Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Удорожание новостроек ограничивается спросом и инфляцией

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Удорожание новостроек ограничивается спросом и инфляцией

В отличие от квартир на вторичном рынке в Минске, которые с начала текущего года в среднем подорожали почти на треть, рост цен на рынке долевого строительства за этот же период не превысил показатель официального удорожания строительно-монтажных работ.

По мнению специалистов, главным сдерживающим фактором роста цен на строящееся жилье являются большие размеры квартир в коммерческих новостройках, что снижает их привлекательность для большей части бесквартирных граждан. Спрос на долевое строительство превышает предложение, но не настолько, чтобы цены на первичном рынке нельготного жилья росли такими же темпами, как на вторичном.

Такой вывод можно сделать, проанализировав ситуацию на рынке жилья во Фрунзенском районе г. Минска. Этот район выгодно отличается от Уручья и Лошицы, о которых мы говорили ранее, в первую очередь, разнообразием предлагаемых квартир. Последнее дает возможность более точно оценить ситуацию и выявить тенденции, характерные для сегодняшнего первичного рынка коммерческого жилья в Минске.

Фрунзенский район - лидер по объемам

Согласно генплану г. Минска во Фрунзенском районе возможно строительство всех типов жилой застройки с учетом экологических требований. В то время как в других районах города строительство жилья связано с необходимостью проведения эколого-ориентированных градостроительных мероприятий, обеспечения вновь осваиваемых территорий инженерной инфраструктурой или освобождения территорий путем уплотнения существующей усадебной застройки.

Кроме того, Фрунзенский район наиболее перспективный в плане дальнейшего развития. Сегодня в нем проживает около 274 тыс. человек, к 2010 году этот показатель планируется увеличить до 385 тыс. При этом из 2445 тыс. кв. метров жилья, запланированных минскими властями к строительству до 2010 года на свободных территориях города, 40% должно быть возведено во Фрунзенском районе. В частности: в Сухарево - 135 тыс. кв. метров, районе между Сухарево-1 и ЛП «Медвежино» - 50 тыс., по ул. Притыцкого (между ул. Якубовского и Лобанка и между ул. Тимошенко и Якубовского) - 105 тыс., в районе улиц Шаранговича, Янковского, Горецкого, Одинцова – 140 тыс., в микрорайоне «Красный Бор» - 100 тыс., в жилом р-не «Масюковщина» - 450 тыс. кв. метров.

В отличие от некоторых других районов Фрунзенский район будет расширяться и за пределами границ города. На присоединенных территориях (в м-нах Сухарево – 4 и 5, и жилом р-не «Тарасово») будет возведено около 510 тыс. кв. метров жилья. В планах - строительство 30 тыс. кв. метров малоэтажного и среднеэтажного жилья за счет уплотнения существующей индивидуальной застройки (микрорайны «Раковский» и «Харьковский», р-н улиц Скрыганова-Кальварийская). Примерно 80 тыс. кв. метров квартир будет построено на территориях, функциональное назначение которых планируется в последующем изменить.

А всего из запланированных к вводу до 2010 года 5640 тыс. кв. метров в целом по городу на долю Фрунзенского района приходится – 27%. При этом одним из наиболее перспективных и объемных стройплощадок станет район Масюковщина. Здесь появятся 4 новых жилых квартала Масюковщина- 3, -4, -5 и -6. Уже утвержден план детальной планировки застройки в границах ул. Матусевича, Глебки, проезд Масюковщина и ул. Колесникова. Заказчиком выступил производственный концерн «Минскстрой». В планах - строительство 7-, 8-, 9-этажных домов (ориентировочно 600 тыс. кв. метров), что позволяет заселить 30 тыс. человек. Завершить строительство планируется к 2008 году. Продолжится возведение жилых домов в квартале улиц Бурдейного, Притыцкого, Лобанка и нового участка улицы Якубовского.

В целом можно сказать, что в перспективе Фрунзенский район будет наиболее привлекательным для потенциальных дольщиков как в части разнообразия типологии квартир, так и по их количеству предлагаемого жилья. Примерно такая же ситуация наблюдается и сегодня.

В частности, по планам властей, в нынешнем году ввод жилья в целом по Минску должен составить чуть более 820 тыс. кв. метров жилья (103 жилых дома), из них больше трети (311 тыс. кв. метров, или 37 домов) - во Фрунзенском районе. Причем, 32% этого жилья находятся в свободной реализации, остальные 68% - это дома ЖСК и долевое строительство для очередников, где заказчиком выступает УКС Мингорисполкома.

Интерес - в прямой зависимости от габаритов квартир

В отличие от льготного жилья, которое возводится непосредственно для очередников и стоимость которого ограничивается сегодня 360-400 долл. США/кв. м, коммерческое предлагается в среднем по 900-950 дол. США. Это примерно на 10% дороже, чем в начале года. Объединяет льготное и коммерческое жилье лишь то, что у них одинаковые темпы удорожания, которые ограничиваются официальными индексами роста цен на строительно-монтажные работы. Это главное отличие первичного рынка от вторичного, где цены с начала года выросли в среднем на треть. Основная причина более спокойного роста цен в долевом строительстве – большие площади предлагаемых квартир, считают специалисты.

Например, в одном из кирпичных домов, строящемся в квартале улиц Притыцкого и Бурдейного, который пользуется большим спросом у потенциальных дольщиков, двухкомнатные имеют площадь около 84 кв. метров, 3-комнатные - около 105-130 кв. метров. Цена предложения 960-980 долл. США/ кв. м без отделки. В другом доме квартиры имеют более щадящие для дольщиков площади – трехкомнатные, например, - 92- 98 кв. метров, которые предлагаются по 920 долл. США/кв.м. Но это панельное домостроение. Как видим, разница между ценой квадратного метра в кирпичном и панельном доме несущественная, но абсолютная стоимость аналогичных по количеству комнат квартир отличается на несколько десятков тысяч долларов США. То есть при установлении цены квадратного метра заказчики руководствуются тем, что для потенциальных дольщиков определяющей при выборе квартиры в новостройке является полная стоимость квартиры, а не стоимость квадратного метра.

Аналитики рынка долевого строительства жилья обращают внимание еще на один весьма существенный нюанс. Самыми популярными и самыми дефицитными на рынке долевого строительства по-прежнему остаются одно-и двухкомнатные квартиры. Соответственно и цены на них из расчета стоимости единицы площади выше, чем на более габаритные квартиры. Так, если ценовой предел основного покупательного спроса на трехкомнатные находится сегодня на уровне до 960 долл. США/кв. м, то на однокомнатные может доходить и до 1100 долл. США/кв. м. Причем, чем больше по размеру квартиры, тем меньше стоимость квадратного метра и наоборот. К примеру, в среднеэтажной (около 4-х этажей) застройке в районе улиц Одоевского и Тимошенко самая маленькая квартира из числа предлагаемых имеет площадь 137 кв. метров. Стоимость ее реализации, учитывая расположение на первом этаже, - 870 долл. США/кв. м. Площадь остальных квартир - более 181 кв. метров. Они предлагаются уже по цене от 900 долл. США/кв. м. Вполне очевидно, что если бы эти квартиры имели меньшие габариты, то и цена единицы площади была бы больше – как, например, в выше упомянутом кирпичном доме (960 долл. США).

Еще один пример. Блокированные жилые дома в районе улиц Одинцова и Тимошенко предлагаются по еще меньшей цене - по 850 долл. за кв. метр. Но, кроме того, что они велики по площади (от 180 кв. м и выше), нужно еще заплатить за гараж и земельный участок. В итоге получается около 920 долл. США/кв. м.

Чем больше площадь, тем больше срок реализации

На примере Фрунзенского района есть возможность заметить еще одну особенность. Оказывается, размеры квартир влияют и на сроки их реализации, что опять же продиктовано соответствующим уровнем спроса. Так, у однокомнатных самый минимальный срок реализации - не превышает, как правило, дву-трех месяцев с начала строительства объекта. Двухкомнатные раскупаются в течение полугода. И самые «долгоиграющие» – четырехкомнатные, которые находят своих будущих хозяев на завершающей стадии строительства и иногда и после ввода дома в эксплуатацию.

Чтобы не было срывов в реализации строящегося жилья, заказчику объекта следует очень гибко чувствовать, как меняются спрос и интересы потенциальных дольщиков. А по мере того, как количество строящегося жилья увеличивается, возникает еще одна сложность – правильно установить цену, чтобы не проиграть и в то же время не оттолкнуть покупателей.

Простой пример. Рядом строятся два дома. Один – элит-класса, другой - эконом-класса. И в одном, и в другом квартиры по размерам примерно одинаковые. Но в первом стоимость квадратного метра 920 долл. США, во втором – 960 долл. США. Разумеется, быстрее квартиры будут раскуплены в доме элит-класса. Но здесь есть и другой момент. Если покупатели также готовы платить по 960 долл. США/кв. м в доме эконом-класса, то не проигрывает ли заказчик первого дома, предлагая более комфортное по своим показателям жилье за меньшую стоимость?

Опять же, если речь идет о квартире площадью 250 кв. метров и о доме индивидуальном, то при одинаковой цене квадратного метра дольщик будет руководствоваться показателями комфортности. Индивидуальный дом здесь находится в более выгодном положении, нежели квартира пусть и в элитном, но все же многоквартирном доме.

И, наконец, извечный и всех волнующий вопрос: как будут вести себя цены на рынке долевого строительства жилья в перспективе – например, в ближайшие полгода. Эксперты говорят, что рост цен, скорее всего, будет иметь место. Но резкого скачка пока не ожидается. Во всяком случае видимых предпосылок для удорожания, опережающего темпы официального роста цен на строительно-монтажные работа, пока нет. Как, впрочем, не просматриваются и предпосылки для снижения стоимости реализации строящегося жилья.

(Обзор подготовлен при поддержке Информационного центра долевого строительства агентства недвижимости «Твоя столица».)

Марина СИРОТКО

31.10.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 35

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 43/2005