Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Дефицит готовых объектов компенсируется «долевкой»

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Дефицит готовых объектов компенсируется «долевкой»

В последние две недели на минском рынке офисной недвижимости наблюдается сезонное повышение спроса. Желающих купить готовый объект заметно прибавилось, и в дальнейшем их станет еще больше, тогда как количество предлагаемых на продажу помещений не увеличилось и вряд ли увеличится в ближайшие 5 -6 месяцев. Это в свою очередь может привести к традиционному для второй половины года повышению цен на наиболее дефицитную недвижимость.

По установившейся традиции с наступлением осени дефицитом становится на рынке практически все, даже те административные помещения, которые весной и летом потенциальные покупатели не очень жаловали своим вниманием. Причем чем ближе к концу года, тем активнее ведут себя потенциальные покупатели. Такая тенденция наблюдается уже много лет, и нынешний год вряд ли станет исключением из правил. Цены тоже пойдут вверх, потому что рынок не может предложить потребителям необходимый объем площадей. Обычно сезонное осенне-зимнее удорожание, если оно обусловлено чисто повышением спроса, не превышает 15 процентов. Но если к этим факторам роста добавляются и другие - инфляционные, законодательные, административные – чего, конечно, совсем не хотелось бы в нынешнем году, то средний процент удорожания бывает и выше.

По оценкам риэлтеров, ежемесячный объем спроса на покупку офисной недвижимости в Минске находится в пределах 5-6 тыс.кв.метров. Этот показатель сохраняется уже третий год и, как полагают эксперты, останется без изменений еще около 4-5 лет. В то же время предложение, несмотря на вроде бы наметившуюся активизацию строительства бизнес-центров и административных зданий, способно удовлетворить только 20-30 процентов спроса на готовые объекты. Остальные 70-80 процентов востребованной «вторички» восполняются за счет долевого строительства. Из сказанного можно было бы сделать вывод, что предлагаемых объемов («вторичка» плюс «первичка») достаточно для того, чтобы говорить о насыщении рынка офисными объектами. Но этот вывод был бы верен, если бы не одно «но». Дело в том, что потребители в своем большинстве хотят приобретать уже готовые объекты и лишь за неимением таковых вынуждены вступать в долевое строительство. И то, что в объеме спроса на офисы около 70-80 процентов приходится на строящиеся объекты, говорит лишь о том, что рынок далеко не сформирован.

По мнению специалистов, для насыщения вторичного рынка офисной недвижимости понадобится, как было уже сказано, еще как минимум 4-5 лет. Это, кроме прочего, обусловлено еще и качественным изменением спроса. Потенциальные покупатели предъявляют все более высокие требования к приобретаемым объектам. В числе фирм и предпринимателей все меньше остается тех, кого удовлетворяют квартиры, переведенные из жилого в нежилой фонд. Ослабевает интерес и к административным помещениям, расположенным на первых этажах многоквартирных жилых домов. Представители делового бизнеса хотят работать в комфортных условиях, в узнаваемых объектах - словом там, где есть соответствующая инфраструктура, нет проблем с парковой и транспортной доступностью.

Как и раньше, наибольшим спросом пользуются сегодня офисные площади до 50 кв.метров, расположенные в административных зданиях класса В и С. Они же относятся к наиболее дефицитным позициям. Речь идет об объектах, не обязательно имеющих первоклассную отделку и расположенных в центре города, но доступных по цене и удовлетворительной транспортной составляющей.

По-прежнему не удовлетворен спрос на отдельно стоящие здания площадью 1,5-2 тыс.кв.метров. То есть рынок способен «проглотить» любое здание, готовое для размещения офиса, которое реконструируется либо может быть реконструировано под административное (например, морально устаревший административный корпус на каком-нибудь заводе, бывший детский сад, неиспользуемый объект общепита и т.д.). Само собой разумеется, что степень ликвидности объекта во многом зависит от цены. Она должна быть разумная – соответствующая уровню платежеспособности потенциальных покупателей. Бесспорно и то, что цена спроса у каждого объекта индивидуальна и зависит не только от состояния здания, местоположения, но и размеров земельного участка, на котором здание расположено. К примеру, за 2 тыс.долл.США/ кв. м старый детский сад в Курасовщине никто не купит. А вот за 500-600 долл.США/ кв.м «оторвут с руками», даже если земельный участок будет небольшой.

К особо дефицитным позициям также относятся объекты административного назначения площадью 300 и более кв.метров, основной спрос на которые обеспечивается средними и крупными компаниями. Чтобы обеспечить свои потребности в площадях, такие фирмы вынуждены выкупать этажи в строящихся административных зданиях, хотя более предпочтительно для них – приобретение отдельно стоящего здания. Причем замечено, что не каждый строящийся бизнес-центр отвечает интересам таких покупателей, поскольку для них основополагающими факторами являются транспортная доступность объекта и наличие вместительной парковки.

Дефицит предложения имеет место и на рынке аренды офисной недвижимости. Наиболее остро ощущается нехватка офисов площадью до 50 кв.метров. Причем если в начале 2005 года потенциальные арендаторы приемлемой считали месячную ставку аренды до 13 евро/кв.м, то сейчас - до 15 евро/кв.м. Понятно, что если бы спрос был удовлетворен, то ставка так бы сильно не выросла. Впрочем, рост в 2 евро за год – вовсе не предел. Некоторые собственники более существенно повысили ставки, но это не всегда целесообразно. Как подтверждение, некоторые объекты простаивают, потому что далеко не всегда цена соразмерна потребительским характеристикам предлагаемых офисов.

Что касается вторичного рынка торговых объектов, то здесь дефицит предложения еще более ощутим. Процесс насыщения происходит намного медленнее, чем на вторичном рынке офисной недвижимости, потому что торговые объекты строятся в основном для сдачи в аренду, а не на продажу. В то же время количество желающих приобрести магазин в собственность растет из месяца в месяц. Соответственно, растет дельта между предложением и спросом, что вынуждает потенциальных покупателей приобретать почти все, что попадает на рынок.

Замечено также, что специализирующиеся на торговле фирмы и индивидуальные предприниматели стараются купить площади с таким расчетом, чтобы часть использовать для собственных целей, а часть сдавать в аренду. Есть мнение, что сегодня покупка торговых площадей более выгодна по сравнению с покупкой административных помещений. Правда, как заметили специалисты, в отличие от офисов, которые активно покупаются физическими лицами для последующей сдачи в аренду, торговые площади пока обойдены вниманием предприимчивых граждан. И это кажется несколько странным, потому что срок окупаемости торговых объектов уже сегодня меньше, нежели административных, а в дальнейшем эта разница станет более существенной. Потому что по мере насыщения рынка офисной недвижимости замедлится и рост цен на нее. Тогда как сектор торговых объектов только начинает формироваться.

К тому же, если при выборе офисных площадей потенциальные арендаторы ведут себя более разборчиво, то на рынке аренды магазинов повышенным спросом пользуется почти все, что предлагается – от самых маленьких (в пределах 30 кв.м) до самых больших (2 и более тыс.кв.м). К примеру, те же ритейлеры-сетевики, количество которых в Минске заметно увеличивается, предпочитают арендовать площади, превышающие 1 тыс.кв.метров. Но из-за отсутствия предложения готовых магазинов таких размеров, потенциальные покупатели вынуждены вступать в долевое строительство либо резервировать площади в строящихся крупных торговых центрах. Опять же, это лишний раз говорит о том, что вторичный рынок торговых объектов только начинает формироваться и в этом смысле значительно отстает от рынка офисной недвижимости.

Со «вторичкой» складских и производственных помещений ситуация еще менее радужная. Пользуется спросом все – от 100 до 3000 кв.метров. А предложение, которое формируется из морально и физически устаревших объектов сельхозназначения (полуразвалившихся свинарников и коровников), расположенных вокруг Минска, можно лишь условно назвать рынком. Что же касается более новых объектов, которые сегодня предлагаются на продажу, то их очень мало.

(Обзор подготовлен по данным Информационного центра коммерческой недвижимости АН "Твоя столица")

Марина СИРОТКО

11.09.2006

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 4, за месяц 19

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 36/2006