Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Заказчикам «многоэтажек» придется работать по новым правилам

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Заказчикам «многоэтажек» придется работать по новым правилам

С 1 июля текущего года строительство жилья с привлечением средств дольщиков будет осуществляться по новым правилам, а дольщикам больше не придется платить госпошлину при разрешении спорных вопросов в суде. Действие новых правил не распространяется на договоры долевого строительства, заключенные до указанной даты.

Новые правила вводятся указом №396 от 15 июня 2006 года "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов". Документом впервые устанавливаются единые правила для участников долевого строительства жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и связанных с ними иных объектов, включая гаражи, стоянки, спортивные площадки и т.д. Предусматриваются меры, обеспечивающие защиту прав дольщиков (физических и юридических лиц) от действий недобросовестных заказчиков.

Рынку долевого строительства в текущем году исполнилось уже 12 лет. Но по странному стечению обстоятельств только сейчас появился законодательный акт, регулирующий взаимоотношения между его основными участниками – заказчиком и дольщиком. До сегодняшнего дня единственным документом, который хоть как-то определял правила игры на рынке долевого строительства, был типовой договор о долевом строительстве, утвержденный много лет назад Министерством архитектуры и строительства. При этом ни в одном из законодательных актов не было определения, что такое долевое строительство вообще. Поэтому появление Указа №396, который вступает в силу с 1 июля 2006 года, следует считать очень важным документом.

Согласно новым правилам привлекать средства дольщиков запрещается заказчикам, которые имеют задолженность по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, не обладают необходимыми документами для строительства (проектной документации, специальных разрешений (лицензий), документов, удостоверяющих право на земельный участок, договора строительного подряда и др.).

Указом предусматриваются меры, направленные на предотвращение спекуляции квадратными метрами. Например, застройщик не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения договора, за исключением некоторых случаев оговоренных в документе. Отказ же от заключения договора с дольщиком при наличии у заказчика возможности выполнить условия договора вообще не допускается.

При строительстве многоквартирного жилого дома не менее 50 процентов дольщиков должны быть физическими лицами, за исключением случаев, если строительство ведется для государственных нужд, а также если к застройщику не обратилось необходимое число граждан с предложением о заключении договоров. В свою очередь юрлицам-дольщикам запрещается обременять залогом или продавать принадлежащие им объекты долевого строительства в течение 3-х лет со дня получения их в собственность по договору, за исключением продажи местному исполнительному и распорядительному органу по цене не более цены договора.

Перечисленные ограничения не распространяются на объекты долевого строительства, которые возводятся в сельской местности по решению президента.

Устанавливается и порядок заключения договора создания объектов долевого строительства. Утверждена типовая форма договора. В указе четко прописано, что установленная договорная цена может быть изменена лишь в том случае, если по объективным причинам изменяется стоимость строительства самого объекта. Например, в период строительства объекта изменится уровень инфляции, законодательство об уплате косвенных налогов, изменится или будут введены в действие новые технические нормативные правовые акты. При этом любое повышение цен не может быть произведено в одностороннем порядке – все заранее должно быть согласовано с инвестором и обосновано. И если дольщик не согласится с повышением цены и решит расторгнуть договор, внесенные им ранее средства должны быть ему возвращены и проиндексированы с учетом инфляции.

В приложении к договору будет четко расписан и график платежей, что позволит дольщику точно прогнозировать свои расходы в течение всего срока строительства.

Еще один очень важный момент – в договоре заказчик должен обосновать стоимость объекта и своих услуг по обеспечению ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, уточняются сроки долевого строительства (устанавливается его предельный срок, который сразу определяется в договоре с дольщиком в соответствии с проектной документацией и не может превышать 3-х лет со дня заключения этого договора).

Вводится административная, экономическая и гражданско-правовая ответственность сторон договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, в том числе за нарушения требований к качеству, ценообразованию, за нарушения сроков договорных сроков исполнения. Так, если по вине застройщика будет нарушен срок передачи инвестору объекта долевого строительства, застройщику придется возместить убытки и уплатить неустойку в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки. Аналогичные требования будут предъявляться к дольщикам-должникам. В частности, «в случае нарушения установленного договором срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей) или 0,001 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке. Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление платежей за которые осуществляется банком».

Указ вводит также новое для Беларуси понятие - проектная декларация. Это информация о самом застройщике и объекте, в который будут привлекаться средства дольщиков. В частности, в нее должны включаться данные о наименовании и местонахождении фирмы-заказчика, о его государственной регистрации, сведения об объектах, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих началу заключения договоров по новому объекту долевого строительства. Информация о проекте также должна содержать сведения об этапах и сроках его реализации, результатах государственной и экологической экспертиз проектной документации, о местоположении объекта и его характеристиках, в том числе о ценах на объекты долевого строительства, о правах застройщика на земельный участок, его границах и площади и многое другое.

Проектную декларацию за месяц до начала заключения договоров долевого строительства заказчик обязан разместить как минимум в одном государственном печатном издании. Кроме того, она должна быть размещена в офисе фирмы на видном месте, чтобы с ней мог ознакомиться любой потенциальный дольщик. Это позволит последнему заранее получить полную информацию об объекте долевого строительства и его заказчике и облегчить выбор объектов в целом на рынке долевого строительства.

Но самое главное - граждане и организации освобождаются от уплаты государственной пошлины с исковых заявлений, заявлений и жалоб, подаваемых в суды и органы прокуратуры в связи с заключением, исполнением или прекращением договоров создания объектов долевого строительства.

О том, как может повлиять принятый указ на структуру спроса и предложения, а также на цены на рынке долевого строительства, мы попытаемся порассуждать в одном из ближайших выпусков «НБ».

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

26.06.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 13

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 25/2006