Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Столичный вторичный рынок жилья относительно стабилен

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Столичный вторичный рынок жилья относительно стабилен

Столичный вторичный рынок жилья в настоящее время относительно стабилен. Начиная с осени прошлого года цены на квартиры растут, но не более одного процента в месяц. Однако временное это явление на рынке жилья или постоянное, сказать однозначно пока трудно.

2005 год на столичном рынке недвижимости был отмечен как еще один год по установлению рекордного роста цен на минские квартиры. Ежемесячно вплоть до осени квартиры «тяжелели» в весе в среднем на 4-5 процентов и достигли своей психологической отметки 1000 долл./кв. м. Рост цен на жилье сопровождался значительным превышением спроса над предложением. Тем не менее, осенью прошлого года ситуация поменялась. Очередного привычного для этой поры года всплеска роста цен не произошло. По сравнению с сентябрем, когда квартиры подорожали в среднем на 3 процента, в октябре-декабре рынок стабилизировался, и цены практически прекратили свой рост. Так, в среднем однокомнатные типовые квартиры на начало 2006 года составили 36 595 тыс. долл. (1070 долл./кв. м), двухкомнатные – 51 032 тыс. долл. ( 1045 долл./кв. м), трехкомнатные – 67 720 тыс. долл. (1008 долл./кв. м) и четырехкомнатные – 74 189 тыс. долл. (958 долл./кв. м).

Аналогичная ситуация наблюдалась на рынке жилья и в январе 2006 года. По итогам месяца цены на типовые квартиры выросли не более чем на один процент, что в принципе соизмеримо с темпами инфляции. Но сохранится ли такая ситуация в дальнейшем? И можно ли говорить о некоей стабилизации цен на жилье?

Конечно, первый месяц года – январь - для рынка недвижимости редко бывает показательным. Во многом это связано с тем, что сфера недвижимости в это время довольно инертна, и за 3-4 недели после новогодних праздников серьезные перемены здесь просто не успевают произойти. Но, с другой стороны, начало нового года может быть связано с переменами позиций как продавцов, так и покупателей, поэтому январь может оказаться довольно интересным в отношении дальнейшего развития событий.

Почему же осенью прошлого года рост цен на квартиры приостановился? Возможно, это связано с тем, что к этому времени цены достигли своего пика и дальше расти им уже просто некуда. Ведь о завышенной стоимости столичных квартир риэлтеры говорили еще весной 2004 года и предсказывали их снижение. Тем не менее летняя стабилизация цен на малогабаритное типовое жилье и жилье пониженных потребительских качеств в 2004 году не сказалась на снижении роста цен на квартиры, которые на то время были уже запредельно высокими, а главное, по мнению специалистов рынка, ничем не подкрепленными. Наоборот, начиная с января 2005 года квартиры опять начали резко дорожать, и этот рост, как мы уже отметили, продолжился до осени прошлого года. С другой стороны, при такой высокой стоимости квартир подорожание жилья даже на один процент в месяц выливается для покупателей в приличную сумму денег – квартира дорожает чуть ли ни на тысячу долларов в месяц. И тогда наступает резонный вопрос: кому нужны квартиры по таким заоблачным ценам?

Вероятно, некоторая стабилизация цен произошла благодаря пристальному вниманию к квартирному рынку со стороны президента страны и правительства.

Некоторую нервозность в развитие ситуации на рынке жилья уже осенью 2005 года внесло предполагаемое введение с 1 января 2006 года подоходного налога на продажу квартир, дач, домов и другой недвижимости, находившихся у граждан менее пяти, если только они получены не по наследству, который пришлось бы платить продавцам. Граждан беспокоило, повлияет ли это нововведение на ситуацию на рынке жилья, и чем оно будет чревато для нынешних и будущих собственников жилья. Многие владельцы жилья были напуганы и предпринимали все усилия, чтобы побыстрее избавиться от своих квартир, что в конечном счете привело к некоторому увеличению предложения объектов. Однако, вопреки всем ожиданиям, в республике сохранился прежний порядок взимания подоходного налога с доходов, полученных от отчуждения недвижимого имущества. Он закреплен Указом Президента 28 декабря 2005 года. Как сообщила пресс-служба президента, документ принят "в целях защиты экономических интересов граждан, совершенствования налогообложения доходов, полученных гражданами от возмездного отчуждения недвижимого имущества, предотвращения роста цен на жилье". Это дало возможность гражданам, как и раньше, в течение 5 лет продать один объект недвижимости, и при этом не платить с полученной суммы подоходный налог.

Начало нового года отмечено принятием целого ряда документов, которые в той или иной степени касаются рынка недвижимости. Это указы Президента: о риэлтерской деятельности, об обязательном страховании в долевом строительстве жилья и другие. Но насколько они смогут повлиять на ситуацию на квартирном рынке, сказать однозначно пока трудно. К примеру, один из последних Указов Президента по вопросам государственного регулирования отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры направлен именно на снижение стоимости строительства жилых домов и объектов инфраструктуры. По мнению разработчиков документа, это должно произойти за счет упрощения процедуры подготовки разрешительной документации и сокращения сроков ее выдачи для размещения, проектирования и строительства жилых домов и объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Кроме того, впереди нас ждет не менее важный документ - Указ Президента о долевом строительстве, проект которого уже готов и проходит соответствующие согласования. Он, по всей видимости, тоже внесет свои коррективы в развитие ситуации на рынке недвижимости.

Тем не менее, говорить о снижении цен на жилье в ближайшей перспективе, видимо, преждевременно. Ведь спрос на жилье и цены во многом зависят от темпов строительства нового жилья. И хотя они с каждым годом в столице наращиваются (в этом году темпы строительства жилья в столице должны превзойти показатели наиболее благоприятного докризисного 1990 года, когда в Минске было построено 900 тыс. кв. метров жилья), тем не менее запланированного к вводу в 2006 году даже 1 млн. кв. метров жилья будет явно недостаточно, чтобы удовлетворить покупательский спрос на жилье.

Если цены на первичное жилье будут расти только в соответствии с индексами на строительно-монтажные работы, то рост цен на новое жилье сохранится в 2006 году на уровне инфляции. К примеру, уровень инфляции в 2005 году в Беларуси составил 8 процентов. И это лучший показатель за последние 15 лет мониторинга инфляции. В то же время инфляция влияет только на цену жилья, строящегося для очередников, и близка к себестоимости строительства. Чего не скажешь о коммерческом жилье, на формирование цены которого влияет еще ряд весьма существенных факторов – участие в аукционных торгах, подготовка инвестиционных проектов, снос жилья и предоставление квартир прежним жильцам, земельный налог и др.

Что касается вторичного жилья, то спрос на него превышает предложение, значит, снижение цен маловероятно.

Мнение риэлтера

Ольга МАКСИМОВА, заместитель директора агентства недвижимости «Квадратный метр»:

- Декабрьский ажиотаж, связанный с ожиданием изменений в законодательстве по налогообложению недвижимости, прошел, как только был принят соответствующий указ президента. И первые две недели января рынок просто находился «в спячке». Затем пришли крещенские морозы, и это мешало покупателям нормально смотреть квартиры. Сейчас рынок потихоньку «оживает», и цены чуть-чуть стали расти. В столице пока сохраняется прежний порядок отчуждения квартир иногородним, и это дает им возможность свободно покупать квартиры в Минске. Среди иногородних много граждан как из белорусских регионов, так и россиян.

Если говорить об Указе Президента о риэлтерской деятельности, то он не окажет никакого влияния на формирование цен на жилье. Он принят в целях укрепления правовых основ риэлтерской деятельности и защиты прав и законных интересов потребителей риэлтерских услуг. Кроме того, вводится обязательное страхование ответственности коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность. Это тоже абсолютно нормально. Очень важно, что указ предоставляет субъектам хозяйствования право получать информацию от государственных органов и иных организаций об объектах недвижимости, подлежащих отчуждению. Это поможет риэлтерам проверять юридическую «чистоту» сделок.

Если говорить о строительстве нового жилья, то можно отметить, что строители в своей деятельности в последнее время несколько переориентировались. Если раньше застройщики, имея право выбора, строили больше престижного жилья, что привело к перенасыщению рынка элитного жилья, то теперь акцент делается на строительства типового жилья, которое наиболее востребовано со стороны покупателей. Поэтому, если начнется бурное строительство типового жилья, цены стабилизируются. Однако пока не похоже, что они будут снижаться. Потому что на рынке покупателей больше, чем продавцов.

Николай ПРОСТОЛУПОВ, директор агентства недвижимости «БелЦТН»:

- Ажиотажный спрос на квартиры, который обычно наблюдается в конце года, прошел, и в настоящее время рынок «замер». Уже в конце прошлого года цены достигли своего критического предела. За такую цену покупатели не готовы приобретать жилье. Поэтому продажи квартир резко снизились, покупателей на рынке значительно уменьшилось.

Что нас ждет впереди? Теперь все находится в руках правительства, ведь у нас экономические законы на рынке уже работают слабо. Потому что цена квадратного метра «хрущевки» с 5,5 кв. метрами кухни, которая достигла 1000 долл. – это, конечно, нонсенс. В принципе, я предполагаю, что в конце марта мы отметим тенденцию снижения цен на вторичном рынке квартир. А уже в апреле это будет очевидно. Потому что в это время наступает обычный сезонный спад. Я считаю, что цены на жилье, которые сложились на сегодняшний день, максимальные в этом году. Что будет осенью, сказать трудно. Осень нам, как правило, преподносит какие-то сюрпризы.

А теперь, для сравнения, немного о ситуации на квартирных рынках наших ближайших соседей.

На московском рынке недвижимости в январе месяца наступившего года, как и на протяжении последних месяцев прошлого года, рост цен на квартиры продолжался. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, общегородской индекс стоимости жилья вырос за январь на 3,9 процента и составил 2 320 долл./ кв. м. При этом рост цен на разные категории жилья находится в пределах от 3 до 5 процентов.

В отношении перспектив московского рынка недвижимости в 2006 году аналитики долго дискутируют. Тем не менее, они приходят к мнению, что резкий рост цен порядка 3-х процентов в месяц и выше в этом году сохраняться не может, по крайней мере продолжительное время. Падение цен на московское жилье в 2006 году также маловероятно, так как "забегание" цен вперед, возникшее по эмоциональным причинам осенью 2005 года, все же не очень велико.

Согласно прогнозу аналитического центра www.irn.ru, прирост цен на московское жилье в 2006 году вероятнее всего будет находиться в пределах 1-2 процентов в месяц или, другими словами, рост цен за год составит около 20 процентов, хотя вполне возможно развитие и других сценариев. Их реализация во многом будет зависеть от решения проблем на рынке новостроек: будут ли объемы предложения сокращаться и дальше, или же, напротив, в закон о долевом строительстве будут внесены предложенные застройщиками поправки.

Если проблемы в сегменте новостроек разрешатся в ближайшее время, то цены на квартиры, скорее всего, войдут в стадию стабилизации. Во-первых, пропадет основная причина ажиотажа и повод для психологического давления на покупателей, а во-вторых, на рынок начнут выходить новые объекты, строительство и продажа которых были в свое время приостановлены. Однако заметного снижения цен в этом случае не произойдет, возможна только небольшая коррекция стоимости отдельных квартир или домов-новостроек.

По мнению вице-мэра Москвы, главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, которое он высказал 9 февраля, квартиры будут дорожать в прямой зависимости от уровня инфляции в стране. А это значит, что темпы роста стоимости жилья в Москве в 2006 году упадут в 4 раза по сравнению с прошлым годом. Всплеск цен в 2005 году он объяснил последствиями кризиса доверия к банковской системе в 2004 году, "после чего весь рынок жилья в мегаполисе долго находился в стагнации". Нынешнюю ситуацию на риэлтерском рынке он назвал "в полной мере соответствующей реальности".

Что касается ситуации на киевском рынке недвижимости, то в 2005 году рынок преподнес его участникам немало сюрпризов и сенсаций. В течение первых трех кварталов 2005 года цены на жилье росли рекордными темпами - до 5 процентов в месяц. В результате за девять месяцев столичные квартиры в зависимости от сегмента подорожали от 25 до 50 процентов. По мнению местных аналитиков рынка, скорее всего, резкое подорожание квартир было связано с рядом причин. Одна из главных - монополизм застройщиков, которые диктовали рынку свои условия. Другая причина - спекулятивный характер многих сделок, когда жилье приобреталось не для проживания, а исключительно с целью дальнейшей перепродажи. И третья причина – кредитование жилья.

Тем не менее в октябре месяце темпы роста цен на жилье упали, а в ноябре они вообще стабилизировались. Многие объекты даже подешевели. Наиболее заметно - жилье премиум-класса и многокомнатные «хрущевки». В некоторых районах цена квартир этих сегментов упала на 6-8%. В настоящее время спрос и предложение приблизительно сбалансировались.

Относительно дальнейших прогнозов мнения киевских риэлтеров, как и московских, разделились. Одни ожидают ценовую стабилизацию, другие - незначительное (до 10 процентов) повышение цен. Однако профессиональные аналитики не исключают дальнейшего удешевления объектов жилой недвижимости.

Елена МАСЛОВСКАЯ

20.02.2006

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 3, за месяц 25

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 7/2006