Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Аренда в цене

Рост цен на столичные квартиры в течение всего прошлого года сопровождался стабильным ростом цен и на аренду жилья. Но если вторичное минское жилье в 2005 году подорожало в среднем на 45-50 процентов, то, по оценкам специалистов рынка аренды жилья, аренда квартир подорожала в среднем на 70-80 процентов. И это еще не предел. Какие события происходили в прошлом году на рынке аренды, мы попытались выяснить у начальника отдела аренды жилья агентства недвижимости «Центростиль» Людмилы Трушкиной.

Реалии рынка

В прошлом году на фоне постоянного роста цен на минские квартиры продолжал активно развиваться и рынок аренды. Как отметила начальник отдела аренды жилья АН «Центростиль» Людмила Трушкина, рост цен в этом сегменте рынка, который в среднем на одно- и двухкомнатные квартиры дешевые квартиры за год составил 70-80 процентов, был обусловлен стабильно высоким спросом, превышающим предложение в течение всего года примерно в полтора-два раза. Во временном жилье нуждались многие иногородние граждане, переезжающие жить и работать в столицу, многочисленные студенты и не менее многочисленные минчане, особенно молодые семьи и одинокие люди, одни из которых пока не смогли решить свой квартирный вопрос, а вторые лишись жилья по семейным обстоятельствам и были вынуждены его снимать. Количество нуждающихся в жилье людей в обозримом будущем вряд ли станет меньше, поэтому существенное снижение спроса рынку аренды, похоже, не грозит. Кроме этого, росту цен на съемные квартиры способствовал и постоянный рост цен на коммунальные услуги, которые значительно выросли с началом отопительного сезона.

Несмотря на то, что арендные ставки неуклонно повышаются, пока они несопоставимы со стоимостью самой квартиры: за счет аренды ее приобретение окупается слишком долго. (Срок окупаемости самого дешевого жилья в столице по нынешним арендным ставкам составляет от 18 до 20 лет). Учитывая то, что в Минске за последние годы стоимость жилья значительно выросла и приблизилась к стоимости жилья некоторых европейских столиц, арендные ставки в нашей столице пока еще не сопоставимы с европейскими. Но, с другой стороны, их не назовешь низкими по отношению к среднемесячным доходам большинства наших граждан. Этим во многом и объясняется то, что наибольшим спросом в Минске по-прежнему пользуются недорогие однокомнатные квартиры.

По словам руководителя отдела Людмилы Трушкиной, цены на аренду квартир стабильно росли на протяжении всего года. Так, например, если в конце 2004 года однокомнатную квартиру в нормальном состоянии можно было снять в среднем за 100-110 долл., а в отдаленных районах даже за 90 долл., то к концу 2005 года нормальная жилая квартира поднялась в цене до 150-170 долл., а в удаленных от центра районах – до 140-150 долл. В районах, приближенных к центру, такая квартира стоила 150-160 долл.

Как отметила начальник отдела аренды жилья АН «Центростиль», некоторый дисбаланс относительно стоимости квартир вносили агентства, оказывающие информационные услуги. В СМИ появлялась информация, что снять квартиру можно было и за 90, и за 100 долл. Однако, подчеркнула Людмила Трушкина, в 2005 году такого быть не могло, особенно начиная с ноября месяца, когда с началом отопительного сезона значительно выросли коммунальные платежи и большая часть арендаторов подняла арендные ставки, возложив дополнительные расходы по содержанию квартир на квартиросъемщиков.

Что касается дорогих квартир, то их стоимость, в принципе, осталась на уровне 2004 года. А все дело в том, что спрос на дорогое жилье значительно ниже, да и самих квартир высокого уровня, которые бы отвечали требованиям арендаторов, в столице не так и много.

Спрос и предложение

По словам руководителя отдела аренды жилья агентства недвижимости «Центростиль» Людмилы Трушкиной, самым устойчивым спросом сегодня на столичном рынке аренды жилья пользуются недорогие однокомнатные квартиры стоимостью 140-150 долл. По такой цене в настоящее время можно найти жилье только в отдаленных от центра города районах – Шабаны, район ул. Ангарскай, Чижовка. Спрос на недорогие однокомнатные квартиры в несколько раз превышает предложение. Такие квартиры, если появляются в агентстве, находят своих хозяев, как правило, за один-два часа. В районах, расположенных на некотором удалении от центра, но с неплохой экологической обстановкой и хорошим транспортным сообщением – Серебрянка, Малиновка, Юго-Запад, - можно снять квартиру 150-160 долл. А вот квартиры, расположенные в приближенных от центра районах и в центре, будут стоить 200-250 долл. Разница в цене в зависимости от района может составлять от 40 до 50 процентов. А в среднем стандартная однокомнатная квартира в Минске в хорошем состоянии стоит порядка 200 долл. Такие квартиры, как правило, не «задерживаются» в агентстве более одних-двух суток.

Что касается недорогих двухкомнатных квартир, то спрос на них также превышает предложение. Причем самую дешевую двухкомнатную квартиру в отдаленном районе можно найти по цене однокомнатной за 160 долл. В удаленных от центра спальных районах двухкомнатную квартиру можно снять за 170-180 долл. Хорошая квартира, расположенная в непосредственной близости от проспекта Независимости, будет стоить порядка 300 долл. В среднем же двухкомнатные квартиры стоят порядка 250 долл. Зачастую недорогие двухкомнатные квартиры снимают две семьи, строящие себе жилье, или двое-трое, а то и четверо студентов. Для них это дешевле, чем снимать однокомнатную квартиру.

Наименьшим спросом в столице по-прежнему пользуются трехкомнатные квартиры, да и предложение здесь по сравнению с одно- и двухкомнатными квартирами невелико. Это вполне естественно. Больших семейств, которым негде жить, гораздо меньше, чем одиноких людей и молодых пар. К тому же, для найма трехкомнатной квартиры люди должны быть достаточно платежеспособными. По крайней мере, их заработок должен быть гораздо выше, чем у нанимателя однокомнатной, ведь нужно еще кормить семью, оплачивать учебу детей. И потом, при нехватке средств для оплаты «трешки» они вполне могут довольствоваться и двухкомнатным жильем. В среднем трехкомнатную квартиру можно снять за 200-250 долл. Но здесь речь, конечно же, идет об обычных стандартных квартирах с недорогим ремонтом.

Если говорить об очень дорогих квартирах, то они пользуются небольшим спросом, да и предложение здесь невелико. Даже если в агентство поступит подобная заявка, то найти такую квартиру непросто. Чтобы удовлетворить потребность клиента, надо посмотреть несколько вариантов. К тому же, как правило, дорогие квартиры сдаются хозяевами лично по наработанным связям и в большей степени иностранцам. Чаще всего дорогие квартиры снимают сотрудники иностранных компаний, посольств и др. Проживание в трех-, четырехкомнатной квартире обходится им значительно дешевле по сравнению с номером в гостинице. А если квартира нужна на длительный срок, то сэкономить можно еще больше. В этих случаях арендодатели идут навстречу клиентам и снижают цену, чтобы оградить себя от поиска новых арендаторов. Ведь зачастую сроки сдачи внаем дорогих квартир, особенно если цены на них завышены и не отвечают требованиям клиентов, могут длиться от полугода до года. В среднем трехкомнатную квартиру общей площадью 100-110 кв. метров можно снять за 1000-1100 долл. (10 долл./кв.м), трех-, четырехкомнатная общей площадью 120-130 кв. метров обойдется примерно 1200-1300 долл.

Что влияет на цену

Основные факторы, которые влияют на стоимость квартиры, - это престижность района, удаленность от центра, инфраструктура, тип дома, наличие подземного гаража или стоянки, подъезд, этаж, метраж, ремонт, наличие мебели.

Престижность района имеет, пожалуй, самое важное значение, влияющее на стоимость аренды жилья. Этот фактор особенно важен для элитных квартир. Квартира даже с самым дорогим ремонтом и самой дорогой мебелью не может в принципе считаться элитной, если она расположена на значительном удалении от центра. Как отметила Людмила Трушкина, для клиентов дорогих квартир важно, чтобы квартира располагалась в центре, несмотря на наличие у них личного автомобиля, и чтобы в доме был подземный гараж либо стоянка. Популярностью пользуются дома, расположенные по ул. Грибоедова, Гвардейская, Гая, 4, Чехова, Дрозда («тихий» центр), пр. Машерова, 54, пр. Независимости (но не далее парка Челюскинцев). Однако, что касается «сталинок», то к ним проявляют интерес только в том случае, если в доме благоустроен подъезд, установлен современный лифт. Пользуются спросом и современные дома в Уручье, расположенные недалеко от лесопарковой зоны.

Само собой, на стоимость аренды влияет транспортная доступность, особенно удаленность от метро. Чем дольше добираться до ближайшей станции, тем дешевле обойдется квартира. Хотя при желании равное по цене жилье можно найти и в Серебрянке, и в Уручье. Другое дело, что в первом случае можно рассчитывать только на плохонькую «хрущевку», а во втором - на приличную квартиру с хорошим ремонтом.

Какая в квартире мебель – это обстоятельство на цену почти не влияет, если речь идет о дешевом жилье. А вот для дорогих квартир разброс может быть достаточно ощутимым, поскольку мебель здесь, как правило, соответствует самым различным представлениям о комфорте. Зачастую хозяин сразу оговаривает, что мебель будет приобретаться под конкретного арендатора.

С одной стороны, владельцам удобнее сдавать абсолютно "голое" жилье – потом будет меньше разочарований по поводу царапин на любимом комоде. Опять же, арендатор со своей мебелью, как правило, въезжает на длительный срок.

Что касается телефона, то в последнее время большинство квартир, сдающихся в аренду, телефонизировано. Исключение составляют новостройки. Впрочем, при нынешнем развитии мобильной связи и для данной категории жилья это уже не самый актуальный вопрос.

Стоимость аренды зависит и от срока найма. Чем больше срок сдачи квартиры внаем, тем ниже цена. Стоимость квартиры существенно снижается и в том случае, когда вносится предоплата за несколько месяцев вперед.

Агентство для квартиросъемщика

В Минске есть много компаний, давно и успешно работающих в сфере недвижимости, и почти все они занимаются арендой. Если по какой-то причине ваше жилье перестает вас устраивать, а покупка новой квартиры в ближайшее время невозможна, наиболее логично попытаться снять квартиру. Бытует мнение, что проще и дешевле договариваться о сдаче непосредственно с владельцем, но на практике этот план практически невыполним. Большинство объявлений в специализированных рекламных газетах, таких как «Из рук в руки», «Из первых рук» и др., данных от лица хозяина дома, оказываются предложениями агентств.

Если вы решили обратиться в агентство, то надо помнить, что агентство агентству рознь. Несмотря на ужесточение требований, предъявляемых к работе риэлтерских компаний, все же существуют агентства, которые обещают "срочно" сдать квартиру по "низким" ценам. Они заключают с вами договор, по которому обязуются предоставить доступ к базе данных, постоянно пополняемой новыми предложениями. Вы приезжаете в офис, где подписываете договор, определяющий обязанности сторон. Во время заключения договора оговаривается, что если в течение, к примеру, месяца, вы не находите себе квартиру, деньги возвращаются. Те, кто обращался в такие агентства, не рекомендуют искать квартиру по аналогичной схеме. Обычно вас интересует определенное предложение, ради которого вы и намерены заключить контракт. Поэтому должна насторожить готовность агентства предоставить вам другие предложения, если это не устроит. Предложение само по себе вам, наверняка, подойдет, но... Заключить сделку и снять желаемую квартиру не удастся: либо выяснится, что она уже давно сдана, либо хозяин никогда больше не поднимет трубку. Агент, разумеется, пообещает заселить вас в ближайшее время, но лично в компании никто вами заниматься не будет: просто дадут телефон, по которому можно узнать все о новых заявках. Если в течение месяца вы не нашли квартиру, ваши деньги останутся в агентстве, так как по истечении этого срока вы перестаете быть его клиентом. Но, даже расторгнув договор досрочно, деньги вам не вернут. В компании скажут, что «услуги оказывали», следовательно, свою часть договора исполняли.

Другой, более перспективный вариант - это агентства, получающие оплату по факту заселения. Схема работы такова: вы сообщаете специалисту, какая именно квартира или комната нужна, указывая цену, желаемое местоположение, количество комнат. Агент сам ищет подходящую именно вам квартиру, так что можно быть уверенным в своем скором заселении. После того как поступает устраивающее вас предложение, с хозяином квартиры заключается договор найма.

Елена МАСЛОВСКАЯ

23.01.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 21

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 3/2006