Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Договор найма - важный документ

В Жилищном кодексе довольно четко расписаны основные права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя жилья государственного жилищного фонда. Если раньше мы распоряжались жильем, полученным от государства, достаточно вольно и самостоятельно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя - собственника жилых помещений. Нужно ли заключать договор найма с городом? Какова ответственность сторон, нарушающих условия договора? В каких случаях грозит выселение из жилья? Сегодня мы ответим на эти и другие вопросы.

Надо ли заключать договор

Договор найма - это важный документ, регламентирующий права и обязанности наймодателя и нанимателя жилья. Напомним, что такой договор заключается в простой письменной форме между собственником жилого помещения (наймодателем) и гражданином (нанимателем) жилого помещения. Правительством Беларуси утвержден Типовой договор найма жилого помещения с правами и обязанностями наймодателя и нанимателя.

В договоре найма обязательно должны быть указаны члены семьи нанимателя (прежде в быту его еще называли ответственным квартиросъемщиком). Кодекс устанавливает, что к членам семьи нанимателя относятся его супруг (супруга), их дети и родители. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Другие граждане, проживающие не менее пяти лет вместе с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Их он может вселить с письменного согласия всех членов семьи (включая временно отсутствующих), а также наймодателя. Последний может запретить вселять других родственников, если при этом на одного человека будет приходиться меньше нормы общей площади жилья. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей соблюдения нормы, а также согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется. Появление нового жильца в качестве члена семьи влечет за собой внесение изменений в договор, потому что это сказывается на платежах за найм и коммунальные услуги.

Проживающие вместе члены семьи имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с ним ответственность по исполнению договора найма. Например, если наниматель не платит за квартиру, то деньги можно взыскать с любого дееспособного члена его семьи, выбрав наиболее платежеспособного. В случае смерти нанимателя им может стать любой член семьи, достигший совершеннолетия.

Если вы в длительной командировке

Можете не беспокоиться. За время вашего отсутствия никто жилья вас не лишит и договор найма не расторгнет. Жилищный кодекс гарантирует, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех вместе не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору найма. Лишь бы вовремя платили за жилье.

Обязанности нанимателя:
- использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
- вносить плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, отчислять средства на капитальный ремонт;
- не выполнять работ, приводящих к порче жилого помещения либо создающих повышенный шум или вибрацию, соблюдать с 23 до 7 часов тишину;
- обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение работникам, занятым обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда;
- соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, вспомогательных помещениях и дворовой территории;
- экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;
- производить за счет собственных средств самостоятельно или с помощью жилищно-эксплуатационной организации ремонт квартиры, замену и ремонт изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного санитарно-технического, газового, электрического и иного оборудования;
- освободить занимаемое жилое помещение по истечении срока действия договора, если не имеется оснований на продление договора; 
- при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю по акту в исправном состоянии; 
- при изменении количества проживающих информировать об этом наймодателя в месячный срок.
 

Права нанимателя

Наниматель вправе в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое им жилое помещение иных лиц (супруга (супругу), детей и родителей, других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев), получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в квартире временных жильцов;

4) производить обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя надлежащего содержания и своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании и ремонте мест общего пользования многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг.

Квартиру можно и обменять

Правда, для этого опять же требуется письменное согласие всей семьи и наймодателя. Обмен разрешается не только нанимателя с нанимателем: государственное жилье можно обменять и на частное. Предусмотрен и порядок размена на случай конфликта. Согласно ст. 76 ЖК РБ, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами семьи не достигнуто согласие об обмене, выход один - принудительный обмен в судебном порядке.

Если в семье есть несовершеннолетние или недееспособные, на обмен обязательно требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе обменять жилое помещение, приходящееся на его долю, с другим гражданином при условии, что въезжающий в порядке обмена гражданин вселяется в качестве члена семьи нанимателя. При этом опять-таки надо получить согласие наймодателя, нанимателя, а также иных членов семьи нанимателя.

Когда обмен не допускается

Обмен жилого помещения не допускается, если:

- одной из сторон по сделке предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения, либо он признан недействительным;

- дом является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

- дом подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;

- обмен носит корыстный или фиктивный характер;

- обмениваемое жилье является служебным, находится в специальном доме или относится к жилому помещению социального пользования;

- в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя, вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания.

Временные жильцы

Наниматель также вправе с согласия членов семьи разрешить проживание в занимаемом им помещении так называемых временных жильцов. Они отличаются от поднанимателей тем, что живут безвозмездно. В этом случае также должна соблюдаться установленная норма жилой площади - 12 кв. метров на человека.

В отличие от постоянных жильцов временные не приобретают самостоятельного права пользования квартирой. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Они обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи. В случае отказа последние вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения.

Сдать в поднаем

Наниматель вправе передать часть, а в случае временного выезда - все помещение в поднаем. Но только с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи. И при условии, что при этом в квартире станет не слишком тесно. То есть, не будет нарушена норма общей площади на человека. В коммунальной квартире требуется согласие всех нанимателей и собственников, а также членов их семей. У постояльца самостоятельное право пользования помещением не появляется, ответственным за него остается наниматель. Передача в поднаем не допускается, если в квартире живет или вселяется человек, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Порядок, условия, сроки внесения и плата за поднаем устанавливаются по соглашению сторон. Однако плата не может превышать размера платы за пользование жилым помещением, которую платит наниматель.

Обязанности наймодателя:
- проверять техническое состояние дома и жилых помещений; 
- своевременно производить подготовку жилого дома, вспомогательных помещений, инженерного и иного оборудования к зиме;
- обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования в доме, вывоз отходов; освещение лестничных площадок, уборку вспомогательных помещений и придомовой территории и т.д.;
- выполнять ремонт жилого помещения по заявлению нанимателя за отдельную плату, реконструкцию или капитальный ремонт в соответствии с установленными нормативами.
 

Могут и выселить

Нанимателя никто не может выселить, если он выполняет условия договора. Самая главная и животрепещущая из перечисленных обязанностей нанимателя - своевременная оплата жилья. Пренебрежение ею чревато суровым наказанием, вплоть до выселения. Сам наниматель может расторгнуть договор и выселиться добровольно. Это его право. По закону освободить помещение могут и в принудительном порядке. В соответствии со ст. 71 ЖК РБ, если наниматель и проживающие с ним члены семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого ранее.

Если договор найма будет признан недействительным по причине неправомерных действий нанимателя и всех проживающих с ним членов семьи при получении жилого помещения по договору найма, эти граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Однако если они ранее пользовались жилым помещением в доме государственного жилищного фонда, им при выселении предоставляется это жилое помещение или другое жилое помещение.

Светлана ПЛЕТНЕВА

10.10.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 14, за месяц 103

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 40/2005