Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как определить стоимость прав аренды

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Как определить стоимость прав аренды

Как технически определить стоимость прав аренды, как связать ее со стоимостью земельного участка, с размером арендной платы, со сроком аренды, с условиями договора аренды и способами выплаты арендной платы, рассказала на прошедшем 4 апреля в Комитете по земельным ресурсам, геодезии и картографии семинаре «Применение кадастровой стоимости в целях предоставления земельных участков в собственность и аренду» Ольга Березовская, заместитель генерального директора по экономике недвижимости и оценке Национального кадастрового агентства.

Чтобы определить стоимость прав аренды в Беларуси, специалистами Национального кадастрового агентства был изучен международный опыт, а также опыт, накопленный в России и Швеции. Как отметила на семинаре Ольга Березовская, в международных стандартах существует такое понятие, как стоимость права аренды. Однако, что такое плата на заключение договора аренды, не было понятно. Поэтому специалисты Национального кадастрового агентства обратились к российской законодательной базе.

В Российской Федерации существуют два понятия. Есть рыночная стоимость права аренды. Это право регламентируется методическими рекомендациями, утвержденными Минимуществом в 2003 году. Рыночная стоимость прав аренды по этому документу зависит от правомочий арендатора, обременений права аренды, целевого назначения, использования, срока действия и т.д. Она определяется рыночными методами, основанными на затратном, сравнительном и доходном подходах. Поэтому вполне логично, подчеркнула Ольга Березовская, что она называется рыночная стоимость прав аренды.

В России существует и такое понятие, как плата за право заключения договора аренды, регламентированное постановлением правительства Москвы. Есть методика расчета права, которая напоминает расчет из бывшей административной системы, и рыночных механизмов там не видно. В основе расчета лежит средний размер платы за право аренды земельного участка на максимальный срок (49 лет) в конкретной территориально-экономической зоне с учетом поправочного коэффициента. Например, если речь идет о краткосрочной аренде, то учитывается плотность застройки, удаленность от станций метро, городских магистралей и т.д.

Исследовался и опыт Стокгольмского муниципалитета. В результате изучения шведского опыта было выявлено, что в Стокгольме не проводятся аукционы по продаже прав аренды. Арендная плата здесь основана на рыночной стоимости земельного участка, фиксирована как минимум на 10 лет и устанавливается путем переговоров при заключении договора аренды. В Стокгольме также существуют методы определения рыночной стоимости: метод сравнения продаж (рыночный метод) и метод остаточной (гипотетической) доходности. К рыночной стоимости применяются две процентные ставки: при аренде сроком на 10 лет применятся ставка 3,75, при аренде на 20 лет – 4,5. Причем, если договор аренды заключен на 20 лет, то процентная ставка на протяжении этих лет не пересматривается.

В международных стандартах есть также такие типы арендных плат, как рыночная арендная плата – расчетная и денежная сумма, за которую земельный участок может передаваться в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, и на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Есть и такое понятие, как договорная арендная плата – это плата, которая записана в договоре аренды, независимо от того, является она процентной или оборотной. Кроме договорной арендной платы существует и избыточная арендная плата. Она превышает рыночную и является основанием для компенсации арендатора, то есть он платит сверх того, что должен заплатить.

Если говорить о стоимости прав аренды, то, как отметила Ольга Березовская, она может быть положительной величиной, может равняться нулю (когда договорная и рыночная платы равны), и может быть величиной отрицательной, когда появляется избыточная арендная плата и когда по договору аренды арендатор платит больше существующего рыночного уровня арендной платы.

Стоимость права аренды разделяется на стоимость прав арендатора и стоимость прав арендодателя. Стоимость прав арендатора возникает в том случае, если участок продается на аукционе. К ней применяется метод дисконтирования денежных потоков, который знает любой оценщик. Зависит от того, когда вносится арендная плата – в начале либо в конце рассчитанного периода. А что же составляет стоимость прав арендодателя? Арендодатель получает доход в виде арендной платы. Плюс к этому в конце срока он возвращает себе земельный участок. А это значит, что к нему возвращается стоимость земельного участка. В этом и будут различаться подходы в оценке.

Как будет определяться рыночная арендная плата? По словам заместителя генерального директора, рыночная арендная плата основывается на стоимости земельного участка, к которой применяется коэффициент капитализации земли. В этом случае стоимость земли участка также должна быть рыночная. Но поскольку в Беларуси рынок только начинает развиваться (а развит он, по сути дела, только в зонах жилой и усадебной застройки), то в качестве основного для определения рыночной стоимости земельного участка будет использоваться его кадастровая стоимость и коэффициент капитализации. Аналогом коэффициента капитализации у нас в республике могут являться депозитные вклады. Поэтому логично, что коэффициент капитализации применяется на уровне средних ставок депозитов. Но, как правило, оценка производится в условных единицах или в долларах США. Поэтому коэффициент капитализации принимается именно на валютные депозитные вклады.

Договорная арендная плата в соответствии с Гражданским кодексом РБ может выступать в виде определенных денежных сумм платежей, вносимых периодически или единовременно. Она может быть установлена в виде доли, полученной в результате использования арендованной от земельного участка продукции, плодов и доходов. Может определяться в виде услуг, предоставляемых арендатором, а также вещи, передаваемой арендатором арендодателю. Она может быть в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшения арендованного земельного участка. Однако все, что выражено в долях, услугах, вещах и затратах, нельзя посчитать, если не перевести в денежный эквивалент, потому что рыночная арендная плата – это денежная сумма.

Согласно указу президента от 7 февраля 2006 года № 74 базовые ставки годовой арендной платы земельных участков, которые находятся в государственной собственности, будут определяться исходя из кадастровой стоимости этих участков с применением коэффициентов в зависимости от их целевого назначения. Этот коэффициент по сути дела является аналогом коэффициента капитализации. Если внимательно проанализировать и знать процентную ставку на депозитные валютные вклады (она колеблется и на сегодняшний момент составляет 6,4), то можно заметить, что для участков I и II групп стоимость аренды права будет положительной, для III группы – близка к нулю, а для IV и V групп – будет отрицательной. В этом случае, как отметила Ольга Березовская, можно попытаться использовать не валютную ставку, а рублевую, хотя это будет и не совсем корректно. Поэтому в Инструкции Национального кадастрового агентства по оценке стоимости прав аренды появляется не совсем рыночный метод. Когда речь будет идти об аукционах по продаже прав аренды на заключение договора аренды, то в качестве начальной цены на аукционе будет выступать стоимость права аренды, и надо понимать, что это то же самое, что и размер платы за право на заключение договора аренды. Но в том случае, когда будет получаться стоимость права аренды, равной нулю, или отрицательной, то на переходный период специалисты Национального кадастрового агентства предлагают, чтобы стоимость права аренды выступала в размере, не превышающем двукратный размер годовой арендной платы.

Таким образом, подытожила заместитель генерального директора, оценка рыночной стоимости прав аренды у нас в республике производится в целях: определения начальной стоимости на аукционе на право заключения договора аренды, передачи в аренду земельных участков без аукциона, определения размеров компенсации, ипотечного кредитования, внесения в качестве неденежного вклада в уставные фонды юридических лиц и другие цели.

Елена МАСЛОВСКАЯ

17.04.2006

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 14, за месяц 119

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 15/2006