Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Наращивание объемов - не панацея, а очередь – не показатель?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Наращивание объемов - не панацея, а очередь – не показатель?

С целью решения жилищной проблемы в нашей стране разработчики проекта Основных направлений социально-экономического развития Беларуси на 2006-2015 годы предлагают вводить ежегодно по 7,2-7,7 млн.кв.метров жилья. Такие планы обусловлены якобы постоянно увеличивающейся квартирной очередью. В то же время несложные расчеты показывают, что при комплексном подходе к решению жилищной проблемы с очередью можно справиться меньшими силами и быстрее. К тому же очередь сама по себе уже давно перестала быть главным показателем жилищной проблемы в Беларуси.

Начнем с объемов. На 1 января 2006 года жилищный фонд Беларуси составлял 221,4 млн.кв.метров общей площади; в стране проживало 9750,2 тыс.человек, в том числе 564865 семей состояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если предположить, что все семьи-очередники вообще не имеют никакого жилья, а средний состав их - 3 человека, то для обеспечения метрами (в пределах норматива - 20 кв.м/чел.) всех бесквартирных нужно построить 33891900 кв.метров (20 х 564865 х 3). С такой задачей можно справиться за 9 лет - в случае ежегодного ввода чуть менее 3,8 млн.кв.метров жилья для очередников (объемы строительства для неочередников могут меняться в зависимости от спроса и платежеспособности граждан достаточно обеспеченных и способных улучшать свои жилищные условия без всякой поддержки со стороны государства).

Всего за 9 лет для этих целей, с учетом средней себестоимости строительства (около 450 долл./кв.м), затрат на инженерную подготовку территорий и развитие социальной инфраструктуры (в размере 27 процентов от себестоимости жилья, как, например, в Минске) понадобится 19369221000 долл.США. На год получается примерно 2,152 млрд.долл.США, из которых около 457,54 млн. - это средства, которые необходимо изыскать в бюджете, фондах различных ведомств и у эксплуатирующих организаций для обеспечения новых жилых территорий инженерными сетями, транспортной и социальной инфраструктурой. Остальные затраты, связанные исключительно с возведением жилых домов (а это ежегодно около 1694,46 млн.долл.США), могут распределить между собой граждане-очередники и банки, которые будут предоставлять на эти цели кредиты.

Но это в том случае, если строящееся жилье будет предоставляться всем бесквартирным очередникам в собственность, и если предположить, что все они в состоянии нести расходы по возмещению кредитов. Реальность же такова, что далеко не всем гражданам, состоящим на учете нуждающихся, по силам даже погашение льготных кредитов, которые сегодня предоставляются под 3-5 процентов годовых. К примеру, в областных и районных центрах уже в прошлом году было немало случаев, когда многие очередники, состоящие на учете около 5-10 лет, отказывались от льготных кредитов (под 3 процента годовых), и местные власти вынуждены были включать в состав ЖСК семьи, не простоявшие на учете нуждающихся и одного-двух лет. Минск в этом случае - не показатель, но и здесь есть отказавшиеся.

Все это говорит в пользу того, что часть жилья, предназначенного для очередников, нужно строить для сдачи внаем социально незащищенным гражданам и в аренду всем остальным. То есть наряду с частным жилищным фондом и фондом социального жилья, которое предназначено для отдельных граждан, следует развивать муниципальный фонд арендного жилья, что имеет место практически во всех развитых странах.

А то ведь парадокс получается. В высокоразвитых государствах (таких как Швеция, Дания, Германия), где население куда более обеспеченное, чем у нас, в частной собственности граждан находится 40-60 процентов жилфонда, остальная его часть - арендное жилье, которым владеют частники и муниципалитеты. В Беларуси же, где средняя заработная плата не достигла еще и 300 долл.США, около 82 процентов жилья находится в собственности граждан. Причем, с учетом последних тенденций, можно сказать, что наша страна идет по пути навязывания частной собственности на квартиры.

Судя по опыту зарубежных стран, квартира муниципального арендного фонда должна предоставляться на определенное время, оговоренное договором, может быть средних или чуть ниже средних потребительских качеств и будет использоваться арендатором до того момента, пока он не встанет на ноги и не переедет в более комфортную квартиру. Такую жилплощадь нельзя приватизировать, передать по наследству, сдать в субаренду и т. д. Развитие муниципального арендного фонда позволило бы снять квартирный ажиотаж, остановить стремительный рост цен на вторичном рынке и сделало бы жилье более доступным.

Расчеты показывают, что строительство, например, домов-малосемеек, в которых квартиры будут сдаваться в аренду по доступным ставкам (ниже тех, которые сегодня диктуют частники), могут полностью окупиться в течение 10-15 лет. Причем средства, получаемые от аренды, можно направлять на воспроизводство жилья. А найти источники финансирования на первоначальном этапе на возведение хотя бы первых домов можно без проблем. Этими средствами могли бы стать суммы, которые резервируются в бюджете и направляются на выплату компенсаций банкам, выдающим гражданам кредиты под 3 и 5 процентов годовых.

Почему у нас нет арендного фонда? Может быть потому, что за период советской власти все так сильно соскучились по частной собственности, что после ее введения в конце 80-х годов прошлого столетия напрочь забыли, что могут существовать и другие формы права на жилье - такие, например, как право аренды.

Аренда жилья в Беларуси есть, но она выпала из правового поля - с этим, кстати, соглашаются чиновники в правительстве и некоторых министерствах. По их мнению, необходимо внести соответствующие изменения и дополнения в Жилищный кодекс, проект которого все еще обсуждается. При этом собеседники высказываются за то, что инициировать внесение соответствующих изменений и дополнений должны депутаты Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь.

Ведь сегодня на рынке аренды заправляют частники, которые в большинстве своем стали собственниками так называемых излишков жилья не без поддержки государства. Они устанавливают цены, диктуют условия проживания, а многие еще и налоги не платят. В итоге человек (или семья), арендующий квартиру, платит за нее сумасшедшие деньги (в Минске, например, 150 долл.США плюс коммунальные услуги за однокомнатную "хрущевку" в малопрестижном районе), живя при этом в постоянном ожидании повышения арендной платы и того, что завтра хозяева укажут на дверь.

А если бы у арендатора был выбор - снимать частную квартиру или муниципальную, где ставки в 2-3 раза меньше и их рост ограничен договором, а право пользования этим жильем защищено законом, то, конечно, он выбрал бы второе. Ситуация улучшилась бы, если бы законодательство перешло к регулированию правил сдачи в аренду и частного жилья, как это происходит в Германии, Франции и других странах Европы.

Наконец, нельзя забывать, что Конституция Республики Беларусь, кроме права на жилище, гарантирует гражданам право на свободное передвижение и выбор места работы и проживания. А без создания и развития фонда арендного жилья обеспечить такие свободы невозможно. Сегодня человек привязан к квартире, которую почему-то нужно обязательно иметь в собственности. Чтобы переехать в другой город, в идеале нужно эту собственность продать и купить жилье на новом месте, что весьма проблематично из-за разницы цен, дефицита предложения и трудоемкости процесса поиска вариантов и совершения сделки.

В пользу того, что в Беларуси сегодня нет необходимости в полтора раза увеличивать объемы жилищного строительства, говорят и другие расчеты. Поскольку, как мы вначале предположили, очередники (1694595 чел.) вообще не имеют жилья, то тогда остальные 8055605 жителей Беларуси имеют в пользовании или собственности по 27,5 кв.м/чел (221,4 млн.кв.метров - общий объем жилфонда на начало 2006 года). Далее мы допускаем, что обеспеченные жильем граждане реально используют только часть жилплощади - в среднем 22 кв.м/чел.(до этого уровня власти планируют довести среднюю обеспеченность жильем горожан), а остальную площадь используют для временного пребывания либо сдают бесквартирным. Итого получается, что предполагаемый объем так называемых излишков жилья составляет 44176096 кв.метров (221400000 - (22 х 8055632)). Этого количества, в случае создания условий для естественного перераспределения "излишков", хватило бы, чтобы обеспечить жильем из расчета 15 кв.метров (норматив, ниже которого человек становится очередником) без малого 3 млн. жителей Беларуси - то есть полностью ликвидировать очередь, в 1,7 раза превышающую сегодняшнюю. То есть, в стране сегодня достаточно метров, чтобы никто не чувствовал себя бесквартирным.

Безусловно, мы не призывает отнять "лишнее" жилье и перераспределить между очередниками. Для этого существуют другие, более цивилизованные механизмы, которые до сих пор у нас в стране не использовались, а в развитых странах являются нормой. Среди них - совершенствование системы налогообложения и тарифной политики в сфере ЖКХ. Кроме того, было бы целесообразным навести порядок в статотчетности и практике постановки на ту же квартирную очередь, в системе предоставления всякого рода жилищных льгот и т. д.

Иными словами, чтобы разрешить в Беларуси жилищную проблему, нужен комплекс мер, нужен качественный анализ сложившейся ситуации с привлечением специалистов, а главное, пересмотр устоявшихся, можно сказать, стереотипных подходов к ней.

Здесь уместно привести данные официальной статистики, которые опять-таки говорят в пользу того, что в Беларуси нет острой необходимости многократно увеличивать объемы жилищного строительства. Так, по данным Министерства статистики и анализа, численность населения Беларуси на 1 сентября 2006 года составила 9724 тыс. человек и по сравнению с началом 2006 года уменьшилась на 26,5 тыс. человек. Сокращение численности населения обусловлено превышением на 29,6 тыс. человек числа умерших над числом родившихся. За январь-август 2006 года в стране родилось 63,3 тыс. детей, что на 3,6 тыс. больше, чем за аналогичный период прошлого года, в то же время умерло 92,9 тыс. человек.

Тем не менее, нет почти никаких сомнений в том, что по результатам года, даже с учетом того, что в стране будет сдано еще около 4 млн.кв.метров нового жилья, квартирная очередь не только не уменьшится, а даже увеличится, что наблюдается уже несколько лет подряд. Причины нужно искать в правилах постановки на учет нуждающихся (Жилищный кодекс, ст.43). Согласно этим правилам, впервые вступившие в брак и не имеющие отдельной квартиры сразу принимаются на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. В случае развода бывшие супруги тоже во многих случаях автоматически становятся претендентами на включение в квартирную очередь. В Беларуси же только за январь-август зарегистрировано 49 тыс. 444 брака и 20 тыс. 487 разводов. А если еще учесть, что при постановке на учет в конкретном городе не принимается во внимание наличие квартир, которые имеют претенденты в других населенных пунктах Беларуси, то становится понятным, почему после принятия ныне действующего Жилищного кодекса в Беларуси очередь растет не по дням, а по часам, хотя жилья строится не мало.

Безусловно, приведенные в статье выводы не бесспорны. Но в том, что квартирная очередь - не показатель жилищной проблемы и что наращивание объемов жилищного строительства не может являться повсеместно основой решения этой проблемы, нет никаких сомнений.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

23.10.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 14

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 42/2006