Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

«Минск-Сити» прощается с «Итерой»

В начале мая Мингорисполком планирует рассмотреть предложения девелоперских компаний, которые намерены продолжить реализацию инвестиционного проекта по строительству «Минск-Сити» после того, как будет расторгнут инвестиционный договор с МГК «Итера». Об этом сообщил на пресс-конференции 14 марта председатель Мингорисполкома Николай Ладутько.

Согласно информации Н. Ладутько, на следующий день после пресс-конференции, то есть 15 марта в Минске должна была состояться очередная встреча с представителями международной группы компаний «Итера». «Соответствующие предложения по расторжению договора со стороны Мингорисполкома внесены. На встрече мы окончательно определим подходы по расторжению договора», — рассказал журналистам Н. Ладутько. При этом он подчеркнул, что Мингорисполком рассчитывает расторгнуть договор без каких-либо финансово-компенсационных претензий как с одной, так и с другой стороны. «Каких-либо компенсационных выплат ни одна из сторон делать не будет. Компании будет предложено завершить строительство начатого дома и двух запроектированных. У нас есть четкое видение, каким образом мы должны расстаться», – сказал Н. Ладутько.

При этом, по словам председателя Мингорисполкома, вместо торгового центра, который прежний застройщик планировал построить на месте бывшего цеха, город хочет, чтобы был построен жилой дом.

От специалистов компании «Минск-Сити», которая выступает заказчиком одноименного проекта и учредителем которой являются Мингорисполком и МГК «Итера», корреспондент «НБ» узнал, что застройщик работает в прежнем режиме. Завершает отделочные работы в первом бизнес-центре «Минск-Сити» в районе ул. Аэродромной и готовится к сдаче 4 многоквартирных домов в первом жилом квартале, который разместится на 14 га. В фирме уверены, что эти 14 гектаров забирать никто не будет, даже если инвестиционный договор с «Итерой» будет расторгнут.

Комментируя на пресс-конференции перспективы вывода из проекта нынешнего стратегического инвестора МГК «Итера», Н. Ладутько также отметил, что на расторжении договора с этим инвестором проект не заканчивается: «Проект будет продолжен. Мы сделали соответствующие заявки на международных инвестиционных площадках. У нас есть несколько предложений, о которых я не буду сейчас говорить, потому что эти компании готовят предложения, а для этого необходимо время».

По словам председателя Мингорисполкома, в начале мая будут рассмотрены предложения этих компаний. «По мере сближения позиций мы будем делать доклад по определению стратегической и тактической линий реализации работ. Этот крупнейший в Беларуси девелоперский проект будет продолжен, потому что это перспективно, это интересно», — сказал Н. Ладутько.

Напомним, что 16 февраля Александр Лукашенко принял решение расторгнуть договор с МГК «Итера», оценив темпы реализации проекта «Минск-Сити» как неудовлетворительные: с начала осуществления проекта в 2009 году освоено около 0,5% заявленного объема инвестиций в 25,6 трлн. белорусских рублей. Возведение «Минск-Сити» началось на месте бывшего завода железобетонных конструкций рядом с территорией бывшего аэропорта Минск-1 и расположенного рядом авиаремонтного завода. Вся площадка, отведенная под строительство «Минск-Сити», занимает 318 гектаров. На ней планировалось возвести 3,3 млн. кв. м жилой и коммерческой недвижимости, а также объекты социальной инфраструктуры. Согласно инвестиционному договору, завершить строительство «Минск-Сити» намечалось к 2020 году.

Причиной решения о расторжении договора с «Итерой» явилось непринятие инвестором проекта МГК «Итера» должных мер по ускорению его реализации. Такими мерами, судя по всему, должно было стать увеличение объемов финансирования проекта, что, скорее всего, не было сделано.

Почему? Официального ответа со стороны самого инвестора пока не прозвучало. Поэтому остается только гадать о настоящих причинах вывода «Итеры» из проекта «Минск-Сити». И на этот счет есть множество версий, в каждой из которых есть рациональное зерно.

По одной из них проект изначально был неподъемным для одного, пусть даже такого крупного на момент заключения инвестиционного договора инвестора, как МГК «Итера». И то, что один инвестор не сможет справиться с таким проектом, было понятно с самого начала. Вряд ли руководство «Итеры», принимая на себя роль стратегического инвестора проекта, думало иначе. Собственники компании надеялись привлечь для реализации проекта соинвесторов, что и не скрывалось.

Сделать это, имея права на участок площадью 318 га, на тот момент было несложно. И в Беларуси, и в России получил распространение вид девелопмента, когда компания получала права на застройку участка, а потом передавала (продавала) эти права или часть прав другой фирме, у которой есть деньги и которая готова финансировать проект.

В то время, когда работа над проектом «Минск-Сити» только начиналась, вполне реально было отведенную территорию в 318 га разделить на несколько частей и по частям передать (продать) фирмам.

Но за последние несколько лет условия для инвесторов в Беларуси сильно изменились. Инвестору, который хочет вложить деньги в строительство недвижимости в Беларуси, стало дешевле заключить инвестиционный договор с властями, нежели иметь дело с фирмами, которые торгуют правами на землю.

Как раз это и могло послужить причиной того, что МГК «Итера» до сих пор не нашла соинвесторов для реализации проекта «Минск-Сити». А вкладывать свои средства в проект в тех объемах, которых требуют сроки реализации, слишком рискованно. И даже после того, как удалось изменить проектную плотность застройки «Минск-Сити» и увеличить общую жилую площадь, проект не стал более окупаемым.

Также следует сказать, что ни одна из госструктур, которая в той или иной степени должна была помогать в реализации проекта, не проявляла в том усердия. Напротив, решение Главы государства отдать проект «Итере» многими чиновниками и госслужащими было воспринято если не в штыки, то, во всяком случае, без радости. Это отношение проявлялось в последующем на всех этапах реализации проекта. По сути дела, чуть ли не каждое решение, каждую подпись застройщику «Минск-Сити» приходилось добывать с боем.

А когда, стало понятно, что вместо обещанного суперсовременного района территория «Минск-Сити» будет, хоть и частично, застраиваться типовыми многоэтажками, причем с привлечением средств дольщиков, имидж стратегического инвестора в глазах минской архитектурной общественности и столичной администрации совсем ухудшился. Хотя все прекрасно понимают, что инвестор таким способом попытался минимизировать свои риски, связанные с низкой окупаемостью проекта.

По оценке директора белорусского офиса международной консалтинговой компании Colliers International Андрея Алешкина, окупаемость вложений в строительство «Минск-Сити» при нынешней ситуации на рынке недвижимости составляет около 20 лет, в лучшем случае. По его мнению, найти одного нового инвестора для реализации проекта «Минск-Сити» вряд ли получится: «С таким объемом строительства сейчас ни один инвестор не справится. Самый оптимальный вариант – раздробить проект среди нескольких инвесторов, чтобы каждый из них реализовывал какую-то часть проекта». И с этим мнением трудно не согласиться.

Чтобы реализовать проект, девелопер должен иметь в своем распоряжении мощный административный ресурс. Без него невозможно быстро решать вопросы выноса и переноса авиаремонтного завода, а также вопросы сноса объектов, принадлежащих разным субъектам хозяйствования, которые находятся на территории застройки «Минск-Сити».

Отдать одному инвестору площадку в 318 га на 20 лет, не предоставив в помощь административный ресурс, на практике означает заморозить развитие этой территории на многие годы без надежды на получение конечного результата – центра «Минск-Сити». Потому что вопросы собственности – очень сложные вопросы. Это признал на пресс-конференции Н. Ладутько, комментируя ситуацию с минскими долгостроями. Не так давно им было заявлено на одном из совещаний горисполкома, что до 2014 года надо ликвидировать все минские долгострои: то есть, одни снести, другие достроить. Но заявить – одно, а реализовать – другое. Отвечая на вопрос корреспондента относительно того, как город намерен решить поставленную задачу, Н. Ладутько сказал что это очень сложный вопрос, потому что затрагивает права собственности. Если администрация города, имея все необходимые ресурсы, испытывает сложности при решении вопросов собственности, то что можно говорить о частной фирме?

Поэтому разделение проекта «Минск-Сити» на части с передачей разным инвесторам-девелоперам, могло бы устроить Мингорисполком и тех реальных инвесторов-девелоперов, которые сегодня работают в Минске. По такой схеме реализуется проект застройки микрорайона Лебяжий. Причем заметим, что его тоже в начале планировалось передать одному инвестору, но потом все было переиграно.

Что касается возможности передачи проекта Китаю, о чем уже неоднократного говорил Александр Лукашенко, то этот вариант довольно рискованный. У Китая, безусловно, денег много, но просто так он их вкладывать не будет. Во-первых, он тоже будет оценивать окупаемость проекта. Во-вторых, минские власти пока недовольны темпами строительства китайского квартала в микрорайоне Лебяжий. В-третьих, кроме позитивного, уже есть и негативный опыт привлечения на минские стройки китайских подрядчиков. Кроме того, у всех на слуху все еще не урегулированный вопрос с размещением гостиницы «Пекин» и китайско-белорусского индустриального парка в Смолевичском районе.

Все это придает идее по передаче проекта «Минск-Сити» Китаю горьковатый привкус. Возникает опасение, как бы китайский стратегический инвестор, если такой будет выбран Главой государства, не повторил судьбу своего предшественника.

Есть все основания предполагать, что проект, в конечном итоге, возглавит сам Мингорисполком. Это предположение строится на той информации, которая приведена в сообщении пресс-службы Президента от 16 февраля. В сообщении говорится, что «если какие-то условия, которые будут предлагаться возможными новыми инвестиционными компаниями, не будут удовлетворять белорусскую сторону, Мингорисполком создаст соответствующее предприятие, которое возьмет на себя функции по реализации инвестиционного проекта».

Марина СИРОТКО

19.03.2012

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 13

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 11/2012