому моменту подорожают. Так же пока сложно предположить, что будет с той недостроенной квартирой, за которую страховая компания выплатит компенсацию дольщику. Вот такая арифметика, если привязываться к тем нормативным актам по обязательному страхованию ответственности заказчиков, которые уже приняты и вступят в силу с 1 января следующего года.

Из этих документов пока не ясно и то, на какую долю от максимального размера компенсации (договорной стоимости квартиры) может рассчитывать дольщик, если заказчик передаст построенную квартиру на один, два или пять месяцев позже договорного срока. По всей видимости, размеры компенсации в разных случаях, порядок их выплаты и прочие процедурные вопросы найдут место в специальных инструкциях, которые еще появятся.

Никто не работает себе в убыток

Есть еще один важный момент, на который нельзя не обратить внимание. Когда вышел указ, обязывающий заказчиков страховать ответственность, возникли опасения, что страхование приведет к удорожанию жилья. Эти опасения были развеяны после того, как правительство утвердило размер страхового тарифа по обязательному страхованию - 0,31 % договорной стоимости объекта долевого строительства. Но зато появились опасения иного рода.

В страховых компаниях стали поговаривать, что такой маленький страховой взнос при существующей практике строительства жилья, когда около половины, а то и больше домов сдаются с нарушением срока ввода, может оказаться невыгодным для страховых компаний. По мнению некоторых специалистов, во избежание разорения страховщиков последним придется страховать не всех заказчиков, а только хорошо себя зарекомендовавших, либо правительству придется увеличить страховой тариф. Первое более вероятно. Почему?

Для того чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к российской практике страхования. Правда здесь власти пока не дошли до того, чтобы ввести обязательное страхование ответственности фирм-заказчиков. Но зато в последние годы начала развиваться практика добровольного страхования строящихся объектов (попросту – строительства) и рисков дольщиков (инвесторов).

Что касается страхования строительства, то оно покрывает как те риски, которые предусматриваются обычным страхованием, в частности ущерб, причиненный в результате пожара, стихийного бедствия, затопления, вандализма, ограбления, так и риски, специфически связанные с тем, что может произойти в ходе проведения строительных работ. Страховая защита может покрывать не только строящийся объект. Например, можно застраховать имеющиеся на объекте строительные машины или те убытки, которые в ходе проведения строительных работ могут быть причинены третьим лицам. Отметим, что наиболее распространенным страховым случаем, имеющим место на стройках, являются кражи машин и материалов.

Какова сумма страховых взносов? Она может быть разная. Но вот правительство Москвы установило, что затраты на страхование строительных рисков по объектам, финансируемым из городского бюджета, не должны превышать 0,8 % от сметной стоимости строительства объекта. Строительная организация-подрядчик может застраховаться и по полной программе – сверх установленного лимита – за счет собственных средств. В мировой практике затраты на страхование обычно не превышают 2%, как сообщил в интервью с журналистом «Строительной газеты» (Москва) гендиректор страховой компании САО «Гефест» Александр Миллерман. Специалист также отметил, что страховая компания, как любая коммерческая организация, не может работать себе в убыток. Во избежание убытков оцениваются риски, рассчитываются размеры страховых взносов и выплат, проводится большая профилактическая работа по предупреждению страховых случаев. Специалисты компании постоянно бывают на застрахованном объекте, держа руку на пульсе.

При страховании инвестиционных рисков дольщиков порядок следующий. При обращении в страховую компанию на начальном этапе (после выбора строительного объекта) специалист компании-страховщика проведет экспертизу юридической корректности всего инвестиционного проекта и предлагаемой формы договора участия в нем частного инвестора. А если все-таки возникает необходимость возврата вложенных средств, то и в этой ситуации страховщик возьмет на себя всю тяжесть проблем, так как интересы страховщика и страхователя по истребованию денег с должника, не справившегося со своими обязательствами по предоставлению квартиры, полностью совпадают.

Страховым случаем при страховании финансовых рисков инвестирования является неисполнение обязательства по передаче квартиры в том порядке и в те сроки, которые предусмотрены договором долевого строительства. До тех пор, пока квартиры как таковой еще не существует и право собственности на нее не возникло, законный интерес у инвестора есть только в сохранении вложенных средств. Поэтому при наступлении даты, указанной в договоре страхования как момент возможного наступления страхового случая, страховщик и страхователь совместно предпринимают действия по возврату вложенных средств, и если должник не возвращает деньги, кредитор получает возмещение в размере вложенных средств от страховой компании.

Оценка страхового риска производится на основании анализа взаимоотношений и деятельности всех участников инвестиционного проекта, предоставленных документов, материалов и сведений, касающихся строительства.

Договор страхования заключают на определенный срок. Как правило, при установлении этого срока определяющим является период времени, в который должник, то есть лицо, с которым заключен договор инвестирования, обязуется предоставить страхователю правоустанавливающие документы на построенное жилье.

Страховая сумма устанавливается в размере суммы вложенных средств, указанной в договоре между страхователем и застройщиком. Форма договора может быть различной, но в нем должно быть четко прописано обязательство по передаче объекта недвижимости, которое берет на себя должник (фирма-заказчик), принимая от инвестора деньги.

Один из главных вопросов - это стоимость страхования. Она зависит от многих факторов: срока строительства, сложности схемы инвестирования, суммы вложений и т.д. Даже при приобретении квартиры на этапе подготовки строительной площадки стоимость страхового полиса будет соизмерима со стоимостью одного-двух квадратных метров приобретаемого жилья. А если учесть, что в эту стоимость включена и оплата услуг по юридическому сопровождению действий страхователя по подписанию договора строительства жилья, анализу ситуации при возможной задержке строительства, принятия решения о необходимости выхода из инвестиционного проекта в случае долгостроя и т. п., стоимость страхового полиса вряд ли можно считать чрезмерной. Но это своего рода теория.

Какова практика?

Вот лишь несколько отзывов российских граждан, которые попробовали себя в роли потенциальных клиентов страховых компаний, занимающихся страхованием инвестиционных рисков на рынке долевого строительства жилья в Москве.

- Страховых компаний, которые работают с такими рисками, – пока не очень много. К тому же у них есть перечень фирм, чьи договоры они страхуют. Не факт, что тот объект, который понравится, можно застраховать. Не по всем рискам можно получить и страховую премию. Реально со страховой компании можно получить деньги по риску – «не получил права собственности», но еще для этого нужно жутко «попариться», да и сумма, которую вы получите, для покупки аналогичной будет мала. Потому что цены растут.

- Страхование рисков от не сдачи дома вовремя, бесполезная трата денег для их страховки, т.к. страховая компания вам заявит, что есть новое распоряжение местных властей по переносу сроков, и денег не даст. Наши страховые компании очень любят брать деньги, но договор составят так, что денег вам не должны. В общем, хотите им отдать от 1.5 до 5 процентов стоимости квартиры (без реальной отдачи вам денег) – платите.

- Пробовал застраховаться в одной из страховых компаний (С….). В предлагаемом договоре риск есть один - не отдали квартиру в срок по договору и не вернули деньги. А кто же не вернет деньги? Фирма-застройщик? Она с удовольствием вернет деньги и тут же продаст квартиру еще раз. Но! Единственный смысл в переговорах со страховщиками состоит в том, что сам объект уже прошел экспертизу и страховщики готовы его страховать. Ведь для сравнения есть и такие дома, которые и экспертизу даже не прошли. С нас попросили 3, 7 %. Мы не стали, пока не жалеем, т.к. лишних денег нет. Рекомендуем страховать себя самим - выбрать нормальную фирму, которая строит, хотя это уже другая тема.

Развитая система страхования – показатель стабильности

Как видим, в российской системе страхования, которая делает только первые шаги, далеко не все однозначно. Белорусская система страхования, точнее один из видов страхования рисков при строительстве, попытается сделать свой первый шаг в следующем году. Понятно, что на первом этапе будет возникать много вопросов и неясностей. Очевидно, что не все фирмы-заказчики попадут в списки страхователей. Кто-то останется за бортом, как, например, в ситуации с кредитованием жилья строящегося по долевому участию. Сегодня, как известно, некоторые банки ограничили число фирм, под договоры с которыми они готовы выдавать жилищные кредиты. Аналогичным образом будут поступать и страховые компании. Отсюда вероятность, что на первом этапе появления нового вида страхования число частных фирм-заказчиков уменьшится. Соответственно, может уменьшиться и предложение объектов на рынке долевого строительства, что неизбежно повлияет на цены. Как? Отрицательно. Резкое уменьшение предложения объектов при неизменно высоком спросе неизбежно приведет к скачку цен, причем не только на строящиеся квартиры, но и на «вторичные».

Но в любом случае страхование рисков, связанных со строительством, с инвестированием в строительство должно развиваться. Ведь развитая система страхования - определенный признак стабильности в обществе и экономике, но вначале эта стабильность должна наступить. Ситуация в экономике и на финансовом рынке постепенно меняется, и рано или поздно сложатся все необходимые условия для страхования инвестиций - одного из самых сложных видов страхования.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

03.10.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 17

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 39/2005