Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Арендная плата за земельные участки – по кадастровой стоимости

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Арендная плата за земельные участки – по кадастровой стоимости

С недавнего времени для определения платы за право заключения договора аренды земельных участков, а также определения базовой ставки годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, используется их кадастровая стоимость. Это предусмотрено указами президента № 58 от 28 января 2006 года и № 74 от 7 февраля 2006 года и стало возможным благодаря завершению работ по определению кадастровой стоимости земель в нашей республике.

По причине новизны использование кадастровой стоимости в этих целях на практике встречается с рядом трудностей. Каким образом указывать размер арендной платы в договорах аренды земельных участков? Корректировать ли кадастровую стоимость для вновь создаваемых земельных участков? Когда и как производить переоценку? Как оперативно получать сведения из государственного земельного кадастра? Какова практика использования коэффициентов к кадастровой стоимости? Обо всем этом и многом другом речь шла на семинаре «Применение кадастровой стоимости в целях предоставления земельных участков в собственность и аренду», который прошел 4 апреля в Комитете по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь с участием специалистов местных исполнительных и распорядительных органов, территориальных органов землеустроительной и геодезической службы Комзема, других заинтересованных, а также компетентных специалистов из России, Литвы и Швеции.

Кадастровую стоимость узаконили

Кадастровая оценка земель и земельных участков населенных пунктов нашей страны впервые определена в 2003 – 2005 годах. По состоянию на 1 апреля 2006 года она произведена в 208 городах и поселках городского типа, оценены земли 24000 сельских населенных пунктов и порядка 4800 садово-товарищеских и дачных поселков. При определении кадастровой стоимости земель учитывались более 20 факторов, в том числе функциональное назначение земель, их местоположение, транспортная доступность, обеспеченность централизованными инженерными коммуникациями (газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение), инженерно-геологические характеристики грунтов, экологические и другие факторы.

С какой целью производилась кадастровая оценка земель и где могут использоваться результаты кадастровой оценки? Как было отмечено на семинаре, основной целью кадастровой оценки земель является формирование базы налогообложения земельных участков. Однако в силу того, что в настоящий момент в регистре стоимости государственного земельного кадастра насчитывается очень мало земельных участков (всего лишь порядка пяти тысяч), которые имеют конкретную стоимость, земельный налог не может рассчитываться от кадастровой стоимости. Как отметил начальник отдела кадастра Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Александр Долженков, пока не будет произведена инвентаризация и оценка всех земельных участков и таким образом выявлены все налогоплательщики, до тех пор земельный налог нельзя будет рассчитывать исходя из кадастровой стоимости. Например, в России для этих целей выделены деньги из бюджетов, федерального, местных, и даже проведены тендеры на выполнение этих работ.

Кроме того, в настоящее время нельзя рассчитать налог на земли промышленности, транспорта, обороны и иного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, поскольку они вообще не оценивались. В связи с этим новая редакция Кодекса о земле предусматривает оценку этих земель. Что же касается земель лесного и водного фондов, то они оцениваться не будут, потому что в соответствии с законодательством налог на эти земли не взимается.

Предполагается, что в 2006 – 2007 годах будет разработана методология оценки и осуществлена оценка земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения, расположенных за пределами населенных пунктов, и таким образом полностью завершена кадастровая оценка земель. А вот переоценка земель, согласно постановлению правительства № 1754, должна производиться не реже чем один раз в пять лет.

В настоящее время термин «кадастровая стоимость» впервые закреплен законодательно и находит свое применение на практике. Указ президента № 58 определил, что в г. Минске, областных центрах и пригородных зонах гражданам РБ, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям земельные участки предоставляются в собственность или аренду на аукционной основе. При этом, когда речь идет об аренде, то участки предоставляются по результатам аукциона на право заключения договора аренды в зависимости от кадастровой стоимости участка. Кроме того, результаты кадастровой стоимости взяты за основу определения базовой ставки годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности (указ президента № 74).

На практике все гораздо сложнее

Как же используется кадастровая стоимость на практике? Как отметила на семинаре начальник отдела инвентаризации, учета и использования земель Минской городской землеустроительной службы Алла Прокурат, при расчете годовой арендной платы сотрудники городской службы столкнулись с рядом трудностей. Чтобы понять суть вопроса выступающая обратилась к истории. Так, с момента начала процесса приватизации в 90-х годах плата за землю взималась либо в виде налога, либо в виде арендной платы. Но учитывая то, что арендная плата полностью поступает в местный бюджет, а налог распределяется между республиканским и местным бюджетом, Минским городским Советом депутатов было принято решение, что земельные участки в столице будут предоставляться только в аренду. С этого момента земли в аренду предоставлялись для обслуживания всех объектов недвижимости, и, прежде всего, находящихся вне государственной формы собственности. Чтобы этот вид права стал привлекательным, арендная плата устанавливалась в размере налога на землю.

С выходом закона об ипотеке арендаторам пришлось согласовывать с арендодателями свои права на залог права аренды. И поскольку процедура согласования была длительная и трудоемкая, большая часть юридических лиц решила воспользоваться своим правом на постоянное пользование. Договоров аренды из всех ранее заключенных договоров осталось только примерно 10 процентов.

В 2003 году появился закон по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, и возникла потребность оформлять права на участки, находящиеся в общей долевой собственности. Примерно в каждом четвертом здании находились встроенные помещения, права на которые принадлежали нескольким юридическим лицам. И у этих лиц возникали разные права на землю. Если, например, иностранное лицо имело в собственности помещение, находящееся в здании, принадлежащее государственной собственности, то ему надо было передать земельный участок для обслуживания здания только в аренду. И такие договоры, подчеркнула Алла Прокурат, стали заключаться. На сегодняшний день их насчитывается более тысячи. И до тех пор, пока арендная плата по законодательству могла быть не ниже ставки земельного налога, и этим руководствовались специалисты Минской городской землеустроительной службы, все вопросы были регулируемы.

Сегодня же в связи с принятием закона, согласно которому арендная плата устанавливается от кадастровой стоимости, специалисты городской землеустроительной службы просчитали, что для юридических лиц РБ платежи за землю увеличатся в 4 раза, а для граждан – в 100-150 раз. (Для сравнения: арендная плата в размере одной ставки земельного налога за земельные участки, переданные в 2005 году в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, за 1 кв. м в Минске составляла 0,93 долл. США). Получается, что если в доме ЖСК имеется помещение, принадлежащее юридическому лицу, иностранному юридическому лицу или гражданину РБ, земельный участок должен предоставляться для обслуживания жилого дома в аренду. И если предоставить его в аренду в зависимости от кадастровой стоимости, чего требует закон, должна быть установлена арендная плата, в том числе и для граждан ЖСК. А это значит, что для граждан, проживающих в доме ЖСК, платежи за землю возрастут в 150 раз. Поэтому из общего количества заключенных договоров аренды, а таковых одна тысяча, дополнительные соглашения заключены только по 10 договорам. Все остальные юридические лица, с которыми имеются договорные отношения, пока не явились для составления дополнительных соглашений к договорам аренды.

По мнению Аллы Скурат, привлекательность – это движущая сила во всех отношениях, в том числе и земельных. И если будет параллельно существовать два права, одно из которых будет более привлекательное, а в нашем случае это право собственности, то всегда найдется лазейка, чтобы не воспользоваться другим правом, то есть правом аренды. Сегодня все юридические лица РБ настаивают на переоформлении прав на землю в пользование. Однако легализовать в настоящее время это право в рамках действующего законодательства не представляется возможным.

Кроме того, по новому закону арендная плата должна определяться в зависимости от кадастровой стоимости по прочным коэффициентам с учетом не только целевого назначения земельного участка, но и вида деятельности арендатора. Есть, например, коэффициент, который применяется к земельным участкам для размещения организаций розничной торговли, общественного питания с осуществлением розничной торговли алкогольной продукцией. На практике же специалисты, определяя целевое назначение участка, исходят из тех нормативных документов, которые существовали на момент заключения договора. К тому же в классификаторе объектов недвижимости нет классификации объектов в зависимости от вида деятельности арендатора. В нем только указана точка общепита – специализированное предприятие общественного питания. Поэтому сегодня надо создавать специальную структуру, которая могла бы составить дополнительное соглашение к договору участия определения размера арендной платы с изучением лицензии данного предприятия. И поскольку лицензия выдается на определенное время, возникает потребность периодически пересматривать все договоры аренды. Решать все вопросы, по мнению Аллы Скурат, надо очень оперативно. Потому что указом определены сроки приведения всех договоров аренды в соответствие с требованиями указа до 1 марта, а они уже и так просрочены.

С определенными трудностями столкнулись на практике и специалисты Минской областной землеустроительной службы. Чтобы исполнить указ президента № 74, им надо пересмотреть 9,5 тыс. договоров аренды и заключить по ним дополнительные соглашения. Как отметил Владимир Гумаров, начальник отдела кадастра Минской областной землеустроительной службы, в первую очередь специалистам районных землеустроительных служб не хватает знаний для того, чтобы грамотно осуществить корректировку кадастровой стоимости земельных участков, как существующих, так и вновь создаваемых, и в зависимости от полученных результатов произвести точный расчет арендной платы. Например, в г. Молодечно кадастровую стоимость одного земельного участка производили дважды: один раз - специалисты районной службы, другой - специалисты Национального кадастрового агентства, и результаты оценки получились абсолютно разные. Проблема в том, что раньше оценку осуществляли специалисты Белгипрозема, Национального кадастрового агентства, а теперь ее надо производить специалистам районных землеустроительных служб. Поэтому специалистам сегодня приходится осваивать методику оценки.

Говоря о базовых ставках годовой арендной платы, Владимир Гумаров сказал, что если в г. Минске арендная плата по новым расчетам резко возросла, то в сельских населенных пунктах наоборот резко снизилась, примерно в 10-15 раз. Например, если раньше годовая арендная плата за участок в Любанском районе составляла 15000 рублей, то сейчас она составляет всего лишь 800 рублей. По мнению начальника отдела кадастра, в сельской местности арендная плата должна быть, безусловно, ниже, чем в г. Минске, но не настолько. Есть проблемы и с составлением дополнительных соглашений к договорам, и с вызовом арендаторов. Все это сдерживает выполнение данного указа. В свою очередь местные органы власти, видя, что арендная плата резко снизилась, отказываются перезаключать договоры. Ведь снижение базовых ставок арендной платы ведет к недопоступлению значительных сумм денег в бюджет. И это особенно очевидным будет в конце года. С другой стороны, видя, что арендная плата в соответствии с применяемыми коэффициентами получается очень низкая, в некоторых районах для высокодоходных организаций и граждан начинают увеличивать базовые ставки в 2, а то и в 2,5 раза (согласно закону им предоставляется право повышать или понижать базовые ставки годовой арендной платы, но не более чем в два раза), что также является не лучшим выходом из сложившейся ситуации. И это только основные проблемы, с которыми столкнулись землеустроительные службы.

Практические рекомендации

Для решения этих и других проблем на семинаре были выработаны соответствующие рекомендации их разрешения с учетом наработанного опыта, которые в дальнейшем будут распространены на всю республику. Так, в частности, Национальное кадастровое агентство проведет учебу со специалистами городских и районных землеустроительных служб, у которых возникают сложности в осуществлении кадастровой стоимости земельных участков и расчете арендной платы. Кстати, один такой семинар уже проведен со специалистами районных служб Минской области.

Что касается значительного роста годовой арендной платы и сложностей с ее расчетом, особенно в г. Минске, то, по мнению Сергея Шаврова, генерального директора ГУП «Национальное кадастровое агентство», в сложившейся ситуации при произведении этих расчетов достаточно было бы учитывать только целевое назначение земельного участка, тем более что сведений, с какой целью используется то или иное здание, в Едином государственном регистре нет, да их и нигде нет. Чтобы получить такую информацию, надо исследовать чуть ли не каждый объект недвижимости. Тем не менее, указ президента № 74 предусматривает учитывать не только целевое назначение участка, но и вид деятельности арендатора. В связи с этим Александр Долженков, начальник отдела кадастра Комзема, отметил, что такую информацию должны иметь местные исполнительные органы, которые выдают лицензии на тот или иной вид деятельности и знают, чем занимаются арендаторы. Тем более что обязанность по реализации данного указа возложена на местные исполнительные и распорядительные органы, а не на землеустроительные службы. Что касается базовых ставок для многоквартирных жилых домов, то этот вопрос в ближайшее время будет урегулирован путем внесения соответствующих изменений в указ президента № 74.

Даны на семинаре и практические рекомендации, как можно производить переоценку земельных участков, если изменились исходные данные, применяемые ранее для определения кадастровой стоимости. Первое, что можно делать, это переоценивать участки сразу в отношении всей территории того или иного населенного пункта. И сегодня это целесообразно сделать в г. Минске и Минском районе, потому цены на землю здесь вырастают за год на 150 и более процентов. Такую работу экономически выгодно осуществить, потому что затраты на переоценку земель в Минске и Минском районе окупятся за несколько месяцев за счет поступлений от увеличения арендной платы. Можно делать переоценку выборочно, а можно производить индивидуальную оценку в отношении каждого земельного участка. При этом надо исходить из принципа экономической целесообразности и наиболее рационального и эффективного использования земель. Сделать это не сложно, тем более что есть разъяснительное письмо Комзема, формы, подготовленные Национальным кадастровым агентством. И если будет необходимость, эти формы будут сделаны повторно и разосланы землеустроительным службам.

Кроме этого, при необходимости, в Национальном кадастровом агентстве по некоторым районам можно получить информацию из реестра цен о том, как меняется рыночная стоимость участка и как она связана с кадастровой. Например, в Швеции переоценка для каждого типа земель производится один раз в три года. В Российской Федерации методика государственной кадастровой оценки предполагает, что каждый квадратный метр земли в черте поселений оценивается по 14 исходным показателям. И если в пределах одного поселения образуется новый участок или участок меняет свое функциональное назначение, то он имеет уже рассчитанный и утвержденный главой администрации субъекта РФ соответствующий удельный показатель. Почему важно, чтобы все земельные участки имели стоимость, рассчитанную на одну дату? Если даты оценки будут разные, то, по мнению Ольги Нестеровой, начальника управления оценки объектов недвижимости Федерального агентства кадастра объектов недвижимого имущества г. Москвы, это сразу делает невозможным реализацию принципа социальной справедливости. Земля в крупных городах быстро дорожает, и получится, что один арендодатель будет платить одну арендную плату, а его сосед – другую. Да и как в этом случае привлечь инвесторов? Если же рассчитывать стоимость для каждого вновь образованного участка, что, в принципе, можно делать, то для этих целей нужно привлекать высококвалифицированных оценщиков. Это потребует дополнительного времени, денег и соответствующих утверждений. А если учесть, что в России ежедневно образовываются тысячи новых участков, то производить для каждого индивидуальную оценку нецелесообразно и экономически невыгодно, сказала Ольга Нестерова. В РФ в настоящее время в некоторых областях и краях переоценка уже произведена, а в этом году начинается переоценка земель сельскохозяйственного назначения. По такому пути, по всей видимости, следует идти и нашим землеустроительным службам.

Елена МАСЛОВСКАЯ

17.04.2006

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 42, за месяц 266

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 15/2006