Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Покупателей по-прежнему больше, чем объектов

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Покупателей по-прежнему больше, чем объектов

За 2005 год спрос на складские и производственные здания и помещения, а также офисов в ряде строящихся бизнес-центров и административных зданиях вырос в полтора-два раза. Но поскольку предложение значительно отставало от спроса, то цены на указанные объекты выросли в среднем на 25-30%.

По оценкам столичных риэлтеров, количество потенциальных покупателей производственной и складской недвижимости увеличилось за прошлый год почти вдвое. В результате склады, расположенные непосредственно в Минске, за год подорожали с 180-250 до 330-400 долл. США/кв. м. На рынке аренды ситуация аналогичная. Арендные ставки по складским помещениям в городе выросли с 4-4,5 до 5-5,3 евро/кв. м, в самых удаленных его районах - с 2,2-2,8 до 2,8-3,5 евро/кв. м. Правда, в отличие от сектора продаж, где предложение до недавнего времени почти отсутствовало, на рынке аренды что-то предлагалось. И в последующем ожидается, что ситуация с арендой складских помещений будет улучшаться.

По имеющимся данным, одна из российских фирм уже приступила к строительству - и первый объект появится уже в текущем году - к строительству складов ответственного хранения, предусматривающих полный комплекс услуг по складской логистике. При этом ожидается, что в ближайшее время список заказчиков, намеревающихся строить подобные объекты, пополнится еще двумя фирмами. Это обусловлено ростом спроса на склады ответственного хранения. Так, если полгода назад в общем объеме заявок доля таких объектов составляла примерно 20-25%, то сейчас - около 30-35%.

Что касается географии спроса на складскую недвижимость, то здесь не наблюдалось четкой привязанности непосредственно к территории города. Привлекательность объектов в данном случае оценивалась, что происходит и сейчас, по иным критериям, нежели в других сегментах рынка коммерческой недвижимости. Главным критерием была и остается близость к транспортным магистралям. Этим объясняется большой интерес арендаторов и покупателей к объектам, расположенным в ближайшем пригороде (не более 10-15 км), который в последующем будет увеличиваться, как полагают специалисты.

Риэлтеры прогнозирует также рост спроса, причем как на аренду, так и на приобретение в собственность небольших - до 500 кв. м - объектов. Что касается цен и арендных ставок, то тенденция к их росту тоже сохранится, что обусловлено невозможностью в быстрые сроки устранить имеющийся дефицит качественных складов.

По производственным объектам, причем как на рынке аренды, так и купли-продажи, цены и их динамика мало чем отличается от складских. Но если предложение складов в обозримом будущем все же обещает пополняться новыми объектами, то с производственными дело обстоит значительно хуже. Единственная возможность приобрести подходящий объект для размещения производства - это его построить. Дефицит предложения подтверждается уже тем, что в ближайшем пригороде покупатели готовы приобретать полуразвалившиеся свинарники по 50-60 долл. США/кв. м, которые проще снести, чем реконструировать.

Не менее динамичными, как по спросу, так и по ценам, оказались по итогам прошлого года офисные помещения. Готовые офисы класса "С" (в новых административных зданиях, расположенных за пределами второго кольца, в жилых домах или в далеко не новых административных зданиях) подорожали с 800-900 до 1100-1200 долл. США/кв. м, а объекты более высокого класса ("А" и "В") - с 1100-1200 до 1400-2000 долл. США/кв. м в зависимости от местоположения и качественных характеристик. На рынке долевого строительства на ранней стадии возведения объектов офисы класса "С" в начале прошлого года предлагались по 650-750, сейчас - по 800-900 долл. США/кв. м, объекты средних потребительских качеств ("В") - по 850-950 и 1100-1200 долл. США/кв. м соответственно.

В целом строящиеся офисы подорожали за год на 25-30%. Отчасти рост спроса на офисную недвижимость в столице специалисты объясняют увеличением субъектов хозяйствования, имеющих достаточные финансовые возможности, а отчасти - ростом привлекательности инвестирования в этот сектор коммерческой недвижимости. И то и другое не может не радовать. Еще года два назад наиболее популярным и выгодным вложением было жилье, что очень сильно отличало рынок недвижимости Минска от рынков столиц развитых стран. Теперь же можно говорить о позитивных изменениях, которые уже приобрели тенденциозный характер. Предложение устойчиво пополняется современными объектами, появились опытные застройщики, которые успели уже себя зарекомендовать с хорошей стороны. Иными словами, произошла определенная адаптация участников рынка к существующим условиям. Это касается как профучастников, так и потребителей. И это положительно, считают эксперты. Последние подсчитали, что срок окупаемости квартиры, построенной по коммерческой цене, если ее сдавать в аренду по нынешним арендным ставкам, составляет около 20 лет, офиса - 8-10 лет.

По прогнозам, офисная недвижимость в текущем году подорожает где-то в пределах 17-20% . Более высокий рост вряд ли возможен в силу появления на рынке большего количества объектов и тем самым усиления конкуренции между продавцами. Среди факторов прогнозируемого удорожания специалисты называют рост себестоимости строительства, повышение доступности банковских кредитов. Что касается спроса, то здесь по-прежнему самыми востребованными будут помещения класса "В" и "С" и небольшие по площади - до 50-70 кв. м.

Говоря о рынке офисных объектов, нельзя не сказать, что арендные ставки в этом секторе росли гораздо менее заметными темпами. Например, в бизнес-центрах класса "А" ставки не увеличились, потому что стартовали в прошлом году с максимальной отметки - 25-30 евро/кв. м. В классе попроще увеличение составило не более 10-15%, причем рост обеспечен опять же за счет появления новых объектов с изначально более высокими, по сравнению со сложившимися на рынке, арендными ставками. Это офисы, выкупленные на стадии строительства и теперь предлагаемые в аренду.

В зданиях коммунальной и республиканской собственности арендные ставки остались на прежнем уровне, кроме некоторых объектов, в которых в силу высокой востребованности принято решение увеличить их на 1-1,5 евро/кв.м. В среднем, если офисное помещение не требует серьезного ремонта, его аренда обходится в 15 евро/кв. м - это уже после применения к базовым ставкам всех необходимых коэффициентов. В пределах 20-25 евро/кв.м сдаются помещения в ранее построенных бизнес-центрах. В них ситуация практически не изменилась.

В основном помещения арендовались на длительный срок - на 1,5-2 года минимум. До одного года - очень мало. Среди таких арендаторов спрос ограничивался помещениями до 20 кв. м.

Еще одна особенность прошлого года: у подавляющего большинства потенциальных арендаторов не наблюдалось желания заранее тратиться на приведение офисов в рабочее состояние. Этого как раз нельзя сказать о потенциальных арендаторах торговых помещений. Они отличались готовностью финансировать отделку помещений как в уже готовых, так и строившихся объектах, но на завершающей стадии, когда начинались отделочные работы.

Цены на торговую недвижимость за прошлый год выросли на 20-25%. Это обусловлено увеличивающимся спросом, тогда как предложение объектов оставалось в течение года стабильно не высоким. Предложение пополнялось в течение всего года преимущественно за счет долевого строительства в жилых комплексах. Что касается крупных торговых объектов, то они на стадии строительства почти не продавались, а оставлялись собственниками для последующей сдачи в аренду. Магазины в жилых домах на этапе строительства предлагались по той же цене, что и офисные помещении, либо на процентов 10 дороже - в среднем примерно по 900-1.000 долл. США/кв. м. Были и более дорогие варианты. Это, как правило, те, которые расположены в центре города. Основной спрос ограничивался, что, собственно, отмечается и сейчас, магазинами площадью до 100 кв. м. При этом больше половины заявок приходилось на площади до 70 кв. м.

На дальнейшее развитие ситуации на рынке торговой недвижимости будет оказывать преимущественно субъективный характер. Практика показала, что каждый торговый объект может иметь свою, отличную от других аналогов ценовую динамику, зависящую не только от его местоположения и качественных характеристик, но и от его раскрученности, функционального наполнения и иных факторов, менее характерных для иной коммерческой недвижимости.

(Обзор подготовлен при поддержке Информационного центра коммерческой недвижимости АН "Твоя столица".)

Марина СИРОТКО

13.03.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 11

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 10/2006