Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Cтроительство жилья по программе третьего облигационного жилищного займа пока под вопросом

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Cтроительство жилья по программе третьего облигационного жилищного займа пока под вопросом

Строительство жилья через облигационные жилищные займы весьма привлекательно и имеет ряд преимуществ на рынке долевого строительства. Только в этом году по программе второго Минского облигационного жилищного займа будет введено 54 тыс. кв. метров общей площади жилья. А вот будет ли строиться жилье по программе третьего жилищного займа, вопрос пока остается открытым. Все будет зависеть от того, какие изменения будут внесены в нормативно-правовую базу, которая в свете принятия новых законодательных документов к настоящему времени несколько устарела.

Мы встретились с Перовичем Иваном Ивановичем - генеральным директором ЗАО «Инвест-Систем», которое является генеральным менеджером второго Минского облигационного жилищного займа, и попросили его рассказать о работе компании в этом году и планах на будущее.

- Иван Иванович, расскажите, пожалуйста, сколько и какого жилья введено в этом году по программе второго Минского облигационного жилищного займа?

- В соответствии с п. 4 Указа Президента Республики Беларусь от 23 февраля 1999 года № 109 "О втором Минском и первом Гродненском целевых облигационных жилищных займах" и решением 2-й сессии Минского городского Совета депутатов 23 созыва от 8 июня 1999 года № 26 было принято решение о проведении второго Минского целевого облигационного жилищного займа. За период с 2000 года по настоящее время ЗАО "Инвест-Систем" ввело в эксплуатацию 170671,3 кв. метров общей площади жилья, в том числе: по программе займа – 158395,3 кв. метров; для ЖСК "Фолиантина" по ул. Новоуфимская №№ 15, 15А по генплану – 12276 кв. метров.

В этом году по программе второго Минского облигационного жилищного займа мы построили 5 жилых домов общей площадью 54 тыс. кв. метров. Во втором квартале сдали два дома в границах ул. Матусевича – Лещинского. Один дом панельный, второй – панельно-каркасный, усовершенствованной серии М-464М-9, с квартирами улучшенных планировок. Внутренние стены его сделаны из газосиликата, что дает возможность в будущем их трансформировать. При строительстве дома применялись элементы современной архитектурной выразительности. Дом имеет современный привлекательный фасад, первый и цокольный этажи облицованы плиткой «бессер». Правда, в связи с длительными сроками регистрации недвижимости, дома будут заселяться только сейчас. В следующем году здесь начнется строительство третьего 19-этажного панельного дома. Таким образом, после благоустройства прилегающей территории с устройством пруда будет построена группа жилых домов общей площадью 31858 кв. метров. В декабре введен в эксплуатацию еще один панельный дом по ул. Гурского, 4 общей площадью 9,9 тыс. кв. метров. Ведется также строительство панельного дома № 3 по ул. Гурского, ввод которого в эксплуатацию планируется во втором квартале 2006 года. Этот дом имеет эркерную систему и более удобную планировку квартир.

В этом году ЗАО «Инвест-Систем» начало освоение земельного участка в границах пр. Дзержинского – ул. Алибегова. Это бывшая деревня Петровщина. В рамках строительства первой очереди здесь предполагается построить 4 дома общей площадью 21 тыс. кв. метров. Пока построен один кирпичный дом. Началось строительство еще двух домов, которые предполагается ввести во втором квартале 2006 года. А в последующем начнется закладка и четвертого дома. Поскольку пр. Дзержинского является одной из главных столичных транспортных магистралей, то при строительстве домов будут применяться элементы современной архитектурной выразительности. В перспективе компания планирует осуществить застройку всей деревни Петровщина. Здесь предполагается построить порядка 70 тыс. кв. метров жилья.

Кроме того, в настоящее время ведется строительство двух домов в границах пр. Притыцкого – ул. Бельского – ул. Одоевского на месте бывшего тепличного хозяйства. В домах запроектированы встроенные помещения – магазин цветов, стоматологический кабинет, аптека, офисные помещения и др. Первый дом предполагается сдать во втором квартале 2006 года.

Строительство всех домов мы начинаем с прокладки инженерных сетей и сооружений на них. Сегодня обычная трансформаторная подстанции с двумя трансформаторами обходится в среднем 70 млн. руб., распределительная подстанции – 700–800 млн. руб. Значительные ассигнования идут на строительство предусмотренных проектами повысительных насосных станций, коллективных пунктов учета тепла, устройство теплотрасс, сетей диспетчеризации лифтов, телефонизации и т. д. Если строительство связано с отселением жильцов, то выплачиваем им компенсацию за зеленые насаждения и предоставляем квартиры в новых домах - как правило, в тех, которые сами и строим. Например, для строительства жилого дома по пр. Дзержинского мы снесли 4 индивидуальных дома. Всего же, чтобы построить три очереди, придется снести 23 дома. А если сносить все усадебные дома, не относящиеся к данной жилой застройке, то отселять придется 37 домов.

Естественно, все затраты по строительству инженерных сетей и отселению жильцов отражаются на стоимости жилья. Тем не менее, квадратный метр жилья у нас стоит на порядок дешевле по сравнению с «квадратом» у других застройщиков, не считая, конечно же, домов, которые строит УКС Мингорисполкома для очередников.

- Наверное, поэтому ваше жилье и пользуется таким повышенным спросом?

- Начнем с того, что половину жилья компания строит для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это жилье по решению Мингорисполкома освобождается от платы за городскую инфраструктуру. Поэтому оно на 50-100 долл./кв. м для очередников получается дешевле по сравнению с неочередниками. В соответствии с заключенными инвестиционными договорами по всем строящимся объектам списки очередников готовит и предоставляет нам Мингорисполком исходя из времени постановки претендентов на учет. А вот что касается неочередников, то заявления от них на строительство жилья принимаем мы и формируем списки по мере подачи заявлений. При отборе отдаем предпочтение гражданам, которые имеют ходатайства от администраций районов, различных организаций, предприятий и т.д. Кроме того, требуем справку из агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, подтверждающую, что гражданин не имеет в собственности более одной квартиры и что не производилось отчуждение жилья.

Конечно, удовлетворить спрос со стороны всех неочередников мы не в состоянии. Например, дом по ул. Матусевича-Лещинского, 3 рассчитан на 166 квартир, а заявлений было подано 400. Поэтому оставшимся гражданам предлагаем строить квартиры в других домах.

Что касается цен на жилье, то они расчетно определяются и утверждаются советом займа по каждому конкретному объекту в зависимости от тех затрат, которые необходимо понести на строительство самого дома, инженерных сетей и сооружений к нему и т. д. и остаются неизменными в ценах 1991года в течение всего периода строительства. Изменения в цене происходят только в зависимости от индексов на строительно-монтажные работы, которые ежемесячно утверждаются Министерством архитектуры и строительства. Например, за прошлый год индекс в среднем вырос на 25 процентов, в этом году ожидается запланированный прогнозными показателями рост индекса не более чем на 10 процентов, а, возможно, и меньше. Все это делает привлекательным строительство жилья через займ.

Как правило, первоначальный взнос на строительство квартиры составляет от 10 до 20 процентов ее стоимости на момент заключения договора. Остальная сумма вносится равными частями на протяжении всего срока строительства объекта. Однако, учитывая то обстоятельство, что панельные дома строятся в течение года, а иногда и быстрее, что говорит о своевременном и устойчивом финансировании строек, это позволяет выйти на меньшую себестоимость квадратного метра жилья, которая на начало и конец строительства дома отличается незначительно. Например, если стоимость квадратного метра в доме по ул. Гурского, 4 для очередников на начало строительства составляла 467 долл., для неочередников – 534 долл., то на конец строительства соответственно – 528 и 604 долл. Для неочередников в доме по пр. Дзержинского, 14 на начало строительства – 597 долл. (кирпич), на конец – 707 долл. США.

- На каком этапе раскупаются строящиеся у вас квартиры?

- Все зависит от категории дома. Как правило, договоры заключаются тогда, когда дом уже имеет нулевой цикл, установлен башенный кран, построен этаж или два. В панельных домах на одно-, двух-, трехкомнатные квартиры мы не можем удовлетворить спрос всех желающих. То же самое происходит и в отношении одно- и двухкомнатных квартир в кирпичных домах. Трехкомнатные раскупаются медленнее, а четырехкомнатные, как правило, после того, как будет возведена коробка. Если вспомнить о первом займе, то квартиры в то время продавались только после введения дома в эксплуатацию.

- Выходит, надо больше строить малогабаритных квартир?

- К сожалению, не все зависит от нас. Существуют серии панельных домов, рассчитанные на определенное количество одно-, двух-, трех- и четырехкомнатных квартир. Есть условия инсоляции. Тем не менее, учитывая возросшую потребность в малокомнатных квартирах, мы построили дом серии М 111-90 по ул. Якубовского, где на этаже располагается по 2 однокомнатных, 2 двухкомнатных и 1 трехкомнатная квартира. Сейчас будем строить дом той же серии по ул. Матусевича, где на этаже будет 3 однокомнатных, 3 двухкомнатных и 1 трехкомнатная квартира. Кроме того, пересматриваем проект дома по пр. Дзержинского, чтобы увеличить в новом доме количество одно- и двухкомнатных квартир.

- Не секрет, что сегодня многие заказчики строительства при создании товариществ собственников в новых домах сталкиваются с многочисленными проблемами. А как у вас решаются эти вопросы?

- Мы, как заказчики строительства, создали свое постоянно действующее товарищество собственников, которое имеет штат сотрудников - директора, главного бухгалтера, паспортиста, электрика, сантехника. Его сотрудники помогают жильцам новых домов создавать свои товарищества собственников. Регистрируют их, получают печать, открывают счета и т.д. Зачастую мы идем навстречу жильцам и заселяем их в квартиры без техпаспортов. За тот период, пока они станут собственниками, мы оплачиваем электричество, воду, отопление и др., естественно, за счет займа. К сожалению, иногда получается так: став собственниками, они отказываются создавать товарищество, и нам приходится по месяца два вести с ними переговоры.

Беда в том, что зачастую товарищества собственников не могут заключить договоры со специализированными организациями по обслуживанию домов из-за отсутствия своих квалифицированных специалистов. А ведь сегодня все тепловое и энергетическое хозяйство дома находится на автоматике. И обслуживать его должен квалифицированный специалист. Практика показывает, что там, где договор заключается с ЖЭСом, с обслуживанием дома как раз меньше всего и возникает проблем, особенно в новых районах. Конечно, если ЖЭС обслуживает только старый жилищный фонд, вряд ли и там найдется квалифицированный специалист, знающий современную автоматику. Поэтому, на мой взгляд, было бы правильно принять решение о создании параллельных ЖЭСам структур, которые квалифицированно обслуживали бы дома.

Есть еще одна проблема. Собственники, не успев вселиться в дом, без разрешений соответствующих организаций и служб начинают производить в квартирах перепланировки, капитальные ремонты. Делают теплыми полы, зачастую от горячей воды, перекрывая ее соседям; нарушают звукоизоляцию; выносят отопительные приборы на лоджию или в наружную стену. У нас были даже случаи повреждения несущих конструкций. Как следствие, разрегулируется вся система отопления, горячей воды, повреждаются приборы и т.д. А поскольку дом два года находится на гарантийном обслуживании, все неполадки устранять приходится нам. Безусловно, наказываем и жильцов, если сбой работы приборов и т.д. происходит по их вине.

- Будет ли реализовываться программа третьего облигационного жилищного займа?

- Как я уже сказал, в первом полугодии 2006 года компания начинает строительство двух домов – кирпичного по пр. Дзержинского, 19 и панельно-каркасного по ул. Матусевича, 2. Кроме этого, подготовлены земельные дела по участкам, предоставленным нам ранее Комитетом архитектуры и строительства Мингорисполкома. На одном из них в границах ул. Янковского – Горецкого предполагается строительство 2-х панельно-каркасных домов с объектами социальной инфраструктуры, на втором – дом по пр. Дзержинского около ГАИ и на третьем - двухсекционный дом в границах ул. Воронянского - Левкова. Однако какое будет принято решение по этим застройкам, пока неизвестно. Этот вопрос решится только в следующем году. Поскольку сегодня принято решение все земельные участки, в том числе и под строительство жилья, реализовывать только на конкурсной или аукционной основе, то вполне может случиться так, что эти площадки будут также выставлены на конкурсы. Но, учитывая то, что финансирование строек, заказчиками которых выступает ЗАО «Инвест-Систем», осуществляется за счет бюджетных средств, и договор на строительство квартир подписываем не мы, а финансовое управление Мингорисполкома, являясь генеральным агентом займа, то наша компания не может принимать участие в конкурсах. Прибыль от строительства также поступает в бюджет города. Так, к примеру, 80 процентов прибыли, полученной по программе второго облигационного жилищного займа, будет направлена на строительство жилья для социально незащищенных категорий граждан и 20 процентов – распределена на другие нужды по усмотрению горисполкома. Поэтому судьба третьего займа будет определена только после того, как будут внесены изменения в соответствующие указы Президента и постановления правительства, все документы согласованы с Министерством юстиции и приняты решения на сессии Минского городского совета депутатов и т.д. При этом должны обязательно учитываться прогнозные показатели на следующую пятилетку.

Независимо от того, будет принята программа или нет, деньги все равно останутся в бюджете города. Например, мы планировали строить 20 индивидуальных домов по ул. Космонавтов. К настоящему времени разработан проект детального планирования застройки, получены технические условия, строительство 14 домов согласовано с собственниками земли, выплачены деньги за зеленые насаждения и т.д. Но в связи со сложившейся ситуацией мы обратились к городским властям выставить этот земельный участок на конкурс, а нам возместить затраты. Поэтому будем ждать принятия решений.

Беседовала Елена МАСЛОВСКАЯ

26.12.2005

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 23

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 52/2005