Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Земельный рынок может уйти в тень

По мнению специалистов, введение с 1 января 2007 года запрета на отчуждение незастроенных земельных участков, предназначенных для возведения дома или дачи, может, с одной стороны, спровоцировать теневой оборот участков, а с другой – стать препятствием для развития ипотеки в Беларуси.

Напомним, что, согласно указу №58 от 28 января 2006 года, с 1 января 2007 года нельзя будет продать пустующий участок, целевое назначение которого предусматривает возведение на нем дачного или индивидуального дома. Продать же участок с недостроенным объектом, например коттеджем, - можно. Но для этого нужно законсервировать "незавершенку" и зарегистрировать ее в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

Консервация - это проведение мероприятий по защите недостроенного объекта от разрушения. Процедура консервации для граждан упрощена. Стоят эти мероприятия не дорого. Срок консервации ограничен тремя годами. В течение этого времени объект может находиться в законсервированном состоянии и, как следует из указа №58, может быть продан другому лицу.

Таким образом, если до 1 января 2007 года у граждан была возможность зарабатывать на перепродаже неосвоенных земельных участков, то после этой даты перепродаваться будут участки с законсервированными "недостроями". Потому что, как утверждают специалисты и как следует из утвержденного «положения о консервации», законсервировать и зарегистрировать "незавершенку" можно будет даже в том случае, если только будет заложен фундамент будущего здания, и то не до конца.

Заметим также, что запрет на отчуждение распространяется только на участки, которые находятся в частной собственности граждан. В то же время, нет никакого запрета на обмен незастроенными участками (их частями), находящимися в пожизненном наследуемом владении. Главное, чтобы сохранялось целевое назначение обмениваемых участков (их частей). При этом анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что землевладелец может, при желании, отказаться от права частной собственности и оформить право пожизненного наследуемого владения, а затем обменять этот участок на другой, в том числе и неравноценный. К примеру, участок в Боровлянах, который стоит на рынке 50 тыс.долл.США, можно без проблем обменять на участок в какой-нибудь заброшенной деревушке. Но, с процедурной точки зрения, конечно, проще вкопать в боровлянский участок пару фундаментных блоков, законсервировать «недострой» и продать за те же 50 тыс. «зеленых». А если годика полтора подождать (ведь срок консервации – до 3 лет), то за него можно будет выручить в раза полтора больше денег.

Таким образом, если власти, принимая указы №№58 и 87, надеялись, что они тем самым остановят спекуляцию земельными участками, то они явно ошиблись. Спекулировать будут и дальше, но теперь под прикрытием "недостроев" либо обменов (при нахождении участка в пожизненном наследуемом владении либо после перевода из частной собственности в пожизненное наследуемое владение).

В то же время, запретив вторичный оборот незастроенных участков, авторы нововведений фактически сделали невозможной ипотеку. Потому что, с одной стороны, банки не смогут проводить оценку рыночной стоимости участков (не будет открытой статистики продаж), во вторых, не смогут реализовать свое право на заложенный земельный участок в случае, если кредитополучатель окажется не платежеспособным. И эта проблема обязательно всплывет в процессе подготовки к принятию проекта закона об ипотеке, считают специалисты. К тому же, отсутствие статистики официальных продаж участков на вторичном рынке усложнит проведение кадастровой оценки (переоценки) участков, которая осуществляется с учетом их рыночной стоимости – метод сравнения продаж.

Поэтому, по мнению специалистов, разумнее всего отменить норму указа №58, запрещающую с 1 января 2007 года отчуждение незастроенных участков. Потому что этот запрет ничего, кроме дополнительных проблем, не принесет. Причем, его отмена не помешает реализации указа в целом и указа №87, направленного на сокращение количества не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов (дач) и эффективного использования земельных участков. Ведь в соответствии с указом №87, до 1 апреля 2009 года граждане обязаны завершить строительство домов и дач на участках, приобретенных для соответствующих целей до 1 апреля 2006 года. Если участок приобретен после 1 апреля 2006 года, то дом или дачу нужно построить в течение трех лет с даты получения разрешения на строительство, но не позднее 3,5 лет с даты госрегистрации права частной собственности или пожизненного наследуемого владения на этот участок. Причем, указанные сроки строительства не прерываются при приобретении «по основаниям, предусмотренным законодательством (за исключением наследования), земельных участков, на которых расположены не завершенные строительством незаконсервированные жилой дом, дача». То есть, если человек сегодня купил участок с незаконсервированным недостроенным домом, то ему придется его достроить в те же сроки, которые действовали в отношении предыдущего собственника.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

16.10.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 24

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 41/2006