Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Арендные ставки на офисы дешеветь не собираются

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Арендные ставки на офисы дешеветь не собираются

За первых три месяца текущего года количество индивидуальных предпринимателей и фирм, желающих снять в Минске офис площадью менее 35 кв. метров, увеличилось более чем в полтора раза. Объем же предложения в этом секторе рынка не изменился и по-прежнему отстает от спроса, что могло стать поводом для повышения арендных ставок. Однако этого не произошло по той простой причине, что арендные ставки и без того слишком высоки и конкурируют со ставками на коммерческую недвижимость в столицах соседних государств.

Рост спроса, начавшийся в конце января - начале февраля текущего года, коснулся офисных площадей двух категорий - до 20 и от 20 до 35 кв.метров. Эти категории потенциальными арендаторами, направляющими заявки в агентства недвижимости, четко разграничены. К сожалению, как отмечают в риэлтерских фирмах, специализирующихся на коммерческой недвижимости, объектов, отвечающих таким критериям, очень мало. В основном предложение офисов до 35 кв.метров пополняется за счет помещений, освобождающихся арендаторами. В результате доля заявок, которые могут быть удовлетворены в течение нескольких дней, не превышает 20 процентов. Остальные потенциальные арендаторы вынуждены ждать.

В то же время, если взять общее количество желающих снять в аренду офис и самих офисов, предлагаемых в аренду, то они находятся в соотношении, близком 1/1. При этом примерно третья часть объектов в общем объеме предложения либо вообще не пользуется спросом, либо слабо востребована. В эту группу следует отнести помещения, расположенные в подвальных и цокольных этажах, в зданиях, где существует жесткая пропускная система через проходную, в мансардах старых зданий, а также помещения, требующие значительных вложений в их ремонт. Кстати, что касается последних, то их количество так же мало, как и число желающих снимать такие «офисы».

В структуре спроса на малогабаритные офисы примерно 20 процентов приходится на арендаторов, которые не имеют никакого помещения. Причем им в условиях дефицита иногда приходится соглашаться на то, что есть на рынке, даже если предлагаемое помещение далеко не в полной мере соответствует желанию. Остальные 80 процентов - это арендаторы, которые ищут вариант для расширения либо для того, чтобы найти лучший вариант, чем тот, который у них уже есть. Эта категория арендаторов более разборчива и чаще всего готова ждать поступления нужного объекта довольно длительное время. Но в конечном итоге, как утверждают риэлтеры, такой вариант находится.

Как правило, при выборе подходящего объекта потенциальный арендатор принимает во внимание четыре основных показателя. Главным из них является арендная ставка. На втором месте – узнаваемость объекта, то есть местоположение, транспортная и пешеходная доступность. Тритий по важности критерий - это уровень телефонизации. Для потенциального арендатора важно наличие в офисе хотя бы одной выделенной телефонной линии с возможностью получения дополнительного коммерческого номера, что сегодня обходится примерно в сумму 840 тыс. руб. И четвертым важным показателем является парковка. К примеру, если арендатору приходится выбирать между престижным местом, но с проблемной парковкой и малопрестижным, но с высокой обеспеченностью парковочных мест, то предпочтение, конечно, отдается первому варианту.

Остальные требования менее существенные. Мало влияет на выбор и состояние самого помещения. Во-первых, потому что почти все помещения, поступающие на рынок аренды, не требует больших капитальных вложений: как правило, ремонтные работы ограничиваются чистовой отделкой помещений, что требует небольших затрат.

Несколько слов об арендных ставках. Если цены на покупку более динамичны, то арендные ставки растут значительно медленнее. Потому что они были завышены изначально, и в случае их дальнейшего повышения арендодатели потеряют часть арендаторов. Впрочем, нельзя не отметить, что из-за высоких арендных ставок все большее количество бизнесменов предпочитает приобретать офисы в собственность. Арендой довольствуются преимущественно начинающие фирмы и те, кто не имеет свободных средств для покупки недвижимости.

Минимальные базовые арендные ставки на офисы, расположенные в центре и вблизи транспортных развязок (класс «В»), находятся в пределах от 15 до 23 евро, независимо от состояния помещения (исключение могут составлять площади, находящиеся в плохом состоянии). Это без учета коэффициента перевода и без коммунальных платежей. Плата за коммунальные услуги составляет в среднем 1,5-2,5 евро/ кв.м арендуемой площади.

Аренда офисов за чертой центра города и основных транспортных развязок в далеко не новых зданиях («С») обходится 10-20 евро/кв.м, опять же без учета коэффициентов перевода и без коммунальных услуг. Можно снять помещение до 7 евро/ кв.м, но оно не всегда устроит клиента. Такой «офис» будет находиться в неудобном месте. К тому же на его капремонт потребуются большие затраты. Помещения класса «А» (в новых бизнес-центрах и административных зданиях) предлагаются в аренду от 20 до 35 евро/кв.м.

Для сравнения: стоимость аренды офисов класса «С» в Риге в феврале текущего года не превышала 7,5 евро/кв.м с учетом затрат на обслуживание. Офисные помещения класса «А» предлагались по 16 – 20 евро/кв.м, класса «B» - 7- 15 евро/ кв.м. При этом в некоторых новых административных зданиях класса «В» помещения сдаются в аренду за 10 – 12 евро/кв.м – это вместе с расходами на обслуживание. В ныне строящихся бизнес-центрах такого же класса, которые будут сданы в текущем году, арендные ставки планируются в размере 15 евро/кв.м. плюс 2-3 евро/ кв.м за обслуживание.

В Москве средняя арендная ставка по всем офисным помещениям сегодня составляет около 32 евро/кв. м в месяц, в группе офисов классов «В» и «С» - около 28-29 евро/кв. м. Причем московские эксперты полагают, что цены на рынке в данном секторе недвижимости стабилизировались и в дальнейшем их существенное повышение маловероятно.

(При подготовке обзора была использована информация минского агентства недвижимости «Твоя столица», а также данные, опубликованные на специализированных белорусских, российских и латышских Интернет-сайтах).

Марина СИРОТКО

27.03.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 29

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 12/2006