Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

ИПОТЕКА как средство привлечения средств для финансирования жилищного строительства

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » ИПОТЕКА как средство привлечения средств для финансирования жилищного строительства

Не дожидаясь принятия проекта закона о строительных сбережениях, депутаты Палаты представителей Национального собрания планируют рассмотреть в первом чтении на предстоящей осенней сессии следующий законопроект "Об ипотеке". Об этом 14 августа в ходе заседания Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации нижней палаты белорусского парламента сообщил заместитель председателя комиссии Владимир Малец.

Как отметил В. Малец, данный законопроект направлен на развитие в нашей стране основополагающих правовых институтов и формирование ипотечного законодательства, а также на регулирование механизма долгосрочного ипотечного кредитования.

В законопроекте, внесенном в Палату представителей Советом Министров, отражены основания возникновения ипотеки, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой. Так, в частности, ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитному договору, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам.

Согласно закону предметом ипотеки кроме недвижимого имущества может быть иное имущество, отнесенное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе незавершенные законсервированные капитальные строения, а также имущество, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным. Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Что касается ипотеки земельных участков, иного недвижимого имущества, то она допускается лишь постольку, поскольку его оборот допускается законодательными актами.

В случае, если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого в соответствии с законодательством требуется согласие или разрешение иных лиц или государственных органов, такое согласие необходимо и при его ипотеке. По закону залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо. При правопреемстве или наследовании недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, ипотека сохраняется.

Что касается имущества, находящегося в общей совместной собственности, то оно может быть передано в ипотеку при наличии письменного согласия на это всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. При передаче в ипотеку квартиры в многоквартирном жилом доме одновременно в ипотеку переходит и доля залогодателя в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Данный законопроект определяет форму и порядок заключения договора об ипотеке. Так, договор должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен. Он считается заключенным с момента его государственной регистрации, за исключением случая ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, в договоре указывается право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

В законодательном документе определено понятие закладной как ценной бумаги (общее положение о закладной и ее содержании, особенности осуществления прав по закладной и исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, порядок передачи прав по закладной и ее залогам). Так, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и права залогодержателя по ипотеке, обеспечивающей исполнение этого денежного обязательства. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Закладная, а также основанные на ней права, ограничения (обременения) прав подлежат государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации договора об ипотеке и выдаваемой в соответствии с ним закладной.

В договоре об ипотеке, как и в любом другом договоре, перечисляются права и обязанности залогодателя и залогодержателя. Так, в частности, залогодатель имеет право: пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его назначением, не допуская его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом; извлекать из заложенного имущества плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором; отчуждать предмет ипотеки с письменного согласия залогодержателя, если законодательством или договором об ипотеке не установлено иное; заменять с согласия залогодержателя предмет ипотеки, если договором об ипотеке не предусмотрено иное; сдавать предмет ипотеки в аренду (найм) или безвозмездное пользование без согласия залогодержателя и др.

Закон возлагает на залогодателя и определенные обязанности. Так, в частности, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до момента прекращения ипотеки; производить текущий и капитальный ремонт заложенного имущества, если договором об ипотеке не предусмотрено иное; истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.

В свою очередь залогодержатель имеет право, в том числе и в случае, если заложенное имущество передано залогодателем во владение третьего лица, проверять по документам наличие, состояние и условия хранения и содержания заложенного имущества. При нарушении залогодателем обязанностей по сохранности заложенного недвижимого имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и др. Если заложенное имущество оказалось в незаконном владении других лиц, залогодержатель вправе истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

В законопроекте рассматриваются случаи отчуждения заложенного имущества, сохранения ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, обременения заложенного имущества правами третьих лиц.

Кроме того, в законодательном документе рассматриваются условия, при которых допускается последующая ипотека. Так, в частности, последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке и если по предшествующему договору об ипотеке не выдана закладная. В законопроекте речь идет об особенностях государственной регистрации последующей ипотеки и удовлетворении требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам.

В нормативном документе рассматриваются особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Если говорить о земельных участках, то по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, либо часть таких земельных участков только в случае обеспечения своевременного возврата банковского кредита. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка, выданная соответствующей организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Что касается ипотеки земельного участка, на котором на момент заключения договора об ипотеке находится или строится здание или сооружение, то она допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору этого здания или сооружения. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Стоимость земельного участка в договоре об ипотеке не может быть ниже его цены (стоимости), определенной на момент его передачи в ипотеку в соответствии с законодательством об охране и использовании земель при передаче земельных участков в частную собственность юридических лиц и граждан Республики Беларусь.

Говоря об ипотеке жилых домов и квартир, следует отметить, что ипотека допускается только для предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Что же касается ипотеки индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной собственности, то она не допускается. В случае, если предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке применяются правила настоящего Закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

Для передачи в ипотеку жилого дома, квартиры, принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, проживающих в этом доме, квартире, за исключением случая, если данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры и процентов по нему.

Для передачи в ипотеку жилого дома, квартиры, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, необходимо наличие письменного согласия на это органов опеки и попечительства.

По закону ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры и процентов по нему.

Согласно законопроекту лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются законодательством.

Закон "Об ипотеке", по мнению В. Мальца, высказанному в ходе заседания Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации нижней палаты белорусского парламента, создаст эффективную банковскую систему дополнительного привлечения средств для финансирования промышленности, сельского хозяйства и жилищного строительства. С учетом того, что ипотечное кредитование является институтом банковского законодательства, следует также изучить вопрос о возможности создания специализированных банковских организаций - ипотечных банков и других финансовых организаций, сообщил Владимир Малец.

Елена МАСЛОВСКАЯ

21.08.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 25

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 33/2006