Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Несколько шагов навстречу долгожданному новоселью

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Несколько шагов навстречу долгожданному новоселью

Анализируя документы последних лет, принятые в рамках государственной программы жилищного строительства, невольно возникает мысль о том, что большинство из них направлены на повышение спроса на жилье. При этом почти ни один из документов не способствует увеличению предложения, за исключением планов, которые доводятся в обязательном порядка до местных органов власти. Как результат - спрос на жилье увеличивается гораздо быстрее, чем предложение, что конечном итоге приводит к дефициту квартир на рынке и соответственно росту цен.

Одним из первых законодательных актов, который послужил существенным толчком к увеличению спроса на жилье, строящееся, в частности, с государственной поддержкой (в виде льготных кредитов, субсидий, освобождения от платы за инфраструктуру, от подоходного налога на доходы, направляемые на жилищные цели и т.д.), стал ныне действующий Жилищный кодекс, вступивший в силу в середине 1999 года. Он значительно расширил перечень условий, при которых семья может быть поставлена на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и претендовать на строительство жилья с господдержкой. Как результат, начиная с 2000 года количество очередников ежегодно увеличивается. Причем количество улучшивших жилищные условиях граждан и соответственно снятых с квартирного учета ежегодно оказывается меньше числа вновь принятых на этот учет. Тем самым, несмотря на то, что объемы жилищного строительства с каждым годом увеличиваются, квартирная очередь не только не уменьшается, но даже увеличивается. Тогда как предложение строящегося для очередников жилья не может удовлетворить все возрастающий спрос на него. Отсюда, как уже было сказано, все возрастающий дефицит. Хотя показатели обеспеченности жильем населения из расчета на одного жителя страны тоже имеют тенденцию к увеличению.

Изменение условий выдачи кредитов на жилищные цели также способствует увеличению спроса на жилье. Но опять же, как и в первом случае, эти меры не сопровождаются одновременным увеличением предложения.

Но если принятие Жилищного кодекса и изменения условий кредитования способствуют исключительно росту спроса на квартирном рынке, то следующие факторы, которых мы хотим коснуться, одновременно сдерживают увеличение предложения.

Одним из таких факторов является освобождение владельцев квартир от налога на недвижимость. Налог нужно платить только за вторую, третью, четвертую … и десятую квартиру, если все они находятся в собственности одного физлица. Но люди легко уходят от этой проблемы, оформляя приобретенные квартиры на членов семьи.

Увеличению спроса на жилье и сдерживанию предложения также способствует принцип взимания платежей за коммунальные услуги – отопление, техобслуживание и капремонт. Все собственники и наниматели квартир оплачивают данные услуги по гостарифам, умноженным на общую площадь занимаемого жилого помещения. Причем, чем больше метров у человека, тем больше льгот он получает по оплате коммунальных услуг, за исключением тех случаев, когда в квартире никто не прописан (здесь плата взимается по себестоимости). То есть, несмотря на то, что у нас социально ориентированная экономика, в жилищном секторе бедный платит за богатого, а не наоборот.

Но, пожалуй, самый серьезный фактор, провоцирующий нездоровый интерес к накоплению квадратных метров – это отсутствие официального фонда арендного жилья и всякого госрегулирования арендных ставок на квартиры, которое сдается в аренду собственниками и нанимателями. В Германии, например, действуют ограничения как по ставкам, которые для разных категорий жилья разные, так и по росту этих арендных ставок в течение определенного периода времени. Кроме того, жилье, которое не используется собственниками для проживания, а предназначено для сдачи в аренду, имеет там отдельный статус, то есть относится к фонду арендного (доходного жилья) жилья. Взаимоотношения между арендаторами и арендодателями, их права и обязанности определяются специальными нормативно-законодательными актами.

В Беларуси фонд аренды жилья есть, но весьма своеобразный. Это по сути дела так называемые излишки жилья, которые собственники частных либо наниматели государственных квартир сдают бесквартирным гражданам. Формирование этого фонда носит хаотичный, бессистемный характер. Этот фонд не имеет официального статуса. По нему не ведется почти никакого учета. Сдавать квартиру в аренду выгодно, потому есть очень высокий спрос со стороны населения. Причем для арендаторов нет альтернативы. Они не могут снять дешевую государственную квартиру. Выбор ограничен. Следовательно, цены на рынке и условия диктуются собственниками жилья, которые к тому же в большинстве своем не платят подоходный налог на доходы, получаемые от сдачи этого жилья в аренду. А те, кто все-таки заключает договоры аренды (найма) и регистрирует их в ЖЭСах, платят налоги, но их размеры не зависят от качественных характеристик сдаваемого жилья и соответственно уровня арендной платы. По сути дела аренда жилья в Беларуси как и раньше является отчасти нелегальным бизнесом. Но это не самое страшное.

Хуже то, что в Беларуси ничего не делается для формирования официального фонда арендного жилья. К примеру, частное юридическое лицо, которое возможно и не прочь было бы строить доходные дома, т.е. предназначенные для сдачи в аренду, обязано принимать этот дом на баланс и оплачивать коммунальные услуги по тарифам, установленным для юридических лиц, а не для физических. То есть строить и содержать такие дома не выгодно. Местные власти тоже не занимаются строительством жилья, которое могло бы сдаваться в аренду гражданам, по определенным причинам либо не желающим либо не способным приобретать жилплощадь в собственность.

Таким образом, в Беларуси, как это ни странно, отсутствует один из видов жилья, которое существует во всех развитых странах. Есть социальное жилье, которое предоставляется отдельным категориям граждан по договору найма (той же аренды). Есть служебное жилье, предоставляемое на определенный период для отдельных категорий работников. Есть жилье, предоставляемое в собственность на возмездной основе. А вот жилья, которое бы можно было арендовать, нет. Тем самым немалая часть населения лишена права на жилище, которое продекларировано Конституцией.

Между тем, спрос на квартиры, которые можно было бы арендовать без необходимости их выкупать, очень большой. Причем сегодня есть потребность как в дорогих квартирах, так и в дешевых. Еще не так давно у нас строили дома-малосемейки, с маленькими квартирами, с коридорной системой. Почему не вернуться к этой практике? Ведь для этого не нужно изобретать велосипед. Достаточно предложить льготы для юридических лиц, разработать пару-тройку хороших типовых проектов домов, с малогабаритными квартирами, и все.

Весьма странными на этом фоне выглядят требования к параметрам квартир: сегодня кухня уже должна быть, например 10 кв.метров, комнаты по 20 кв.метров, санузлы обязательно раздельные и обязательно, чтобы ванна была стандартная. Соответственно, возникает вопрос, почему на западе строят разные квартиры, почему там пользуются спросом маленькие квартиры – так называемые квартиры-судии? Потому что тому же студенту или начинающему специалисту нет смысла платить за лишние квадратные метры. До того как у него улучшится финансовое положение, ему достаточно снимать квартиру площадью 20 кв.метров, в которой есть кухонный блок, комната и совмещенный санузел со стоячей ванной или душевой кабиной.

Расчеты показывают, что строительство, например, малосемеек для сдачи их в аренду по сравнительно невысоким арендным ставкам – около 2 долл. за кв. метр без учета коммунальных платежей (в Минске сейчас минимальная ставка - 3,5 долл. за кв. метр) может окупиться при щадящих условиях по налогообложению и отчислениям в бюджет в худшем случае за 16, в лучшем – за 10 лет. Например, возьмем дом, в котором 100 квартир общей площадью 4000 кв.метров. Себестоимость строительства одного квадратного метра - 400 долл., как в УКСе. Итого стоимость дома получается 1 600 000 долл.США. Собственник ежемесячно получал бы 2 долл. за 1 кв.метр, или 8 тыс.долл., в год - 96 тыс.долл. То есть срок полной окупаемости такого дома составлял бы около 16 лет. А если добиться снижения себестоимости за счет каких-то конструктивных решений, за счет пон

Понятно, что с началом строительства таких домов, ставки аренды жилья снизились бы. Следовательно, граждане перестали бы держать (приобретать) квадратные метры про запас. А если бы еще ввести налог на квартиру как на недвижимость. Ведь собственники частных домов платят налог на недвижимость. Почему же собственники квартир освобождены от него? Так вот, поступления от уплаты налогов на квартиры отчасти могли бы компенсировать местным бюджетам издержки, связанные с созданием арендного фонда.

Что же произойдет в результате с предложением на рынке жилья? Оно увеличится. Потому что иметь излишки жилья станет не выгодно. По этой же причине снизится и спрос. И государству не нужно будет тратить такие огромные, как сейчас, деньги на дотации по льготным кредитам. Кроме того, снимется социальная напряженность. Человек больше не будет привязан к квадратным метрам, а будет искать работу там, где больше платят, а не там, где у него будет квартира. И что самое главное, на квартирах никто не будет спекулировать, как на дефицитном товаре.

Что для этого нужно – всего лишь внести некоторые изменения в законодательство. Установить статус доходного или арендного жилья – как угодно можно называть, и определить для собственников и арендаторов такого жилья правила игры.

Понятно, что кроме создания и развития фонда арендного жилья, изменения налоговой политики в жилищной сфере, для снижения дефицита предложения квартир нужно еще навести порядок на земельном рынке, создать условия для появления конкуренции на рынке жилищного строительства. И все это целесообразно делать в комплексе, что вряд ли возможно без хорошо продуманной жилищной концепции, в который затрагивались бы все элементы рынка – земля (участки под застройку), инфраструктура, само жилье (аренда, купля-продажа, строительство, эксплуатация), налоговая и кредитные системы, система господдержки и т.д. Тогда можно было бы легче отвечать на вопросы: нужна нам ипотека или система стройсбережений, либо и то и другое; кто и в каких объемах должен финансировать создание инфраструктуры; сколько нужно строить жилья для передачи в собственность и сколько для сдачи в аренду; на кого следует возложить функции по отселению из подлежащего сносу жилфонда - на заказчиков либо местные органы и в каком направлении должно развиваться законодательство, регламентирующее эту деятельность; реконструировать старые дома или их надо сносить; каких домов нужно строить больше – высоток или малоэтажек, в зависимости от градостроительных особенностей населенного пункта и т.д.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

19.06.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 15

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 24/2006