Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Столичный рынок жилья стабилен

С начала весны этого года рост цен на столичное вторичное жилье прекратился. Что это? Затянувшееся затишье или начало снижения цен на столичные квартиры? Эти вопросы волнуют не только экспертов рынка, но и продавцов квартир, и потенциальных покупателей.

Итак, если в январе и феврале цены на столичные квартиры еще росли, правда не более 1-2 процентов в месяц, то начиная с марта они стабилизировались – если рост и наблюдается, то не более 1 процента в месяц.

Пожалуй, наступило то время, о котором так долго и много говорили эксперты рынка: цены на столичное жилье не могут расти до бесконечности. Достигнув своего пика, они прекратили свой рост. Ведь о завышенной стоимости столичных квартир риэлтеры говорили еще весной 2004 года и предсказывали их снижение. Тем не менее, летняя стабилизация цен на малогабаритное типовое жилье и жилье пониженных потребительских качеств в 2004 году не сказалась на снижении роста цен на квартиры, которые на то время были уже запредельно высокими, а главное, по мнению специалистов рынка, ничем не подкрепленными. Начиная с января 2005 года квартиры опять начали резко дорожать. Причем цены стремительно росли почти весь год. Только осенью прошлого года рост цен снизился до 1-2 процентов в месяц и оставался таким до весны этого года.

Кроме стабилизации цен на минские квартиры столичные риэлтеры отмечают и еще одну характерную тенденцию для рынка: с началом стабилизации цен заметно снизилась активность населения - с рынка столичной недвижимости уходят покупатели. Это очень заметно как по количеству встреч и звонков, так и по количеству заключаемых сделок, констатируют риэлтеры.

Замедление темпов роста цен наблюдается и на московское жилье, которое после продолжительного и стремительного роста впервые было отмечено в начале мая. И если сначала российские аналитики относили некоторый спад активности на рынке на счет сезонности, то сейчас об этом уже никто не вспоминает. Так, например, если в апреле цены выросли более чем на 9 процентов, то уже в мае при ослаблении курса доллара рост цен составил менее 5 процентов, то есть примерно вдвое меньше, чем в апреле.

Является ли майское снижение темпов роста цен на московское жилье долгосрочной тенденцией? Пока этот вопрос остается открытым. Аналитики IRN.RU считают, что нынешнее поведение рынка напоминает май 2004 года – перед наступлением стабилизации цен. Эксперты компании «Сити-XXI век» тоже говорят об ожидаемой стабилизации. По предварительным оценкам, с учетом сезонных факторов летом ситуация несколько успокоится, и недвижимость будет дорожать по 2–3 процента в месяц.

Что же касается возможной стагнации, то большинство аналитиков такую вероятность отвергают. По мнению экспертов, рост цен можно стабилизировать, только насытив рынок. Однако пока до этого далеко, предложение в обозримой перспективе будет отставать от спроса. Главными причинами роста цен, по мнению аналитиков рынка, являются повышение спроса и покупательной способности, с одной стороны, и недостаточный объем строительства – с другой. И пока не будут расти объемы ввода, жилье не может быть дешевым и доступным, говорят они.

«Если темпы роста в течение лета все же не пойдут на спад, а сохранятся на нынешнем уровне, то осенью цены на жилье приблизятся к отметке в 4000 долларов за квадратный метр», – считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. В результате с весны 2005 года, когда начался текущий подъем рынка, прирост стоимости столичного жилья составит в Москве более 100%!

А вот французский физик-теоретик Бертран Рене из парижского университета рассчитал даже дату начала мирового кризиса на рынке недвижимости. Анализируя динамику роста цен на недвижимость на западном побережье США, пишет газета «Взгляд», он сделал вывод, что цены скоро достигнут максимального уровня, после чего можно ожидать начала снижения. На такой же стадии, по оценке его коллег, находятся цены на недвижимость и в большинстве других стран.

Везде, за исключением Японии, цены устойчиво растут на протяжении последних пяти-семи лет. При этом нужно отметить, что в большинстве стран за это время рост цен не превысил 80–100 процентов. После достижения этого уровня обычно наступает стагнация на год-два, после которой идет спад. Однако в этот раз период роста продолжается дольше обычного.

Для анализа причин происходящего Рене рассчитал динамику среднего роста цен за квартал на западном побережье США за последние 40 лет. В итоге ему удалось выделить на протяжении этого периода четыре периода роста цен. В среднем каждый из них продолжался около 10 лет.

При этом каждая из вершин роста обладала двумя характерными параметрами, отличающими ее от трех других, – это соотношение двух отношений: роста к последующему спаду и, наоборот, спада к последующему росту. В итоге ученому удалось выяснить, что на сегодняшний день рост цен еще не достиг своей вершины, его амплитуда должна достичь наивысшего уровня, коэффициент превысит порог 1,7. Это наибольшая амплитуда за весь период.

Однако ждать этого порога осталось не долго. Согласно расчетам Рене цены на недвижимость в ближайший год-два начнут падать, при этом темп падения составит примерно 6 процентов в год, падение продолжится 6–7 лет.

Между тем в Мельбурне и Сиднее снижение уже началось. Однако пока эта тенденция не повсеместна даже в США, не говоря уже обо всем мире. Пока выгодными для инвестиций остаются Нью-Йорк и Майями. Там в ближайшее время ожидается приток инвестиций в триллион долларов. К тому же, согласно недавно опубликованному исследованию Бруклинского института, к 2030 году в США потребуется в 1,5 раза больше площади жилой и коммерческой недвижимости.

Однако в Европе банки уже избавляются от ставшей недостаточно доходной недвижимости, но в целом объем рынка недвижимости продолжает расти. При этом Лондон, как всегда, идет своей дорогой, там пока еще наблюдается стабильный рост цен на недвижимость.

При этом странам, недавно вступившим в Европейский Союз или вступающим в него, участники рынка прочат дальнейший рост доходности. Так, в странах Балтии темпы роста цен уже сейчас составляют 10 процентов в год, однако они должны еще усилиться, так как в целом цены этого региона должны подтянуться на уровень с остальными странами Центральной и Восточной Европы, такими как Польша и Чешская Республика.

По данным компании недвижимости "Latio", в мае средняя стоимость квартир в Риге возросла до 1157 евро (810 латов) за квадратный метр. Новое жилье предлагалось в среднем за 1200-1500 евро.

Согласно результатам последнего исследования, проведенного специалистами "Latio", темпы развития рынка остаются высокими. Ежемесячно латвийские банки выдают ипотечных кредитов на сумму в 100 млн.латов. По сравнению с весной прошлого года число сделок в сегменте типового жилья выросло на 20 процентов. В апреле 2006 года было совершено порядка 1300 операций по купле-продаже.

Цены на квартиры также продолжали расти. По наблюдениям "Latio", значительный скачок цен зафиксирован в Каугури. Местное население активно перепродает свою недвижимость у моря рижанам. В итоге, за последний год рыночная стоимость жилья в Юрмале удвоилась. В мае за трехкомнатную квартиру в Каугури нужно было выложить порядка 80 тысяч евро.

По-прежнему пользуются популярностью у покупателей квартиры в рижских микрорайонах. В апреле 15 процентов от всего проданного жилья находилось в Пурвциемсе. На втором месте стоит Кенгарагс (9 процентов), за которым следуют Иманта и Плявниеки (по 8 процентов от общего объема).

По данным "Latio", в мае на рынок жилья было выставлено 13 новых проектов. Цена квартир в новых проектах колеблется от 530 латов за квадратный метр с частичной отделкой в Сигулде до 2 600 латов за единицу эксклюзивной жилплощади в Юрмале.

Главной тенденцией рынка специалисты Latio называют всплеск интереса к дешевому жилью. На фоне общего подорожания повышенным спросом у покупателей стали пользоваться такие традиционно непопулярные объекты, как серийные квартиры без ремонта, на первом этаже, с малопривлекательным видом из окон. Впрочем, подобных предложений тоже не так много, поскольку большинство продавцов на рынке жилья одновременно являются и покупателями, подыскивая себе взамен новую квартиру.

А вот в Литве цены на жилье уже начали падать. В мае здесь впервые за последние годы зафиксировано снижение цен на жилье на вторичном рынке. В этом месяце квартиры старой постройки в Вильнюсе подешевели в среднем на 0,4 процента, в Каунасе - на 3,4 процента, в Клайпеде - на 5,2 процента, в Шяуляе - на 2,3 процента, в Паневежисе - на 4,3 процента, сообщает интернет-сайт Kapitalas.com.

В Вильнюсе в мае больше всего подешевели дорогие квартиры в престижных районах. Здесь средняя стоимость продажи квадратного метра в квартирах старой постройки составляет 4980 литов (1 700 евро). В Клайпеде - 4 230 литов (1 450 евро), Каунасе - 3 210 литов (1 100 евро), Шяуляе - 1 875 литов (650 евро). Что касается Клайпеды, то это был самый переоцененный город, поэтому наиболее значительное снижение цен на недвижимость ожидается именно в этом городе.

На вопрос газеты «Телеграф» о том, является ли майское падение цен случайным, советник президента банка DnB Nord Lietuva Вадим Титаренко ответил, что их эксперты предсказывали стабилизацию цен на серийные квартиры еще год назад, поэтому все закономерно. Общий уровень цен в Литве достиг уровня, неадекватного доходам населения. А согласно экономической теории, цены могут начать снижение, когда объем спроса совпадет с объемом предложения. Иными словами, когда у народа не будет денег, чтобы покупать по столь высокой цене.

Коснется ли стабилизация цен на серийное жилье и в Латвии, как в Литве? И когда, ведь развитие латышского рынка недвижимости отстает от соседей как минимум на год, а то и на два? Вадим Титаренко согласен с такой оценкой. Доказательство тому - активность на латышском рынке литовских строителей, которым у себя на родине конкуренция уже не позволяет дышать полной грудью.

Впрочем, делать прогнозы на ближайшие месяцы он не стал. В Литве строительство квартир идет более высокими темпами, государство посильно помогает молодым семьям в приобретении жилья. Однако в первом квартале 2006-го здесь сдано в эксплуатацию квартир меньше, чем год назад. Возможно, инвестировать в строительство жилья сейчас в Литве становится уже не так выгодно, как год-другой назад. По подсчетам Титаренко, расходы строителей в прошлом году в Литве выросли на 10 процентов, а стоимость жилых квадратных метров - на 40-50 процентов. Однако реальная прибыль строителей меньше — где-то процентов 15-20.

Еще одна существенная разница между литовским и латышским рынками - в Литве введения евро ждали уже 1 января будущего года. И многие рассуждали так: цены наверняка подскочат, поэтому пока следует повременить с продажей своей квартиры. Между тем в мае стало известно, что евро откладывается в долгий ящик, поэтому придерживаемое жилье появилось на рынке. Но, несмотря на майское снижение, и в Литве в нынешнем году надеяться на существенное падение чрезмерно раздутых цен на недвижимость не следует, так как проценты по банковским кредитам все еще достаточно малы.

Скорее можно утверждать, что цены на квартиры стабилизировались, и летом можно ожидать незначительного колебания цен как в сторону понижения, так и в сторону повышения. Тем не менее, из-за высокой инфляции квартиры ежегодно должны расти в цене на 8-10 процентов. По оценкам экспертов, снижение спроса на недвижимость в Литве в ближайшее время будет обусловлено подорожанием горючего, политической нестабильностью в стране, замедлением роста экономики, увеличением миграции.

Возвращаясь к нашей столице, отметим, что сейчас средняя цена квадратного метра однокомнатных квартир в Минске составляет 1 130 долл. США, двухкомнатных – 1 095, трехкомнатных – 1 061 и четырехкомнатных – 995 долл. При этом в июне наметилась тенденция к снижению стоимости жилья. Но как долго она сохранится? По мнению специалистов рынка, летом минские квартиры вряд ли будут расти в цене. А вот что будет осенью, пока сказать трудно. Останутся ли они на прежнем уровне, будут снижаться или повышаться? Ведь пока нового жилья строиться явно недостаточно, чтобы удовлетворить потребность в нем всех нуждающихся, продолжают оставаться доступными банковские кредиты и т.д. Тем не менее, цены на минское жилье беспрерывно растут уже с середины 2000 года, и, возможно, нынешняя стабилизация цен – это начало их снижения.

Елена МАСЛОВСКАЯ

03.07.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 6

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 26/2006