Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как выгодно продать свою квартиру

Продать квартиру подороже - естественное желание любого собственника недвижимости, тем более что для этого есть все предпосылки: рынок в настоящее время достаточно активен, а покупателей больше, чем продавцов. Цены на недвижимое имущество продолжают расти.

Прошедший 2005 год установил на рынке вторичного жилья очередной рекорд. Так, столичные квартиры дорожали ежемесячно в среднем на 4-5 процентов (не считая осени, когда рост цен заметно снизился до 1-2 процентов в месяц), и к концу года цены перешагнули свою психологическую отметку 1000 долл./ кв. м. Не очень отстали в гонке по удорожанию жилья и белорусские регионы. Так, по оценкам местных риэлтеров, в областных городах нашей страны квартиры в среднем подорожали от 20 до 40 и более процентов, а, например в г. Могилеве, – в два раза, побив тем самым даже столичный рост цен, который в среднем составил 45 процентов. Скорее всего, цены будут расти и дальше. Это связано в первую очередь с повышенным спросом на недвижимость, доступностью банковских кредитов, а также с недостающими объемами ввода нового жилья.

Стоит ли продавать свою квартиру сейчас, когда цены на недвижимость растут? Может быть, лучше дождаться пика роста и продать жилье дороже? Чтобы дать дельный совет, нужно рассматривать каждый конкретный случай в отдельности.

Если предстоит простая продажа, то есть продавец получит деньги за квартиру без последующей покупки другой жилплощади, нужно оценить ее ликвидность. При повышенном спросе на рынке недвижимости хорошо идет жилье не лучшего качества: небольшие квартиры не самой удобной планировки с маленькой кухней в старом доме, удаленном от метро. Цены на такие квартиры уже приблизились к своему пику. Мыслимо ли: квадратный метр отдельных малогабаритных «хрущевских» квартир в Минске достигает 1400 долл. / кв. м. Это при том, что средняя цена квадратного метра однокомнатных квартир в настоящее время в столице составляет порядка 1100 долл. Думается, реализовав их сейчас, можно выиграть время и не потерять деньги.

Если квартира имеет современные характеристики, удобно расположена и находится в престижном районе, то с продажей можно и подождать (конечно, если в планы собственника не входит получение денег на какие‑либо неотложные нужды). Это касается простой продажи объектов жилой недвижимости.

Как показывает риэлтерская практика, в настоящее время только порядка 20 % квартир продаются без покупки другого жилья. Остальные 80 % сделок на рынке, при которых продавец одновременно является и покупателем, - альтернативные. Поэтому цены растут на обе квартиры. Однако темпы их увеличения, как правило, неодинаковы. Квартиры повышенного уровня комфортности подорожают быстрее. Если альтернатива предполагает улучшение параметров жилья, то можно смело начинать продажу. Промедление чревато потерей как времени, так и денег.

Так же можно советовать поступать тем, кто хочет обменять, например, двух- или трехкомнатную квартиру на однокомнатную и получить при этом максимальную доплату. Стоимость квадратного метра жилья в однокомнатных квартирах выше, чем в двух- и трехкомнатных, поскольку небольшое по метражу жилье пользуется повышенным спросом. Поэтому пока вы будете ждать подорожания своей квартиры, ваша доплата может существенно уменьшиться.

С чего начать продажу: секреты оценки

Если решение о продаже принято, попытайтесь самостоятельно определить стоимость квартиры на сегодняшний день. При изучении специализированных изданий по недвижимости найдите цены на подобное жилье. Цифры, которые вы увидите, соответствуют предложенным, а не фактическим. Подобный метод поможет вам приблизительно сориентироваться. Стоимость квартиры во многом зависит от состояния рынка недвижимости, местоположения дома, типа здания, его износа, состояния подъезда и квартиры, вида из окон, а также от положения дома относительно метро.

При самостоятельной оценке не стоит ориентироваться на самую высокую цену. Она может быть неоправданно завышенной. Иногда высокая стоимость оправдана уникальностью расположения дома, его классом, дорогой, стильной или эксклюзивной отделкой квартиры. Однако ваша недвижимость таким набором параметров, повышающих цену, может и не обладать. И если вы объявите о продаже своего объекта по завышенной цене, сроки его реализации затянутся на неопределенное время. Такую тенденцию нетрудно заметить, проанализировав предложения столичных квартир. Многие объекты недвижимости рекламируются в одних и тех же или разных специализированных печатных изданиях на протяжении довольно длительного времени - по полгода, а то и более. Есть случаи, когда одна и та же квартира через разные агентства недвижимости рекламируется по различной цене. Или бывает так. Сначала квартира выставляется на продажу по одной цене, скажем, за 36 тыс. долл., а через месяц-другой уже через другую риэлтерскую компанию - за 42 тыс. долл. Это, скорее, говорит о том, что продавцы в сегодняшней ситуации, когда квартиры прибавляют в весе каждую неделю, отказываются продавать свое жилье по старым ценам и повышают их. Конечно, если хозяин квартиры не заинтересован в быстрой продаже, ему есть где жить, то он может продавать свою квартиру и год, и два. А если квартиру надо продать быстро, чтобы осуществить альтернативную сделку – встречную покупку, то здесь завышение цены может иметь для продавца куда более плачевные последствия.

Самостоятельные действия могут вызвать и недооценку стоимости объекта. В этом случае ваш телефон раскалится от звонков людей, желающих приобрести квартиру . Конечно, если у вас нет срочной надобности в деньгах, продавать по такой цене жилье не стоит. И вообще при реализации недвижимости наглядно работает принцип «Время - деньги»: чем дешевле квартира, тем быстрее ее продадут. И наоборот: хотите выручить больше денег - запаситесь терпением.

Если оценку сделали верно, сроки продажи будут оптимальными: для свободной квартиры – недели три, для альтернативы - один-три месяца. Все зависит от требований к объекту, покупаемому взамен.

Чтобы убедиться в правильности своей оценки, можно позвонить в риэлтерскую компанию. Специалист по телефону приблизительно оценит вашу квартиру, однако точную стоимость объекта он сообщит вам только при осмотре.

На цену жилья влияют многие параметры, поэтому выбирать надо опытного риэлтера, который учтет все нюансы. Что имеется в виду? Свободную квартиру оценят дороже на 2-3 тыс. долл., в которой прописаны и проживают люди. Менее престижное месторасположение недвижимости в районе, близость промзон, автомагистралей, крайние этажи, удаленность от метро, неприглядный вид из окон снижают цену. Риэлтер проанализирует базу данных, узнает, выставлены ли на продажу подобные квартиры в вашем районе. Если их много, то при оценке это непременно учтут. В противном случае за квартиру, выставленную на продажу, можно просить немного дороже. Так что существуют свои резоны для понижения или повышения стоимости объекта. Опытный риэлтер найдет в вашей недвижимости такие плюсы, о которых вы даже и не подозреваете.

Как продать квартиру дороже: советы продавцу

Помимо объективных параметров квартиры (общая площадь, этаж, местоположение дома, наличие балконов и лоджий) существует ряд показателей, способных поднять цену на рынке и сократить время ее продажи.

Во-первых, можно выписаться из квартиры и продать ее юридически и физически свободной. Во-вторых, помните: у вас никогда не будет второй возможности произвести хорошее впечатление. Поэтому перечислим несколько советов, которые помогут продать квартиру дороже:

- избегайте беспорядка и хаоса, не заполняйте пространство ненужной мебелью и редко используемыми предметами;

- разберите кладовки, подсобные помещения, уберите хлам с балконов и лоджий;

- вымойте входную дверь, кухню, ванную комнату и окна, проветрите помещение и раздвиньте шторы, чтобы в вашу квартиру вошли свет и воздух;

- имейте в виду, что стены светлого цвета зрительно увеличивают площадь помещения.

Специально для продажи не нужно делать евроремонт. Вложенные в него деньги не окупятся, ведь у всех людей разные вкусы. Однако ваша квартира должна быть чистой и аккуратной. Встроенная мебель на кухне добавит ей цену, так как является символом современной начинки.

На рыночную цену квартиры и время ее экспозиции на рынке недвижимости влияет состояние подъезда и лифта. Берегите свой подъезд, ухаживайте за ним, не ломайте кодовые замки и домофоны, не разрешайте детям разрисовывать стены. Перед приходом потенциального покупателя помойте лестничную площадку, проветрите и побрызгайте ее освежителем воздуха. Не удивляйтесь таким советам, ведь это предпродажная подготовка. Известно, что перед продажей автомобиля хозяин отрегулирует механизмы, вымоет машину и разберет багажник, чтобы представить машину во всей красе. Полчаса затраченного на уборку времени выделят вашу квартиру из ряда других просмотренных покупателем объектов и принесут вам пару лишних тысяч долларов при продаже.

Кому доверить продажу?

Как показывает практика, проще и безопаснее обратиться за помощью по продаже объекта недвижимости в специализированные риэлтерские агентства. Хотя бы в силу того, что в них работают профессионалы, которые знают, как обойти многочисленные подводные камни рынка недвижимости.

Для успешной и быстрой продажи квартира должна постоянно и продуманно рекламироваться. Каждая солидная фирма за годы своего существования наработала свои способы рекламирования объектов недвижимости. В распоряжении агентства имеются рейтинги изданий, сведения об их аудитории, которые позволяют рассчитать, где, как, с какой частотой и при каких вложениях подавать рекламу, собственная статистика рекламы, информация о рекламе конкурентов и т.д. Такое рекламирование квартиры может обеспечить только агентство, с которым заключен договор. В этом случае агентство знает, что рекламирует.

При работе с фирмой все контакты с потенциальными покупателями идут через риэлтера. Никто не будет звонить продавцу домой, никто посторонний не узнает, сколько стоит его квартира. Прежде чем показать ее, специалисты агентства убедятся, что перед ними действительно покупатель, который ни в чем, кроме покупки, не заинтересован. Рекомендуется показывать квартиру только в присутствии риэлтера, с ним обсуждать объемы рекламы, финансовую сторону и все другие вопросы.

Риэлтерскими фирмами разработана система передачи денег от покупателя продавцу, которая позволяет обеспечить безопасность и гарантии обеим сторонам. Покупатель хочет быть твердо уверен в том, что продавец выпишется из квартиры, получив деньги, а продавец - в том, что, выписавшись из квартиры, он получит оговоренную сумму полностью. Агентство заинтересовано в том, чтобы у клиентов не возникало никаких проблем с взаимными расчетами.

Кроме того, если вас волнует вопрос оплаты за выполненную агентством работу, то, совершая чистую продажу квартиры, вам не придется ничего платить, потому что на сегодняшний день сложилась практика, согласно которой все расходы по выплате комиссионных возлагаются на покупателя.

Риэлтеры всегда дают клиентам гарантию быстроты и безопасности проведения сделки, чего очень сложно добиться, пытаясь реализовать квартиру самостоятельно либо при помощи так называемых «черных» маклеров.

Елена МАСЛОВСКАЯ

13.02.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 27

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 6/2006