Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Навстречу новоселью

Для граждан-очередников, готовых строить жилье за собственные средства, планируется снизить процентную ставку по банковским кредитам, предоставляемым на общих основаниях. Об этих и других ожидаемых нововведениях рассказал, отвечая на вопросы нашего корреспондента, министр архитектуры и строительства Александр Ильич СЕЛЕЗНЕВ.

Александр Ильич, какие меры, на Ваш взгляд, следует принять для того, чтобы остановить рост цен на квартиры, как на первичном так и на вторичном рынках? И что, в частности, может способствовать снижению стоимости квадратного метра строящегося жилья у негосударственных заказчиков, которые строят многоквартирные дома с привлечением средств граждан.

Чтобы ответить на этот вопрос, для начала давайте определимся. Стоимость может быть рыночная и фактическая. Рыночная стоимость устанавливается застройщиком (заказчиком) или продавцом с учетом рыночных факторов - спроса и предложения на рынке, месторасположения объекта и т.д. В разных городах и у разных объектов она разная и достаточно велика, что делает жилье, реализуемое по рыночной стоимости, недоступным для большинства населения. Что касается фактической стоимости, или себестоимости квадратного метра, то она формируется исключительно из тех или иных затрат, связанных непосредственно со строительством объекта. И эта стоимость сегодня не высока. Например, для льготной категории граждан, строящих жилье с господдержкой, - с привлечением льготных кредитов и субсидий, фактическая стоимость составляет 350-370 долларов за метр квадратный.

Если говорить о той категории нуждающихся, которые не попали в списки льготного кредитования, то для них стоимость может быть несколько выше. Например, в прошлом году Мингорисполком строил для таких очередников несколько домов, где цена колебалась от 450 до 500 долларов за метр квадратный. Но, проблема в том, что таких домов строится явно недостаточно. То есть сегодня получается, что мы можем строить сравнительно недорогое жилье для граждан, которые готовы приобретать его без государственной поддержки, но строим его слишком мало, чтобы удовлетворить спрос. Поэтому Советом Министров поставлена задача и над ее претворением в жизнь мы уже работаем совместно с Минским городским и областными исполкомами - увеличить объем строительства доступного жилья для очередников. В текущем году для них должно быть построено 60% от общего объема квадратных метров, запланированных к вводу в Минске и других городах Беларуси. Это примерно 1,32 млн. кв.м, потому что на долю городского строительства приходится чуть более половины того, что строится в целом по республике. В нынешнем году это примерно 2,2 миллиона из 4,2 миллионов, запланированных на год. Остальные 2 млн. – это жилье на селе (около 1 млн. кв.м), строящееся в рамках госпрограмм (5 домиков в каждой сельхозорганизации, агрогородки) и индивидуальное жилищное строительство (тоже около 1 млн. кв.м), когда человек приобретает земельный участок (в городе или деревне) и строит на нем дом самостоятельно.

В следующем году объем ввода жилья в городах (без учета индивидуального строительства) планируется довести до 3,2 млн. кв. м. Из них 2,5 (то есть 80%) должно быть возведено для граждан-очередников - не только тех, кто сможет получить льготный кредит, но и готовых строить жилье за собственные средства, включая банковские кредиты, выдаваемые на общих условиях.

Кроме того, совместно с Национальным банком мы проработали вопрос о том, чтобы для граждан-очередников, которые не могут претендовать на льготные кредиты и готовы строить квартиры за свой счет, сделать более доступной процентную ставку за пользование нельготным кредитом. Например, сейчас у нас для таких граждан процентная ставка по общим кредитам в белорусских рублях составляет 15 процентов годовых, для ненуждающихся – 17 процентов. Учитывая же наши предложения, очередники смогут в дальнейшем получать кредит под ставку рефинансирования (сегодня это 9,5 процента) плюс 3 процентных пункта. Принципиальная договоренность по этому вопросу уже достигнута, в настоящий момент оформляем соответствующие документы и вносим их Главе государства на утверждение.

Помимо этого, в ближайшее время будут внесены на рассмотрение в парламент проекты законов о стройсбережениях и ипотеке, которые уже приняты в Российской Федерации и ряде других стран СНГ.

Что же предполагает закон о стройсбережениях? Предположим, сегодня у меня нет денег, чтобы построить квартиру. Я иду в банк, открываю депозит и в течение определенного периода накапливаю сумму, соответствующую, например 25 процентам стоимости квартиры, которую хочу построить. После этого, с согласия банка, я заключаю договор с УКСом или другим застройщиком о строительстве квартиры, и мне банк предоставляет на эти цели более льготный, по сравнению с коммерческим, кредит – например, под 7-8 % годовых. То есть банк в полном объеме финансирует строительство квартиры под залог моих денег, которые лежат на депозите. Сейчас проект закона дорабатывается, и надеюсь, в следующем году он, наконец, будет принят. Кстати сегодня, опережая принятие закона о стройсбережениях, Беларусбанк уже приступил к отработке механизма накопления и кредитования, аналогичного тому, который положен в основу системы стройсбережений. То есть к моменту вступления в силу закона у нас уже будет наработана определенная практика, и внедрять систему стройсбережений будет проще.

Полагаю, что увеличение объемов строительства жилья для очередников в сочетании с мерами по увеличению доступности кредитов для очередников, не имеющих право на льготные кредиты, позволит снять тот ажиотаж на первичном и на вторичном рынке квартир, который мы наблюдаем последние годы.

Вы считаете, что такое возможно?

Полагаю, что да. Вот мы строим жилье КПД (крупнопанельное домостроение). Со всеми плановыми и накладными расходами, с рентабельностью 5 процентов для подрядчика, фактическая стоимость квадратного метра получается 350-370 долларов. Если дом кирпичный, то это где-то до 500 долларов, каркасно-монолитный с заполнением стен газосиликатными блоками – в пределах 600-620. Но когда жилье строится на продажу частными фирмами, то город – тот же Минск на основные расходы накладывает дополнительные: разовый сбор, затраты на отселение по сносу, отчисления на инфраструктуру и т.д. Тем самым создается дополнительная стоимость, которая удорожает квадратный метр для конечного потребителя (дольщика) на 300-350 долларов. В то же время фактическая стоимость, как я уже сказал, не превышает 600-650 долларов (в самых дорогих домах - монолитных).

Поэтому когда мы говорим о том, что нужно снижать стоимость строительства, то имеем ввиду не только фактическую стоимость, но и дополнительную стоимость, которая не связана со строительством объекта, однако на которую можно повлиять. Поэтому сегодня министерство как орган госуправления работает над тем, чтобы привести все законодательные акты в соответствие, и чтобы перечисленные меры можно было реализовать на практике.

Также отмечу, что по предложению Минстройахитектуры будут составляться двухлетние планы жилищного строительства, чтобы было ясно, на каких площадках будет строиться жилье, чтобы можно было к моменту начала их застройки готовить инфраструктуру не только инженерную, но и социальную, и чтобы освобождать от дополнительных затрат дома, которые строятся для очередников. Хотя, в этом меньше всего заинтересован тот же Мингорисполком. Потому что дельта, о которой я уже говорил, идет на развитие городской инфраструктуры, строительство сетей на новых площадках, на благоустройство дворовых территорий. И как результат – наша столица хорошеет. Но это получается за счет тех, кто строит жилье. Мы же предлагаем, чтобы город продолжал хорошеть, но за счет бюджетных ассигнований, за счет налогов, которые мы все платим в установленном порядке, за счет средств инновационных фондов, например Минэнерго.

Значит, можно быть уверенным в реализации на практике той части указа № 72, согласно которой с середины следующего года нельзя будет начинать новое строительство на площадках, не обеспеченных инфраструктурой?

Указ действует, и никто его не собирается отменять. И привязка домов, и строительство будет осуществляться только на обеспеченных сетями площадках. Единственное – может быть установлен переходный период, в течение которого, то есть на начальном этапе, создание инфраструктуры будет осуществляться параллельно со строительством жилья с условием, что она к моменту ввода жилья должна быть готова.

В некоторых странах СНГ планируют уменьшать объем крупнопанельного домостроения в пользу каркасного и каркасно-монолитного. Пойдет ли Беларусь по такому пути и если да, то что в этой связи ожидает домостроительные комбинаты и в целом крупнопанельное домостроение?

Я считаю, что в Беларуси крупнопанельное домостроение будет востребовано и в будущем. Мы не собираемся отказываться от него, и, говоря об увеличении объемов строительства доступного жилья, мы делаем ставку именно на КПД как наиболее дешевое жилье. К тому же, сегодня оно уже более комфортное по сравнению с тем, каким было во времена первых массовых застроек, когда действовали жесткие ограничения на размеры комнат, кухонь, санузлов. Сегодня мы строим панельные дома с квартирами свободной планировки. При этом конструкции стен позволяют добиться той теплопроводности, что и в домах со стенами из кирпича и газосиликата. Кроме того, современные технологии позволяют обеспечивать более качественную сборку панельных домов, что существенно увеличивает их долговечность. Например, когда строили дома первых массовых серий в 60-х - начале 70-х годов, то рассчитывали, что срок их службы не превысит 25 лет. Но прошло уже полвека, а дома стоят, как ни в чем не бывало, за исключением тех, конструкции которых оказались в агрессивной среде, или монтаж был выполнен недостаточно качественно. Обследование таких домов показало, что они еще простоят лет 30 как минимум, если их утеплить, осуществить замену сетей и окон.

Современные же дома КПД, построенные с применением новых технологий, имеют гарантийный срок 50 лет, но реально могут простоять и вдвое больше.

Кроме крупнопанельного домостроения будет активно развиваться каркасное и монолитное. В 60-е - 80-е годы прошлого века на долю КПД приходилось не менее трех четвертей строящегося жилья. В перспективе мы уменьшим эту долю, но панельное жилье будет более высоких потребительских качеств. А долю каркасного и монолитного домостроения планируется постепенно увеличивать. То есть из 4 млн. кв. м многоэтажного жилья, которое планируется ежегодно вводить к 2010 году в городах, примерно 1,5 млн. – будут дома КПД и 1,5-2 млн. – каркасно-монолитные с заполнением стен газосиликатом.

Но, чтобы все домостроительные комбинаты перешли на выпуск более комфортного жилья, нужны инвестиции на их модернизацию. У самих комбинатов таких больших денег, похоже, нет. Иначе они бы уже провели техническое переоснащение производства. Тогда за счет каких средств? В последние годы политика государства была такова, что в первую очередь ставился вопрос о модернизации действующих предприятий собственными силами, в том числе с привлечением средств инновационных фондов, банковских кредитов – опять же банков белорусских. А что касается привлечения иностранных инвестиций в действующие предприятия, то к этому подходили очень осторожно, и можно назвать считанные проекты в строительной отрасли, когда иностранные инвесторы привлекались к модернизации. Будет ли в этом плане что-то меняться в дальнейшем?

Если говорить об иностранном инвесторе, то его можно привлечь тогда, когда он реально заинтересован в проекте. Что касается модернизации заводов КПД, то сегодня интереса со стороны иностранных инвесторов пока не наблюдается. Поэтому ставка делается на функционирующий в стране институт финансирования: собственные средства организаций, средства инновационного фонда и банковские кредиты. При этом мы планируем увеличить долю финансирования за счет инновационного фонда. Главой государства подписан указ от 4 августа 2006 г. № 499 "О некоторых мерах по обновлению основных средств в строительной отрасли", в соответствии с которым обязательные отчисления в инновационный фонд должны будут осуществлять все заказчики и подрядные организации, которые участвуют в строительном деле. Причем, процент отчислений не будет зависеть от формы собственности субъекта и доли акций, принадлежащих государству в том или ином акционерном обществе - все будут в равных условиях. Например, если частная фирма строит заправочную станцию, магазин или другой объект, она обязана будет перечислить в инновационный фонд определенную долю своих средств.

Мы рассчитываем, что за счет выравнивания условий размер поступлений в инновационный фонд увеличится. Эти деньги пойдут на модернизацию строительных предприятий, в том числе домостроительных комбинатов. В абсолютном выражении деньги нужны приличные – около 100 млн. долларов. Хотя, если распределить их на 14 домостроительных комбинатов, с учетом оптимального срока их модернизации - 4,5 года, то для конкретных предприятий средств потребуется в разы меньше. Все затраты уже просчитаны с учетом средств, необходимых на обновление машин, механизмов, оснастки и т.д. К тому же мы планируем, что средства инновационного фонда будут использоваться предприятиями на возвратной основе - через лизинг, через банк с установлением нулевой ставки за пользование этим лизингом. То есть для организаций и предприятий это будет беспроцентный кредит, который они должны будут в течение 5 лет, уже нарастив мощности, постепенно вернуть. Данные условия приемлемы и поддержаны участниками процесса.

Александр Ильич, до того как Вы стали Министром, в течение года в Правительстве обсуждался вопрос о некой реорганизации министерства. Ходили даже слухи, что у нас снова может появиться Госстрой, который будет осуществлять руководство и строительной отраслью и жилищно-коммунальным хозяйством. Во что же вылились эти обсуждения и чего следует ожидать в перспективе?

Главой государства и Правительством принято решение сохранить Министерство архитектуры и строительства и его основные функции. Вместе с тем, контрольные функции, касающиеся стандартизации и сертификации строительной продукции, госнадзора в строительстве, проверки качества выпускаемой продукции на соответствие стандартам и документации, функции по контролю качества проектно-сметной документации (экспертиза проектов) с июля текущего года перешли к Госстандарту, при котором созданы два департамента, в том числе департамент по контролю и надзору за качеством строительства и проектно-сметной документации.

Минстройархитектуры по-прежнему будет осуществлять управление всем строительным комплексом, независимо от ведомственной принадлежности организаций. У нас осталась научная и нормативная база. Мы, как и прежде будем заниматься разработкой нормативов в строительстве, но утверждать и контролировать их выполнение будет теперь Госстандарт. На мой взгляд – это самый оптимальный вариант реорганизации.

Действительно, ранее предлагалось создать Госстрой, наделить его функциями органа госуправления, но "замкнуть" на науку, проектные дела, госстройнадзор и экспертизу, а для управления подрядными организациями дополнительно создать концерн или департамент. Но я считаю, что это было бы не на пользу общему делу, так как усложнило бы работу всех участников строительного процесса.

Недавно в Минске прошло очередное заседание Межправительственного совета по сотрудничеству в строительной деятельности стран СНГ, на котором состоялось обсуждение многих вопросов, касающихся строительства. Что из опыта стран Содружества можно реализовать, на Ваш взгляд, в Беларуси?

Для меня встреча с коллегами, руководителями и представителями национальных строительных комплексов, собравшимися в белорусской столице для обсуждения общих проблем, была чрезвычайно полезной, особенно с учетом того, что нам в ближайшее время предстоит серьезная работа по совершенствованию стройкомплекса. Так, в 2008 году планируется перейти от ценообразования прошлого века, когда сметная стоимость рассчитывается в ценах 1991 года, на расчеты в текущих ценах. Украина это уже сделала, и ее опыт мы намерены внимательно изучить и применить у себя в Беларуси.

Много интересных наработок по жилью в России, например программа «Доступное жилье». Но, поскольку и Беларусь не отстает, а по некоторым вопросам - на шаг впереди, то мы договорились обменяться наработками в жилищной сфере. По промышленности строительных материалов тоже определились, что можно позаимствовать и чем поделиться. Азербайджан заинтересован в создании производства предизолированных труб, аналогичного белорусскому.

Проблема, которая всех интересует и которая активно обсуждалась на заседании – состояние домов первых массовых серий. Здесь мы все едины во мнении, что необходимость решения этого вопроса уже назрела. Белорусской стороне поручено внести конкретные предложения на очередное заседание Совета, что необходимо сделать в этом направлении, чтобы поодиночке не изобретать велосипед. Договорились также о целесообразности повторного применения проектов, реализованных в той или иной стране, что намного дешевле, чем разрабатывать собственные проекты. Причем, экономятся как прямые, так и косвенные затраты. Для реализации этой идеи принято решение максимально унифицировать нормативную базу, оставив лишь те нормативы, которые учитывают специфику того или иного региона. А проектов, которые могут быть повторно использованы, за последние годы накопилось достаточное количество, и не только в Беларуси.

Александр Ильич, в том, что цены на газ, который мы приобретаем у России, будут расти, уже мало кто сомневается. Вопрос лишь во времени и размерах удорожания. В этой связи, как готовится и готовится ли вообще Министерство к ожидаемым изменениям?

Безусловно, мы сегодня пытаемся просчитывать различные варианты. Повышение цены на газ, причем любое – незначительное или существенное, больнее всего ударит по тем направлениям стройиндустрии, которые имеют энергоемкие производства (цементная отрасль, кирпичные заводы, производства по выпуску извести), в себестоимости продукции которых более 50% занимают энергоресурсы и, в частности, газ. Если удорожание будет происходить в больших размерах и скорыми темпами, то придется переходить на наиболее дешевые энергоресурсы. По нашим расчетам, если цена газа превысит 110 долларов за тысячу кубических метров, то в цементном производстве станет выгоднее использовать уголь - вместо газа угольная пыль будет подаваться форсунками в печь. Затраты на это потребуются незначительные. Кстати, Латвия уже перешла на этот вид топлива. Так что и у нас приемлемый вариант будет найден.

В заключение, пользуясь случаем, от всей души поздравляю строителей, архитекторов, работников промышленности стройматериалов Беларуси с Днем строителя. Желаю крепкого здоровья вам и вашим близким, счастья, удачи, хорошего настроения и больших успехов в вашей нелегкой, но такой нужной людям работе!

Беседу провела Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

07.08.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 29

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 31/2006