Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

«Вторичка» подает первые признаки оживления, но к чему это приведет, станет известно осенью

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » «Вторичка» подает первые признаки оживления, но к чему это приведет, станет известно осенью

За январь-июнь текущего года средняя цена предлагаемого на продажу минского жилья увеличилась всего на 4,5%, в то время как на первичном рынке только за три последних месяца удорожание составило 6,5%. При этом вторичные многокомнатные квартиры подорожали больше, чем однокомнатные. В новостройках – наоборот.

По оценкам минских риэлтеров первое полугодие как и прогнозировалось ранее, для квартирного рынка стало периодом стабильности, чего не наблюдалось уже года три. Средняя цена предложения выросла всего на 4,5%. То есть ежемесячное удорожание, если не учитывать январь, который в силу большого количества праздничных дней не является показательным, происходило в пределах 0,5-1%. Причем, учитывая такой небольшой процент удорожания, специалисты точно не могут сказать, удорожание ли это на самом деле или всего лишь реакция на удешевление доллара.

Анализ статистики предложения позволяет выявить несколько весьма интересных особенностей, характерных как полагают риэлтеры, именно для периода стабилизации. Напомним, что в прошлом году, который был отмечен в определенные периоды ажиотажным спросом на жилье, однокомнатные квартиры дорожали быстрее, чем двух- и многокомнатные. В нынешнем же году наблюдалась обратная ситуация, что в конечном итоге привело к сближению средних цен квадратного метра квартир разного типа, в зависимости от габаритов.

Замечено также, что удорожание по всем типам жилья произошло в основном за счет современных квартир свободной планировки, имеющих повышенные потребительские качества, что связано в первую очередь с ростам цен в строительстве. Тогда как, например «хрущевки», требующие ремонта независимо от габаритов, вообще не дорожали, а в некоторых районах города даже подешевели. И это справедливо, считают специалисты, потому в прошлом году малокомфортные «хрущевки» в силу своих небольших габаритов и соответственно минимальной абсолютной цены, подорожали больше остальных квартир исключительно благодаря ажиотажному спросу, когда раскупалось почти все что предлагалось.

Весьма любопытная особенность выявилась и в результате анализа динамики цен реальных продаж. Эту работу, кстати, впервые, проделали специалисты агентства «Твоя столица». Чтобы было понятно, о чем речь, уточним, что цена предложения – это та сумма, которая рекламируется и которую намерен получить продавец. Тогда как цена продажи устанавливается в результате переговоров между покупателем и собственником, указывается в договоре купли-продажи и часто отличается в большую или меньшую сторону от цены предложения.

В агентстве также пояснили, что когда анализируется объем предложения, то учитываются все квартиры, выставленные на продажу – это около 4-4,5 тысяч. Из них в зависимости от активности спроса ежемесячно реализуется 25-30%. То есть в месяц по экспертным оценкам в результате продаж с рынка уходит 1-1,5 тыс. квартир. И примерно столько же, а в некоторые периоды и больше, поступает новых. Тем самым происходит обновление предложения. Причем как заметили специалисты, из реализуемых ежемесячно квартир примерно половина - это квартиры, которые имеют минимальный период экспозиции – в среднем не более 1 месяца. Это когда на вновь выставленную жилплощадь покупатель находится в течение нескольких недель. Что же касается остальной части предложения, то с ним как заметили риэлтеры, почти ничего не происходит довольно длительное время. Некоторые квартиры продаются по полгода, а то и более.

Так вот проанализировав выборку из чуть более 300 квартир, которые прошли через агентство «Твоя столица» за полгода, специалисты сделали вывод, что с февраля средняя цена продажи квартир выросла на 6,7%, что на 2,2 процентных пункта выше роста цены предложения. В ситуации пониженного спроса, что характерно особенно для последних трех месяцев, эта разница существенная. Риэлтеры это связывают с тем, что «в период затишья с рынка ушли самые небогатые покупатели». В прошлом году в период наиболее сильного ажиотажа эта категория потребителей от безысходности старалась приобрести самое дешевое исходя из полной стоимости квартиры жилье. Но когда в начале нынешнего года заговорили о стабилизации и возможном снижении цен, такой покупатель с рынка ушел, заняв выжидательную позицию. И квартиры низких потребительских качеств оказались маловостребованными. На рынке остались покупатели среднего и выше среднего уровня платежеспособности, которых интересуют квартиры более высоких потребительских качеств. Поэтому в статистике продаж за последних полгода преобладают более качественные, соответственные более дорогие исходя из стоимости квадратного метра, квартиры. Как раз этим в первую очередь и можно объяснить, почему средняя цена продаж подросла больше, чем предложения.

Отличительной особенностью первого полугодия явилось превышение темпов роста предложения над темпами роста спроса. Под спросом подразумевается количество обращений граждан, сообщающих о намерении или пока только желании приобрести ту или иную квартиру. Так вот если опустить январь, как непоказательный месяц, то получается, что в феврале-марте на рынок пришло новых продавцов на 25-30% больше, чем поступило заявок от покупателей. Во втором квартале повторилось то же. В результате, по оценкам специалистов, сейчас превышение предложения над спросом на 30-35% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Но это в среднем. Если брать по отдельным категориям квартир, например, наиболее спрашиваемым, то на двух продавцов в некоторые периоды приходилось 3 потенциальных покупателя. В то же время соотношение спроса и предложения непопулярных квартир составляло 1/3, а иногда и 1/5.

Следует также иметь ввиду, что и структура спроса также имеет свою динамику. Например, в июне-первой половине июля интерес к однокомнатным квартирам судя по звонкам, поступающим в агентства, увеличился примерно на четверть, по сравнению с маем. Пока риэлтеры не знают как к этому относиться. Но предполагают, что это повышение интереса, учитывая инертность квартирного рынка, может вылиться к концу августа - началу сентября в увеличение сделок с однокомнатными квартирами. Свои предположения специалисты строят на выявленной зависимости между динамиками спроса и сроков нахождения квартир в экспозиции. Например, спрос на однокомнатные в марте снизился по сравнению с февралем на 7%, в апреле -- на 40% по отношению к марту. В результате в мае-июне было зафиксировано существенное увеличение сроков нахождения таких квартир в экспозиции, по сравнению с апрелем. Та же зависимость наблюдается и по двух- и многокомнатным квартирам.

Чтобы проанализировать динамику цен на первичном рынке, специалисты Информационного центра долевого строительства АН «Твоя столица» сделали выборку из 46 объектов коммерческого жилищного строительства. Речь безусловно идет о новостройках, информация о которых находится в открытом доступе, по которым ведется открытая рекламная компания. Если сравнить с ситуацией трехмесячной давности, то можно заметить, что за этот период предложение в открытых источниках информации выросло более чем на 60% -- с 28 до 46 объектов, из них 4 объекта - со сроками ввода в 2006 году, в том числе 2 – в Центральном районе Минска, по одному в Московском и Фрунзенском районах. При этом за второй квартал прирост стоимости одного квадратного метра в среднем по новостройкам составил 6,5%, в том числе однокомнатных квартир - 9,6%, 2-комнатных – 6,8%, состоящих из 3 и более комнат – 3,4%.

Однокомнатные в начале июля предлагались половиной застройщиков (на 23 объектах из 46) по цене от 935 до 1500 долларов США/кв. м без отделки (средняя цена 1206 долларов США); 2-комнатные - у 26 застройщиков, от 935 до 1600 долларов США/кв. м (1206 долларов США). Свободная реализация многокомнатных осуществлялась на 32 объектах в пределах 910-1600 долларов США/кв. м (1085 долларов США). Если сравнить эти показатели с ценами на вторичном рынке, то также можно сделать вывод, за полугодие квартиры без отделки в новостройках опередили «вторичку» с отделкой, чего раньше никогда не наблюдалось.

Что до прогнозов, то в ближайшие полтора-два месяца никаких существенных изменений на рынке риэлтеры не ожидают. В период стабильности, что характерно для нынешнего года, изменения спроса и предложения подвержены сезонным колебаниям: весной и осенью активность рынка повышается, летом снижается. Поэтому до конца лета можно жить спокойно. Впрочем, и осень не должна принести каких-то резких перемен. Активность покупателей, безусловно, повысится. Но рост цен на вторичные квартиры, который возможен осенью, вряд ли превысит 1,5-2 % в месяц, что по мнению профучастников рынка недвижимости, вполне допустимо для периода стабильности. А вот как будут вести себя цены на первичном рынке, специалисты не берутся прогнозировать.

К сказанному добавим, что по имеющейся информации, в настоящий момент готовится нормативный акт, согласно которому для граждан-очередников, которые не могут претендовать на льготные кредиты, но готовы строить квартиры за свой счет, планируется снизить процентную ставку за пользование нельготными кредитами. Например, сейчас для таких граждан процентная ставка по общим кредитам в белорусских рублях составляет 15% годовых, для ненуждающихся – 17%. С учетом предполагаемых нововведений, очередники смогут в дальнейшем получать кредит под ставку рефинансирования (сегодня это 10,5 процента) плюс 1 процент. И если соответствующий документ будет принят, то можно ожидать в последующем увеличения спроса на первичном рынке жилья. Но приведет ли это к удорожанию цен на рынке долевого строительства, будет зависеть от того, как город справится с заданием по увеличению объемов ввода жилья в целом, и для очередников в частности. Напомним, что в следующем году, согласно заданию правительства, доля жилья, строящегося для очередников, должны быть доведена в следующем году до 80%, в нынешнем – запланировано 60%. При этом со следующего года все вновь возводимое для очередников жилье должно быть освобождено от платы за инфраструктуру. Это позволит, как считают в правительстве, очередникам-нельготникам, независимо от длительности их нахождения на квартирном учете, приобретать строящиеся квартиры не дороже 470 долларов за кв. м без отделки в панельных домах, и не более чем по 720 долларов за кв. м - в каркасных и каркасно-монолитных, в том числе и у заказчиков-частников. Предельные цены указаны с учетом стоимости услуг фирм-заказчиков (застройщиков) по обеспечению ввода жилья в эксплуатацию.

Заметим, что согласно официальным данным, себестоимость строительства квадратного метра в панельных домах со всеми плановыми и накладными расходами и при рентабельности подрядчика около 15 % не превышает 400 долларов США, в кирпичных домах – 550 долларов США, в каркасно-монолитных с заполнением стен газосиликатными блоками – 620-650 долларов США.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

31.07.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней , за месяц 8

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 30/2006