Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Загородный рынок: с наступлением весны спрос активизировался

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Загородный рынок: с наступлением весны спрос активизировался

Несмотря на то, что в последние годы рынок загородной недвижимости отличается своей активностью на протяжении всего года, тем не менее, с наступлением весны, констатируют риэлтеры, активность покупателей все же возрастает: люди стараются купить себе жилье на лоне природы, чтобы летом вырваться из шума и суеты мегаполиса. О том, какие процессы происходят в настоящее время на рынке загородной недвижимости, мы попытались выяснить у начальника отдела загородной недвижимости столичного агентства недвижимости «Квартирный вопрос» Владимира Кравца.

Как отметил Владимир Кравец, на протяжении последних лет столичные жители проявляют устойчивый интерес к загородной недвижимости. И связано это в первую очередь с тем, что у людей появился не только опыт строительства, но и опыт проживания в загородной собственности. В понимании людей произошло четкое разграничение понятий: дом для постоянного проживания и дом для временного проживания. Поэтому чаще всего при выборе загородной недвижимости именно этот фактор является превалирующим. Конечно, нельзя сбрасывать со счетов и еще один весьма немаловажный фактор, из которого исходят многие покупатели, это платежеспособность, попросту говоря, наличие свободных денег. Тем более что в последнее время в отличие от предыдущих лет цены на загородную недвижимость выросли. Это в равной степени относится как к домам, так и к земельным участкам. По мнению Владимира Кравца, рост цен на загородную недвижимость непосредственно связан с постоянным ростом цен на столичные квартиры. Ведь сегодня в Минске двухкомнатная квартира на вторичном рынке жилья стоит в среднем порядка 50 тыс.долл., в то время как дом со всеми коммуникациями в пригороде можно купить и за 40 тыс. долл., причем площадь его будет больше площади двухкомнатной квартиры. Поэтому нет ничего удивительного в том, что спрос на дома и участки остается неизменно высоким.

Говорить о некоей средней стоимости домов достаточно сложно, потому что на цену дома влияют многие факторы. Важнейшим фактором, влияющим на цену дома и его последующую ликвидность, является его месторасположение. Загородная недвижимость, находящаяся в престижных местах, год от года дорожает. Учитывая это, можно превратить свой дом и участок в выгодное капиталовложение. Кроме того, на стоимость дома и земельного участка оказывают влияние и такие факторы, как расстояние от города, наличие подъездный путей, инженерных коммуникаций, инфраструктуры и, конечно же, престижность направления.

По словам начальника отдела АН «Квартирный вопрос», в настоящее время наибольшим спросом пользуются загородные дома стоимостью от 20 до 50 тыс. долл., расположенные в 30-километровой зоне от МКАД, как завершенные, так и не завершенные строительством, с наличием коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация) и инфраструктуры для постоянного проживания и для отдыха – как летние варианты. При выборе жилого дома предпочтение отдается домам с газовым отоплением по сравнению с отоплением на твердом топливе, потому что в первом случае содержание дома обходится гораздо дешевле.

С наступлением весны заметно возрос спрос на дома для летнего отдыха. При этом в отличие от предыдущих лет сейчас рассматриваются объекты, расположенные в 50-60-километровой зоне от МКАД, с хорошим транспортным сообщением. Приоритет отдается поселениям, где проходит железная дорога. Еще лучше, чтобы вблизи были лес, речка, озеро, водоем. Основную массу запросов составляют дома, где бы не пришлось делать серьезного ремонта, а можно было обойтись элементарным косметическим ремонтом. Зато земельный участок, на котором расположен дом, должен быть не 5-6 соток, как в дачном товариществе, а хотя бы 10-15 и более соток. И это несмотря на то, что люди в своем большинстве перестали заниматься выращиванием овощей на своем огороде. Как правило, они занимаются ландшафтными работами, копают бассейны и пруды и т.д., то есть культурно отдыхают.

Для отдыха отдаленные места рассматриваются, как правило, состоятельными людьми. Однако только в том случае, если дом расположен в непосредственной близости от водоемов, озер, рек.

По словам Владимира Кравца, в настоящий момент продается достаточно много домов и земельных участков по бросовым ценам, которые не имеют технической документации. А связано это с рядом новшеств в отношении жилых домов, дач и земельных участков.

Так, с 1 апреля этого года вступает в силу президентский указ № 87, предусматривающий ряд мер по сокращению количества недостроенных незаконсервированных жилых домов и дач. Согласно этому документу, если гражданин приобрел участок для строительства дома или дачи до 1 апреля 2006 года, он обязан в течение трех лет завершить строительство. Если же участок будет приобретен после 1 апреля текущего года, то дом или дачу надо успеть построить в течение трех лет с даты получения разрешения на строительство, но не позднее 3,5 лет с даты государственной регистрации права собственности на участок. В особых случаях срок строительства может быть продлен, но не более чем на один год. Аналогичные правила предусматриваются в случае приобретения участка вместе с недостроенным незаконсервированным домом или дачей. Если застройщик не сможет вовремя закончить строительство, он должен будет законсервировать объект и благоустроить земельный участок. Однако законсервировать дом или дачу, расположенную в 500 метрах от оси республиканских автомобильных дорог, нельзя.

Кроме того, согласно другому указу президента № 58 с 1 января 2007 года запрещается продавать пустующие земельные участки, а также участки, на которых расположены недостроенные незаконсервированные капитальные строения. В связи с этим, отметил начальник отдела загородной недвижимости, собственнику недостроенного дома или дачи, расположенного на расстоянии 500 метров от оси республиканской автодороги, надо либо достроить свой объект в течение ближайших трех лет, либо продать участок с долгостроем до конца этого года. И если этого не сделать, то участок вместе с «незавершенкой» может быть выставлен местным органом власти на торги. При этом, если участок находится в пожизненном наследуемом владении, то на торги выставляется только недостроенное здание, а участок изымается, а потом предоставляется или продается новому собственнику. Если же участок находится в частной собственности, то в суд подается заявление с иском об изъятии и «недостроя» путем выкупа административно-территориальной единицей или передачи местному органу для продажи с публичных торгов. Если недостроенный объект выкупит местная администрация, то бывшему собственнику возместят стоимость утраченного имущества в размере, установленном в договоре отчуждения, но не более размера, определенного агентством по государственной регистрации и земельному кадастру, причем за вычетом расходов на проведение оценки. Если же «долгострой» будет продан на аукционе, то бывший собственник получит сумму от продажи за вычетом расходов на проведение публичных торгов и оценки. Хорошо это или плохо? По мнению Владимира Кравца, эта мера должна стать хотя бы первым шагом в долгом пути наведения порядка в этом сегменте рынка недвижимости. Это заставит многих людей более ответственно относиться к приобретенному участку: или покупать и строить на нем жилье, или не покупать вообще. До настоящего времени землю зачастую покупали для вложения средств и дальнейшей перепродажи, что позволяло поддерживать высокие цены на рынке. Сейчас эти собственники несколько поуспокоились и, думая о том, что спустя время у них могут либо изъять эти земельные участки решением суда, либо выплатить небольшую компенсацию за их «недострой» (естественно, она будет значительно ниже, чем если бы собственник продавал свой объект самостоятельно по рыночным ценам), становятся более лояльными и готовы снижать цены.

Покупатели, естественно, приобретая объекты, смотрят, есть ли на сегодняшний день у продавца документы на объект недвижимости, получено ли разрешение на строительство, есть ли проект застройки и т.д. Если документы в порядке, то значительно снизить цену, как правило, не удается. Если же выясняется, что прежний собственник самовольно начал строительство или построил уже капитальное строение и не имел на то соответствующих документов, естественно, продать объект по заявленной рыночной цене он уже не сможет. К тому же самовольное строительство облагается штрафом до 40 базовых единиц.

Если говорить о направлениях, пользующихся среди покупателей загородной недвижимости наибольшим спросом, то, как отметил Владимир Кравец, спрос почти одинаков по всем направлениям, поскольку в первую очередь покупателя интересует месторасположение объекта, размер участка, наличие коммуникаций, развитость инфраструктуры и качество строительства. Кроме того, как показывает практика, чаще всего покупка объекта недвижимости, особенно для летнего отдыха, не зависит от престижности направления, а связана или с наличием жилплощади в Минске, или с местом работы покупателя.

Тем не менее, если покупатель мог выбирать, то, конечно, предпочтение отдавалось самому престижному логойскому направлению – одному из самых экологически чистых, с огромными лесными массивами и водоемами. Многие районы индивидуальной застройки в этом направлении хорошо благоустроены. Инженерные инфраструктуры развиты в поселках, расположенных на расстоянии 1-2 километров от кольцевой дороги - Валерьяново, Боровая-2, Дроздово. Например, в Дроздово сотка земли стоит 2,8-3,0 тыс. долл. Здесь есть все коммуникации – газ, центральная канализация, центральный водопровод. Все в порядке с инфраструктурой и в поселке белорусских газовиков – Марьяливо, несмотря на то, что он расположен в 10 километрах от городской черты. Проведены природный газ, вода, электричество, центральная канализация, положен асфальт. Поэтому земля здесь дорогая – 2,0-2,5 тыс. долл. за сотку. Дома продаются по 200 тыс. долл. А вот в Боровлянах земли мало, поэтому стоимость участков значительно выросла и доходит до 3-х тыс. долл. за сотку. Поэтому многие люди, покупая здесь участок земли 20 соток, делят его на две части. Одну часть застраивают, другую – продают. В настоящее время здесь дополнительно выделена земля под коттеджную застройку, проводятся все центральные коммуникации, кроме канализации. Стоимость сотки земли колеблется от 1 тыс. долл. до 2,3 тыс. долл. Благодаря строительству спортивного комплекса, выросли в цене и земли в д. Силичи. Кроме центральной канализации, здесь есть все коммуникации. В настоящее время сотка земли здесь стоит около 800 долл.

Пользуются спросом и живописные места вокруг Раубичского водохранилища. Цены здесь одни из самых высоких в Минском районе – порядка 2,0 тыс. долл. за сотку. Однако здесь не развита инфраструктура. В Раубичах, например, есть только школа-восьмилетка, а весной и осенью туда бывает трудно проехать. Поэтому жители большинства коттеджных поселков используют дома в основном как дачные варианты, сохраняя за собой квартиру в городе.

Что касается старого поселка Семково, расположенного в северном направлении от Минска на берегу Минского моря, то спросом он почти не пользуется. А вот вновь выделенные под строительство земли, куда ведут газ, электричество, наоборот, пользуются достаточно высоким спросом. Это в будущем перспективный район и для проживания. Сотка земли здесь стоит порядка 1,5 тыс. долл.

Растет интерес и к московскому направлению. И хотя это направление еще недостаточно освоено, тем не менее в будущем может войти в разряд престижных. Участки, расположенные в привлекательных местах в Колодищах, где есть коммуникации, пользуются неизменно высоким спросом. Чего, конечно, нельзя сказать об участках, расположенных на бывшем военном полигоне. На некоторых из них уже выросли деревья. Нет здесь и коммуникаций. Стоимость участков, расположенных поближе к трассе, с коммуникациями доходит до 15 тыс. долл. Спрос на дома и земельные участки в Королевом Стане, Городище небольшой.

Одним из наиболее перспективных и развивающихся районов под Минском по праву считается поселок Тарасово, расположенный в западном направлении от города. Здесь есть школа, проводят газ, хорошие подъездные пути. Поэтому стоимость участков здесь растет из года в год. Если, например, в 2003 году сотка земли в этом месте стоила порядка 500 долл., в 2004 году - около 800 долл., то теперь она стоит от 1 тыс. долл. и выше в зависимости от наличия коммуникаций. Есть здесь участки и по 40 тыс. долл. Дома, даже недостроенные, предлагаются от 100 тыс. долл.

По сравнению с Тарасово дома и участки в расположенных на северо-западе от Минска Ждановичах пользуются меньшим спросом. И это несмотря на то, что поселок расположен в непосредственной близости от Минска. Специалисты объясняют это тем, что здесь медленно строятся коммуникации, к тому же не совсем удобные подъездные пути. Однако, если говорить о южном побережье Заславского водохранилища, где расположены крупные жилые и дачные поселки, застраиваемые уже несколько десятков лет, то они пользуются примерно такой же популярность, как и боровлянское направление. Поэтому сотка земли здесь заметно выросла. Участки здесь продаются по 10 тыс. долл. и более.

Что касается Могилевского направления, то оно пользуется наименьшим спросом. Сказывается наличие промышленных предприятий – Минское производственное кожевенное объединение в Гатово и Минская овощная фабрика. В 3-х километрах от поселка Большой Тростенец расположена городская свалка. Все это увеличивает риск экологического загрязнения местности и снижает спрос на недвижимость.

Относительно дальнейших перспектив развития рынка загородной недвижимости большинство риэлтеров сходятся во мнении, что цены на загородную недвижимость будут расти, потому что новых участков для застройки выделяется мало, а спрос на загородную недвижимость не уменьшается. Остается надеяться, что после того, как на рынке земли будет наведен порядок, положение изменится в лучшую сторону.

Елена МАСЛОВСКАЯ

03.04.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 18

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2006