Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

В полку первоклассных – осеннее оживление

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » В полку первоклассных – осеннее оживление

Предложение офисных помещений в строящихся бизнес-центрах и административных зданиях увеличилось как количественно, так и качественно. При этом цены на рынке долевого строительства деловой недвижимости в нынешнем году в среднем растут несколько быстрее, нежели на вторичном, что можно объяснить влиянием большого количества факторов. В первую очередь речь идет о том, что рынок готовых к заселению объектов до сегодняшнего дня не мог предложить потребителю офисы высоких качественных характеристик. А спрос на первоклассные объекты в последнее время стабильно растет. А коль растет спрос, значит, и цены не могут стоять на месте.

Так, с начала весны текущего года цены на строящиеся офисы выросли на 12-15 % (см. таб.1) в зависимости от класса и потребительской привлекательности объектов. Причин для удорожания несколько. Среди них - рост официальных индексов цен строительно-монтажных работ (за 9 месяцев с начала года рост составил около 10%); приближение сроков ввода многих известных объектов (чем ближе «новоселье», тем дороже цена реализации); сезонное увеличение спроса на коммерческую недвижимость (по установившейся традиции, в начале осени покупатели активизируются, а продавцы повышают цены на свою недвижимость). Кроме того, в последнее время предложение стало пополняться офисными помещениями с отделкой, которые все больше привлекают внимание потенциальных покупателей (дольщиков).

Одновременно с ростом цен у некоторых объектов, которые на стадии строительства позиционировались как объекты высшей категории (класс «А»), после ввода в эксплуатацию возможно снижение рейтинга, отмечают эксперты. И наоборот, те объекты, которые по своим характеристикам на начальном этапе возведения претендовали лишь на класс «В», ближе к вводу в эксплуатацию могут улучшить показатели классности. Судя по анализу продаж и поступающих заявок, главный критерий выбора офисной недвижимости из числа предлагаемых на рынке вариантов при всех прочих одинаковых показателях все больше смещается в пользу местоположения. Причем преимущество отдается не столько близости к центру, сколько близости к транспортным развязкам. В связи с этим специалисты Информационного центра коммерческой недвижимости АН «Твоя столица» уже выполнили определенные наработки в плане того, где должен располагаться объект, чтобы его востребованность была максимальной. Например, учитывая радиально-кольцевую транспортную схему столицы – это в основном места вдоль линий метрополитена с учетом уже действующих станций и тех, которые откроются в обозримой перспективе. Этот критерий, по мнению директора АН «Твоя столица» Владимира Давидовича, в последующем будет играть одну из главных ролей при выборе заказчиками площадок для размещения новых объектов - в частности бизнес-центров и административных зданий.

Специалисты полагают, что сложившаяся на рынке ситуация требует внесения некоторых корректировок в классификационные требования объектов, при соответствии с которыми административное здание или бизнес-центр может быть отнесен к тому или иному классу - «А», «+В», «В» или «С». По мнению авторов классификационных требований (специалистов «Твоей столицы»), сегодня есть основания (например, спрос), чтобы к классу «А» относить объекты, не только расположенные в центре города, то есть в пределах первого транспортного кольца, но и за его пределами, если объект находится рядом с линией метро (уже действующей или строящейся). Кстати, заметим, что подобным изменениям периодически подвергаются российские классификационные требования. Это и понятно: усовершенствуются технологии строительства, развиваются городские территории - все это не остается незамеченным приобретателями офисной недвижимости и соответственно экспертами, занимающимися мониторингом рынка коммерческих объектов.

А для чего, собственно, нужны какие-то классификационные требования? По мнению риэлтеров, отнесение того или иного объекта к определенному классу позволяют приобретателю легче сориентироваться при выборе, а собственникам – с оценкой своей недвижимости в случае продажи или сдачи в аренду.

К примеру, если мы говорим об объекте класса «А», то вряд ли здесь можно допустить наличие лифтов не импортного производства либо отсутствие централизованного кондиционирования, современных систем обеспечения безопасности, полного набора сервисных услуг, необходимого количества парковочных мест (в расчете не менее 1 машиноместа на 100 кв. м офисных площадей) и других присущих данному классу характеристик. Безусловно, такой объект не должен быть расположен в «мертвой» зоне, хоть и в пределах первого транспортного кольца. И, конечно, приобретая такой офис за 1.200 долл. за кв. метр покупателю вряд ли стоит сильно торговаться, ссылаться на некую нереальную статистику реальных сделок.

В то же время, если объект относится к классу «В», то вряд ли следует от него требовать наличия чисто блочной системы расположения офисов, того же кондиционирования и прочих присущих классу «А» характеристик. В свою очередь класс «С» отличается от класса «В» тем, что это далеко не новое здание, коридорная система, расположение на второстепенных улицах, несколько ниже уровень инженерной обеспеченности. Хотя, если говорить о телекоммуникационных системах, то по меньшей мере должно быть достаточное количество телефонных линий и выделенный Интернет.

По мнению специалистов, в отдельную классификационную группу следует выделить объекты административного назначения, которые строятся фирмами-заказчиками для себя. Такие объекты, как правило, имеют не очень большие офисные площади - менее 5 тыс. кв. метров, а чаще всего - до 2 тыс. кв. метров. В качестве примера можно привести здание «Лукойла» с современной архитектурой и современной «начинкой». «Это отдельно стоящие вне всякой классификации объекты, которые на рынок, как правило, не попадают, - пояснил В. Давидович. – Но они сами по себе требуют отдельной классификации на случай дальнейшей продажи или сдачи в аренду».

В заключение несколько слов о спросе и предложении. Согласно оценкам специалистов число фирм и предпринимателей, желающих приобрести офис в собственность на стадии строительства, остается стабильно высоким. Осенью текущего года напряжение, связанное с недостатком востребованных строящихся офисов, несколько снизится. Этому будет способствовать начало строительства бизнес-центра «ПОРТ» в микрорайоне Уручье (в районе улицы Шафарнянской). Заказчик - компания «Гиперкомм». Объект предназначен для широкого круга покупателей – начиная от предпринимателей и заканчивая крупными фирмами. Это обуславливается удачным соотношением офисов различной площади: 30 кв. метров - 5%, 50 кв. метров – 35%, 60-70 кв. метров – 15%, 100 кв. метров – 25%. Остальные 20% офисов запроектированы площадью от 150 до 200 кв. метров.

Примечательно, что даже в офисах площадью 30-50 кв. метров предусмотрен свой санузел и мини-кухня. Привлекают сроки строительства объекта – всего два года. Офисы без отделки предлагаются по цене от 1.020 долл./кв.м - в зависимости от категории (их 5 и каждая имеет свои отличные от других характеристики).

Кстати, начало строительства «Порта» совпало с пуском первой очереди бизнес-центра «Немига-Сити». К возведению второй очереди заказчик – все та же компания «Гиперком» - намерен приступить весной следующего года. После ввода в эксплуатацию второго пускового комплекса, в котором кроме офисов запроектированы объекты сервиса и достаточное количество парковочных мест, «Немига-Сити» по праву займет достойное место в списке первоклассных бизнес-центров. В их числе так же следует назвать бизнес-центр «Капитал», который в самое ближайшее время начнет полностью функционировать. Близится к завершению строительство бизнес-центра «Александров Пассаж», который благодаря удачному местоположению и прочим характеристикам так же может быть отнесен к классу «А».

Одновременно с этими объектами активно ведется строительство административных зданий в разных частях города и жилых домов, где на первых этажах предусматривается размещение офисных помещений (см. таб. 1). Кроме того, в стадии проектирования находится еще около десятка крупных зданий, которые возможно уже в следующем году пополнят предложение на первичном рынке деловой недвижимости.

Марина СИРОТКО.

Таблица 1. Предложение офисных помещений на минском рынке долевого строительства бизнес- (БЦ), административных (АЦ) и административно-торговых (АТЦ) центров по состоянию на начало сентября 2005 года.

БЦНазваниеМестоположениеМин цена 1 кв.м., $/кв.м.Ввод в эксплуатациюОписание
Мин цена без отделкиМин цена с отделкой
1БЦ"Александров-Пассаж"пр-т Независимости – ул. Филимонова 25502 кв. 2006 г.19-ти этажное здание с торговым центром. Общая площадь 11 000 кв.м.
2БЦ"Немига-Сити"ул. Немига, 40 20004 кв. 2005 г.Общая площадь 8 500 кв.м. Офисные помещения от 150 кв.м.
3БЦ"Капитал"ул. Некрасова - Л.Карастояновой 14004 кв. 2005 г.5-ти этажное здание. Офисные помещения от 200 кв.м.
4БЦ"Европа"ул. Сурганова, 57а1100 4 кв. 2006 г.Общая площадь 48 000 кв.м. Офисные помещения от 100 кв.м. Двухуровневый подземный паркинг - 240 м/м, гостевая стоянка - 200 м/м
5БЦ"Виктория-Плаза"ул. Платонова, 1б950 3 кв. 2006 г.Общая площадь 18 000 кв.м. Офисные помещения от 150 кв.м.
6БЦ"ИНФО"ул. Пономаренко900 1 кв. 2006 г.Офисные помещения от 100 кв.м.
7ТРЦ"Айсберг"ул. Коласа - Сурганова1050 4 кв. 2006 г.Офисные помещения от 17-200 кв.м., 4-этажный офисно-торговый центр
8АТЦ ул. В.Хоружей - Куйбышева2500 1 кв. 2006 г.Небольшое 2-х этажное здание, индивидуальный архитектурный проект. Общая площадь - 1283 кв.м., возможна продажа частями от 350 кв.м.
9АЦ пр-т Машерова850 1 кв. 2007г.Офисные помещения от 100 кв.м.
10АЦ ул. Воронянского750 1 кв. 2006 г.Офисные помещения от 100 кв.м.
11АЦ ул. Карастояновой950 4 кв. 2005 г.Офисные помещения от 100 кв.м.
12АТЦ ул. Немига850 1 кв. 2006 г.около "Немига-Сити"
13АЦ ул. Кульман 11004 кв. 2005 г.4-х этажное административное здание. 500 кв.м. – этаж.
14БЦ ул. Интернациональная1200 Офисные помещения от 100 кв.м.

24.10.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 14

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 42/2005