Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

О совершенствовании нормативной базы первичного рынка жилья

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » О совершенствовании нормативной базы первичного рынка жилья

Формирование и развитие рынка жилъя является одним из основных концептуальных положений жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике, определенных Национальной жилищной программой (утверждена постановлением Совета Министров от 3 мая 1999 г. № 640, Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., № 38,5/763).

Становление жилищного рынка связывается с формированием социальной группы собственников жилых помещений и изменением структуры жилищного фонда по формам собственности. По данным Минстата, на 1 января 2006 года доля частного жилищного фонда граждан в его общем объеме значительно возросла и составила 73,6 процента (в том числе в городах и поселках городского типа – 69,4 и в сельских населенных пунктах – 81,7 процента). Этому прежде всего способствовали массовая приватизация жилищного фонда и в значительной мере обеспечиваемая государством возможность приобретения гражданами в собственность жилья.

Тенденция увеличения частного жилищного фонда в последние годы приобрела устойчивый характер и сохранится в ближайшей перспективе. Это является достаточно ярким свидетельством того, что в республике на деле реализуется гарантированное ст.48 Конституции Республики Беларусь право граждан на жилище, которое, в частности, обеспечивается содействием в приобретении жилья. Важное место в становлении и развитии жилищного рынка занимает так называемый первичный рынок жилья. В республике он представлен как непосредственно куплей-продажей вновь построенных и незаселенных квартир, так и долевым участием граждан в жилищном строительстве, а также приобретением новых жилых помещений в составе ЖСК, КИЗ, МЖК (то есть организаций граждан-застройщиков).

На состояние и развитие этого сектора жилищного рынка в нынешних социально-экономических условиях оказывают влияние как позитивные, так и негативные факторы. В частности, правовое регулирование отношений на рынке жилищного строительства на сегодняшний день является одной из актуальных проблем.

Как положительный фактор следует отметить, что в действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь впервые в жилищном законодательстве предусмотрены нормы, определяющие правомочия граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности по осуществлению права собственности на жилые помещения. В частности, ст. 101 ЖК установлено, что граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.

Основания возникновения права собственности на жилое помещение изложены в ст.102 ЖК. Применительно к первичному рынку жилья такими основаниями являются: строительство индивидуального жилого дома, части жилого дома, квартиры; оформление права собственности на жилое помещение членом организации граждан-застройщиков; совершение сделок купли-продажи новых (построенных или реконструированных) жилых помещений.

Согласно ст.103 ЖК член жилищно-строительного, жилищного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на квартиру с момента оформления этого права в установленном законодательством порядке. Отсутствие такой нормы в прежних законодательных актах, регламентировавших отношения собственности (в частности, имеется в виду ст. 18 Закона о собственности в Республике Беларусь), порождало возникновение споров между членами ЖСК, членами их семей и наследниками и судебные разбирательства по их разрешению.

Порядок строительства жилых домов для последующей продажи установлен постановлением Совета Министров от 9 декабря 1992 г. № 741 "О строительстве жилых домов и других объектов социального назначения для продажи" (СП Республики Беларусь, 1992г., № 34, ст.628).

Этим документом предоставлено право государственным строительным, промышленным, другим организациям, предприятиям и рекомендовано организациям, предприятиям негосударственных форм собственности осуществлять за счет собственных, заемных и привлеченных средств строительство жилых домов с последующей их продажей. Построенные дома (квартиры) продаются в порядке, установленном Положением о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденным постановлением Совета Министров от 31 августа 1993г. № 589 (СП Республики Беларусь, 1993 г., № 25, ст.486).

В соответствии с указанным Положением местные исполнительные и распорядительные органы, а также государственные предприятия, учреждения, организации вправе продавать жилые помещения (в том числе незавершенные строительством) юридическим лицам и гражданам при отсутствии граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в этих местных исполнительных и распорядительных органах. Кроме того, продажа находящихся в собственности Республики Беларусь квартир, не завершенных строительством жилых домов (квартир) может осуществляться объединениями, предприятиями, учреждениями и организациями только с разрешения республиканских органов государственного управления, в ведении которых они находятся, или с разрешения объединений, подчиненных правительству Республики Беларусь, в состав которых входят предприятия, учреждения и организации, по согласованию с соответствующими исполнительными и распорядительными органами. Для предприятий и организаций негосударственных форм собственности такие разрешения не требуются.

Граждане, желающие приобрести в собственность не завершенные строительством жилые дома (квартиры), а также квартиры в домах, подлежащих реконструкции, могут создавать жилищно-строительные кооперативы, товарищества (коллективы) индивидуальных застройщиков при содействии местных исполнительных и распорядительных органов государственных объединений, предприятий, учреждений и организаций.

Вместе с тем, в последнее время выявлен ряд несоответствий Положения о порядке купли-продажи квартир (домов) нормам Гражданского кодекса, Жилищного кодекса, Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», Указа Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 года № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» и некоторых других законодательных актов. Более того, пунктом 5 Указа Президента Республики Беларусь от 3 ноября 2005 года № 520 «О совершенствовании правового регулирования отдельных отношений в экономической сфере» определено, в частности, что нормативные предписания правовых актов, изданных (принятых) до вступления в силу этого Указа, содержащие по регулированию отдельных отношений в сфере распоряжения государственным имуществом и его приватизации иные правила, чем предусмотренные данным Указом, применяются до 1 июня 2006 года.

Поэтому, учитывая, что правовое регулирование общественных отношений в сфере распоряжения государственным имуществом, возникающих после издания Указа № 520, осуществляется с учетом его требований, подлежат пересмотру в установленном порядке и нормы Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).

Вопросы долевого участия граждан в жилищном строительстве регулируются рядом нормативных правовых документов. Это - Декрет Президента Республики Беларусь от 6 июня 2001 года № 15 «О некоторых мерах по повышению ответственности должностных лиц, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность с использованием, привлечением денежных средств граждан», постановление Совета Министров и Национального банка Республики Беларусь от 22 ноября 2000 года № 1772/55 «Об аккумулировании и использовании средств физических и юридических лиц для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей», приказом Минстройархитектуры от 4 ноября 1998 года № 370 «Об утверждении уточненной Типового договора о долевом строительстве жилья» в редакции приказа от 24 мая 1999 года № 136 с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлением Минстройархитектуры от 20 января 2001 года № 2, постановлением Минстройархитектуры от 28 января 2002 года № 3 «Об утверждении Положения о порядке и условиях возврата (внесения) средств, поступивших из различных источников, при прекращении (возобновлении) участия в строительстве (реконструкции) жилых помещений» и др.

По мере развития долевого строительства совершенствуется и порядок заключения и исполнения договоров в соответствии с изменениями и дополнениями, вносимыми Минстройархитектуры в Типовой договор о долевом строительстве жилья. Вместе с тем, практика заключения и исполнения этих договоров показывает, что в республике еще не создана надлежащая правовая база для этого вида жилищного строительства. В результате права граждан-застройщиков должным образом не защищены.

Для устранения пробелов в нормативно-правовом регулировании долевого строительства в соответствии с поручением Главы государства подготовлен и находится на рассмотрении в соответствующих республиканских органах проект комплексного нормативного правового акта, направленного на упорядочение долевого строительства жилья и обеспечение защиты прав граждан.

Следует также отметить, что в проекте новой редакции Жилищного кодекса значительное место уделено регулированию вопросов, связанных с организацией и осуществлением деятельности организаций граждан-застройщиков.

Традиционной формой финансирования строительства (реконструкции), а также приобретения жилья в республике является льготное кредитование граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. На долю кредитных ресурсов в программе жилищного строительства 2006 года приходится почти 45 процентов ( льготных кредитов – 37,9 процента) средств от общего объема финансирования годового задания по вводу в эксплуатацию жилья (4,2 млн.кв.метров общей площади). Поэтому весьма важным является целевое и эффективное использование кредитных ресурсов государства, а также совершенствование и унификация нормативно-правовой базы, определяющей порядок предоставления кредитов.

В целом работа по совершенствованию нормативно-правовой базы первичного рынка жилья должна быть углублена с учетом всех заслуживающих внимания факторов, присущих нынешней экономической и социальной ситуации не только при разработке актов законодательства, но и подзаконных нормативных документов.

Виктор САВИЦКИЙ

05.06.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 14

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 22/2006