Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Налог на продажу со следующего года

Налог на продажу квартир, дач, домов и другой недвижимости, находившихся у собственников менее 5 лет, если только недвижимость не получена по наследству, власти собираются ввести со следующего года. А вот чем это чревато для потенциальных продавцов, станет известно только после принятия соответствующего закона и разъяснений к нему. Но уже сегодня ясно, что в первые месяцы следующего года, пока появятся соответствующие разъяснения и продавцы привыкнут к новым правилам, количество сделок с жилой недвижимостью может резко упасть. А вызовет это скачек цен или наоборот падение – сказать трудно.

По имеющейся информации, проект Закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Беларусь "О подоходном налоге с физических лиц", принятый в первом чтении в июне 2004 года, до конца ноября текущего года может быть принят и во втором чтении. Причем вступить в силу новый закон должен с 1 января 2006 года. Справедливости ради следует отметить, что с момента рассмотрения в первом чтении проект закона несколько изменился. Во всяком случае приобрели более четкие очертания те нормы, которые касаются подоходного налога на доходы, полученные гражданами от сделок со своей недвижимостью.

В частности, один из пунктов проекта (статья 1) гласит, что граждане обязаны платить подоходный налог с доходов, полученных от реализации недвижимого имущество, находящегося на территории Республики Беларусь. При этом согласно ст. 11 от налогообложения освобождаются суммы, полученные гражданином в налоговом периоде от возмездного отчуждения (путем продажи, мены, ренты) жилого дома, квартиры, дачи, садового домика с хозпостройками, гаража, земельного участка или иного недвижимого имущества, находившихся в собственности этого гражданина 5 и более лет. Это означает, что если отчуждаемая недвижимость находилась в собственности продавца менее 5 лет, то с суммы сделки придется платить подоходный налог. Из текста проекта следует, что если человек проживал в государственной квартире 20 лет, потом ее приватизировал, то продать он ее может, избежав уплаты подоходного налога, только через пять лет с момента приватизации. То же самое, если будет продаваться построенная или подаренная квартира. Исключение составляют квартиры, дома и прочие объекты, которые достались продавцу по наследству. Такую недвижимость можно продавать и через два года, и через неделю после оформления наследованного имущества в собственность, и платить налог не придется.

В то же время, говоря о доходах от отчуждения недвижимости, облагаемых подоходным налогом, следует учитывать еще одну норму, которая содержится в проекте закона. Речь идет о ст. 15, где перечисляются имущественные налоговые вычеты. Вычет – это, упрощенно говоря, какая -то часть дохода, которая освобождается от налогообложения. Так вот, при определении налогооблагаемой базы, сумму доходов полученных от отчуждения недвижимости предлагается уменьшать на сумму расходов (вычетов), которые понес продавец при приобретении продаваемой недвижимости. В частности, предусматриваются вычеты в сумме фактически произведенных плательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением и (или) отчуждением возмездно отчуждаемого имущества. Но состав этих расходов, порядок их исключения из подлежащих налогообложению доходов и порядок документального подтверждения должен будет после принятия законопроекта определить Министерство по налогам и сборам РБ.

То есть теоретически можно предположить, что не целиком вся сумма сделки будет облагаться налогом, а лишь разница между договорной ценой проданной квартиры и размером затрат, которые продавец понес при ее приобретении и продаже. К примеру, если человек приватизировал (построил, купил) квартиру за 3 рубля, а продал за 10, то налог придется платить с 7 рублей. Или, например, земельный участок был приватизирован за 1 рубль, а продан через два года за 100 рублей, то продавцу придется уплатить налог с 99 рублей.

Говоря о вычетах, следует обратить внимание еще на один немаловажный момент. Из проекта не ясно, с какого момента будет вестись отсчет 5-летнего ограничения – с 1 января 2006 года, когда законопроект вступит в силу, или с другого времени. Если исходить из того, что закон в Республике Беларусь не имеет обратной силы, то новый порядок налогообложения по идее должен распространяться на правоотношения, возникшие после вступления в силу. И если в нашем случае так произойдет на самом деле, то тогда пять лет, по истечении которых можно будет безубыточно продать собственное жилье, которое уже находится у граждан в собственности, закончатся в 2011 году. Но вряд ли это справедливо по отношению к тем гражданам, которые стали собственниками своей недвижимости 3-5 и более лет назад. Поэтому отсчет времени будет вестись, скорее всего, с момента приобретения (путем строительства, покупки, приватизации, мены) недвижимости в собственность, а не с даты вступления закона в силу. К примеру, если в январе следующего года, после введения новых правил, человек продаст квартиру, которая им была куплена четыре года назад, то с разницы между суммой продажи и суммой покупки (это с учетом предполагаемых вычетов) придется заплатить подоходный налог. А чтобы избежать налогообложения, придется ждать еще полгода.

Судя по звонкам читателей «НБ», граждан интересует и то, будут ли учитывать налоговые органы, на какие цели продавец намерен направлять средства, полученные от продажи той же квартиры? Ведь сегодня размены или обмены жилых помещений осуществляются преимущественно не через договор мены, а через договор купли-продажи. Например, человек продает свою однокомнатную квартиру и покупает двухкомнатную или продает две однокомнатные и приобретает трехкомнатную. Как в этом случае будет осуществляться расчет налогооблагаемого дохода? Для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий тут все ясно, поскольку законопроект освобождает их доходы от налогообложения, если эти доходы направляются на улучшение жилищных условий. А если продавец не состоит на квартирном учете, то тогда как? Думается, на этот вопрос тоже придется отвечать Министерству по налогам и сборам.

Еще один пример. Квартира согласно договору долевого строительства была приобретена в собственность 4 года назад за сумму, эквивалентную 8 тыс. долл. США. В феврале следующего собственник решит ее продать за 30 тыс. долл. США. Как в этом случае будет определяться размер необлагаемого подоходным налогом вычета? Решит ли Министерство по налогам и сборам, что при определении затрат на приобретение квартиры нужно учитывать рост индекса цен на строительно-монтажные работы? Тоже не ясно. Одним словом, вопросов – огромное количество, а ответ один – поживем - увидим, совсем недолго осталось ждать.

Но, справедливости ради, отметим, что нововведение относительно налогообложения сделок носит и позитивный, и негативный характер. С одной стороны, доходы, получаемые от продажи недвижимости, облагаются подоходным налогом во всем мире. И вряд ли это неправильно. Ведь когда человек получает зарплату в 100 долл., он платит с нее подоходный налог. Точно также и с доходами от недвижимости. Если тот же человек получил в подарок квартиру или коттедж (за это он налог не платит), а потом продал эту недвижимость за полсотни тысяч долларов, то из полученной суммы он тоже должен, по идее, платить подоходный налог. Правда, при определении размера налогооблагаемой суммы за границей (например в США) учитываются не только затраты, понесенные на первоначальное создание либо приобретение продаваемого объекта, но и то, на что намерен потратить (в специально оговоренный законом срок - 1-2 года) или уже потратил полученные деньги продавец. В нашем же законопроекте, как было уже замечено, эти вещи четко не прописаны.

Несколько смущает и то, почему именно нужно было устанавливать какой-то ограничительный срок, что, собственно, ставит в некие неравные условия граждан. Инициаторы такого ограничения полагают, что это позволит минимизировать спекуляцию на рынке недвижимости - в первую очередь на квартирном и земельном. Допустим, так, хотя очень сомнительно, что даже половина сделок осуществляется с целью спекуляции. К тому же путем введения налога на продажу государство уже делает существенный шаг в борьбе со спекулятивными тенденциями. Думается, было бы более справедливо, если бы налог был введен без всякого ограничительного срока – то есть независимо от того, сколько лет находилась недвижимость в собственности продавца до момента отчуждения.

Хотелось бы обратить внимание еще вот на какой момент. Сегодня многие граждане, строящие квартиры на долевых началах, сталкиваются со следующей проблемой. В договоре долевого строительства указывается одна стоимость квартиры, реально же они платят другую, а в регистрационных документах, которые с подачи фирмы-заказчика готовит Агентство по государственной регистрации недвижимого имущества и земельному кадастру, указывается третья. Причем последняя сумма может оказаться меньше договорной в 1,1-1,3 раза, а реально уплаченной дольщиком заказчику - в 1,5-2 раза. Но ведь продавать квартиру человек будет по рыночной стоимости, которая, если действовать по правилам, указывается в договоре купли-продажи и которая мало чем отличается от той суммы, которая была реально уплачена при строительстве заказчику. И в случае введения нового порядка налогообложения продавцу, с учетом предполагаемых вычетов, придется уплатить подоходный налог с разницы между зарегистрированной стоимостью квартиры (официальными затратами на приобретение жилого помещения путем долевого строительства) и ценой продажи. Причем, чем длиннее период между сдачей дома в эксплуатацию и продажей построенной квартиры, тем больше разница между ценой приобретения и ценой продажи. А значит, больше придется платить налог.

Само собой разумеется, чтобы избежать налогообложения, продавец, естественно, будет заинтересован указать в договоре купли-продажи не реальную сумму сделки, а официальную стоимость квартиры. Но в этом случае налоговый риск перекладывается на плечи покупателя, если в будущем он захочет продать купленную квартиру раньше установленного законопроектом срока (5 лет). К тому же, если тот же покупатель намерен брать в банке кредит на покупку квартиры, то ему выгоднее, чтобы в договоре купли-продажи фигурировала реальная стоимость сделки.

Хуже обстоит дело с земельными участками. Почти все они приватизировались за бесценок, но даже если и приобретались путем купли-продажи, то по гораздо меньшей цене, чем продаются сейчас и будут продаваться в будущем. Поэтому налоговые вычеты по таким сделкам будут минимальные. А это означает, что предложение участков на продажу с начала следующего года заметно уменьшится. Но, с другой сторон, собственников земельных наделов, которые до сих пор не освоены, ожидает еще одна неприятность. В ближайшее время должен быть принят указ, который ограничит время нахождения неосвоенных участков в пользовании владельцев. По слухам, если в течение 2-х лет человек не построит на своем участке дом, ради чего участок и приобретался, то такой участок будет изыматься. Правда, пока не ясно, какова будет процедура изъятия. Тем не менее, проблем у землевладельцев прибавится.

Можно сказать и то, что проект закона о подоходном налоге с физических лиц способен больно ударить не только по земельному рынку, включая «коттеджные долгострои», но и по рынкам садовых домиков, дач, гаражей, жилья. Не исключено, что в первое время после вступления в силу комментируемого законопроекта произойдет резкое сокращение предложения на продажу перечисленной недвижимости. Это явление в свою очередь способно спровоцировать два других: скачек цен на вторичную недвижимость, причем преимущественно на квартиры, спрос на которые и без того сегодня намного выше предложения, и увеличение предложения на рынке аренды жилых помещений и, как следствие, снижение арендных ставок на жилье. Но это одно мнение.

По другой версии, цены могут наоборот упасть и существенно, причем в самое ближайшее время. В некоторых минских риэлтерских фирмах уже две недели не могут понять, куда подевались покупатели. «Зато продавцов значительно увеличилось, голову некогда поднять – в день заключаем по 8-10 эксклюзивных договоров на продажу квартир», - сообщили менеджеры двух ведущих столичных агентств. Да и объем рекламы в специализированных СМИ заметно увеличился. Тем не менее, цены продолжают уверенно расти, как это ни парадоксально. «Но это не надолго, - говорят оптимисты. - Еще чуть-чуть и начнется обвал».

Впрочем, потрясения, если таковые действительно будут, могут коснуться не только вторичного, но и первичного рынка жилья. Грядущее введение с 1 января 2006 обязательного страхования фирм-заказчиков за неисполнение договорных обязательств перед дольщиками может на несколько месяцев заморозить первичный рынок. Уже сегодня наиболее продвинутые фирмы-заказчики прилагают усилия, чтобы побольше заключить договоров до роковой даты, чтобы избежать проблем с финансированием в первом квартале следующего года. Некоторые из заказчиков уверены, что первые три месяца после введения обязательного страхования на рынке долевого строительства будет царить в лучшем случае штиль, в худшем- полная неразбериха. А еще ходят слухи, что готовятся какие-то драконовские меры, направленные на удешевление строящегося жилья. Но что из сказанного произойдет, а что нет, чьи прогнозы и предположения окажутся верными, а чьи ошибочными – увидим. Благо ждать осталось не долго.

Марина СИРОТКО

21.11.2005

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 31, за месяц 166

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2005