Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Для стройсбережений не хватает уверенности и предпосылок

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Для стройсбережений не хватает уверенности и предпосылок

В проект плана законопроектной деятельности на 2007 год внесен проект закона о жилищных стройсбержениях. Однако далеко не ясно, сможет ли система стройсбережений работать в Беларуси в том виде, в котором она работает в Германии и других странах Европы. Для ее существования необходимы условия, которые в нашей стране, по всей видимости, еще не полностью сформировались. Такой вывод можно сделать на основании информации, прозвучавшей 23 октября на международном семинаре «Законодательное регулирование отношений в области ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений». Семинар организован Германским фондом международного правового сотрудничества. В нем приняли участие немецкие, белорусские и эстонские специалисты.

Об особенностях системы жилищных стройсбережений в Германии и практике ее внедрения в других странах Европы рассказал Д-р Штефан Йокль, руководитель отдела Союза частных касс стройсбережений Германии.

Говоря о неоценимой роли сберегательных касс в решении жилищной проблемы в Германии, Ш.Йокль, сообщил, что после второй мировой войны кассы профинансировали в долевом плане строительство примерно 14 млн. квартир. Это не считая финансирования мероприятий, связанных с реконструкцией и ремонтом существующего жилищного фонда. В целом же за весь послевоенный период объем кредитных выплат касс на жилищные цели составил около 1 трлн.евро.

Сейчас в Германии действуют 15 частных касс и 11 государственных касс стройсбережений. Только в прошлом году они выплатили кредитов на сумму 30 млрд.евро, что составляет почти 25 процентов всех выплат действующих в стране кредитно-финансовых институтов. На первом месте по уровню финансирования жилищного строительства находятся сбербанки – 28 процентов. На третьем – универсальные банки, прежде всего крупные – 19 процентов.

В последнее время кассы ежегодно заключают около 4 млн. кредитно-накопительных договоров. Для сравнения: в начале 50-х годов – около 150 тыс. Стоимость этих договоров увеличилась с 50-х годов прошлого столетия от 1 млрд. до 100 млрд.евро в год. А общее количество договоров, находящихся в настоящий момент в реализации, составляет примерно 33 млн. То есть практически каждый четвертый гражданин Германии имеет договор о стройсбережениях (около 25 млн.субъектов).

Специалист уточнил, что система стройсбережений – это прежде всего инструмент финансирования жилищного строительства для обычного гражданина, который имеют средний (или ниже среднего) уровень обеспеченности. Те граждане, кто хорошо зарабатывают, не пользуются такой схемой финансирования, потому что жилье они могут приобрести за счет собственного капитала. Так, например, почти 2/3 субъектов стройсбережений – это рабочие частных компаний и чиновники. Примерно 1/5 - лица без профессий (студенты, домохозяйки). И остальные около 15 процентов распределяются между пенсионерами, людьми свободных профессий и юридическими лицами.

Выступающий сообщил, что система строительных сбережений существует в Германии и Австрии более 80 лет (здесь сегодня работает 4 кассы стройсбержений) и возникла после первой мировой войны как один из источников финансирования жилищного строительства. А проблема жилья в то время стояла очень остро, капитала же для его финансирования жилищного строительства не было. Что-то похожее имело место в Восточной Германии. Несмотря на то, что строительство жилья здесь после второй мировой войны велось весьма активно, и по обеспеченности жильем ГДР занимала к моменту объединения с западной Германией лидирующие позиции среди соцстран Восточной Европы, все равно были большие очереди на жилье, не было финансовых инструментов, с помощью которых можно было бы быстро насытить рынок жилищного строительства необходимыми инвестициями. Поэтому после объединения система стройсбержений возобновила работу и в Восточной Германии. С начала внедрения в этой части страны было заключено более 10 млн.договор стройсбержений и выплачено более 90 млрд.евро. При этом доля жилья, находящегося в частной собственности, возросла до 44 процентов. Этот показатель продолжает увеличиваться, но не очень быстро.

Кроме того, к системе стройсбережений Германии в последнее время проявлен интерес со стороны руководства Евросоюза. Оно, в частности, обратилось ко второй по величине кассе стройсбержений с тем, чтобы она осуществляла заключение договоров с иностранцами, проживающими в граничащих с Германий областях Франции, Бельгии и т.д. Г-н Йокль назвал ряд причин, почему системы стройсбережений не распространились в этих странах. Они в отличие от Германии и Австрии в 20-егоды прошлого столетия имели развитую банковскую систему и мощные банковские структуры, было много предприятий, которые могли финансировать жилищное строительство – то есть рынок инвестиций был обеспечен достаточным количеством предложения. И кассам стройсбержений было сложно в него интегрироваться. Они, по словам выступающего, могут существовать только в том случае, если существует массовый спрос на их услуги.

То есть, для того чтобы система стройсбережений получила развитие в той или иной стране, необходимо, чтобы она была востребована большим количеством населения. Именно поэтому, несмотря на интенсивную дискуссию с прибалтийскими государствами, там эта система не получила распространения. «Насколько я информирован, в трех прибалтийских государствах – Литве, Латвии, Эстонии - система не получила распространение отчасти из-за небольшого количества населения», - сказал специалист.

Иная ситуация в других странах Восточной Европы. С 1992 года в Словакии создано 3 кассы стройсбережений, в Чехии с 1993 года – 6, в Харватии с 1998 – 2, в Словении с 2002 года – 3. В прошлом году система стройсбережений начала работать в Румынии – здесь создано 2 кассы.

Активная дискуссия по внедрению системы стройсбережений ведется с Москвой, сообщил г-н Йокль. Есть проект соответствующего закона, но он до сих пор не принят парламентом. В Польше также система не получила развития. Немецкие кассы стройсбрежений предпринимали попытки реализовать систему на территории этой страны уже в 90-х годах. Был принят даже закон. Несколько касс начали работать, в том числе и немецкие. Одна из них наняла в штат сотрудников, разработала полную систему тарифных планов, но не получила внутри страны лицензию. Примерно то же произошло и с остальными тремя немецкими кассами. Несколько лет назад закон о стройсбержениях в Польше было отменен. «В настоящий момент мы ведем конкретные переговоры по внедрению касс в Казахстане, Болгарии, Украине, Азербайджане, Армении, Южной Африке, Тайланде и Нигерии», - сообщил г-н Йокль.

Что касается самой системы стройсбережений, то она работает следующим образом. Дольщик заключает с кассой договор о том, что он в течение определенного периода времени (этот период он выбирает по своему усмотрению), внесет в кассу половину суммы, которая в последующем понадобиться для улучшения жилищных условий. Величина этой суммы должна соответствовать собственным финансовым способностям дольщика.

Если человек собирает деньги на новый дом, то необходимая сумма будет сильно отличаться от той, которую другой вкладчик хочет направить, например, на ремонт квартиры. Как правило, вкладчики вносят деньги в течение 4-8 лет (в среднем), пока не наберется до 50 процентов необходимой суммы. Они не связаны каким-то жестким графиком внесения платежей - в какой-то месяц можно вообще не вносить сумму, а в какой-то внести сразу за два. Тарифный план, который выбирает дольщик и который не может меняться в течение всего времени действия договора, определяется исходя из величины необходимой дольщику суммы, величины процентов, которые насчитываются на собственный капитал вкладчика, ежемесячного объема вложений, величины ежемесячного платежа по кредиту, который впоследствии придется выплачивать. Система является закрытой. То есть вкладчик, находясь в фазе накопления, является кредитором, а после того как он получит кредит - должником кассы стройсбержений. Таким образом осуществляется возможность сохранения постоянной, неплавающей процентной ставки по кредиту.

Срок заключения кредитного договора не оговаривается – он зависит от того, как долго, с какой периодичностью и какими долями вносились вкладчиком деньги. Основное условие – вкладчик должен выполнить все пункты договора. Одна из особенностей текущего момента – сейчас строится слишком мало новых квартир, поэтому кредиты касс востребуются не так, как раньше. Так что теперь каждый вкладчик получает кредит сразу же после прохождения накопительного этапа.

Кассы предлагают множество тарифных планов, которые отличаются различными процентными ставки, периодами накопления и погашения. И каждый вкладчик системы может подобрать себе наиболее подходящую тарифную систему финансирования. До недавнего времени самыми ходовыми были тарифы, когда кредит предоставлялся под 5 процентов, а проценты по вкладам начислялись в размере от 2,5 до 3 процентов. Однако в связи с тем, что в последние годы в банковской системе Германии снизились процентные ставки по накоплениям, что сложно было предвидеть заранее, кассам пришлось пересмотреть свои тарифные планы. Процедура эта очень сложная. Менять тарифы по уже заключенным договорам кассам запрещается. В частности, процентные ставки как по накоплениям, так и по кредитам, закрепленные в договоре, не могут быть изменены ни вкладчиком, ни кассой.

Так вот, в результате того, что ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым банками снизились до 4 процентов, кассы столкнулись с тем, что их кредиты стали невостребованными – вкладчикам стало более выгодно финансировать свое жилищное строительство с помощью ипотеки. Чтобы выжить на рынке, кассам пришлось ввести новые тарифные планы, правда, только по вновь заключаемым договорам. Сейчас кредиты предлагаются под более низкие проценты - 2,5-3 процента и даже меньше. Само собой проценты, начисляемые по вкладам, тоже уменьшились - 0,5-1,5 процента. Таким образом, кассы стали снова конкурировать с банками.

Примечательно, что каждая касса разрабатывает свои тарифные системы, причем каждый тариф должен получить допуск от ассоциации тарифно-финансового надзора и федерального ведомства по финансовому надзору. Причем, согласно закону о кассах стройсбережений, в Германии в отличие от других стран система стройсбержений может осуществляться только кассами стройсбержений. Другие кредитно-финансовые институты не могут заниматься такой деятельностью.

То есть действующий закон содержит очень строгие предписания относительно деятельности касс стройсбержений. Главная причина таких строгих правил – в том, что они представляют замкнутую финансовую систему, которой очень сложно управлять. Кассы должны постоянно поддерживать разумное соотношение между активами и пассивами, и договоры заключаются только с ограниченным кругом лиц. Каждый вновь вступающий в систему очень тщательно проверяется на предмет платежеспособности.

К тому же и для вкладчиков касс условия довольно жесткие. Если человек не уверен в своей финансовой устойчивости - а она во многом зависит от внешних факторов – то вряд ли он будет рисковать. «Мы в последнее время замечаем, что в Германии люди стали очень осторожно подходить к финансированию собственного жилья. Высокая безработица, снижение доходов населения, не ясное экономическое положение, необходимость проведения реформ, которая в Германии назрела. Это те рамочные условия, которые не вдохновляют и не располагают человека к долговременным обязательствам и вложениям собственных денег в свои четыре стены. Но я думаю, что в Германии насупит переломный момент и финансирование жилой недвижимости снова активизируется», - подытожил Штефан Йокль.

С учетом сказанного невольно возникает сомнение относительно того, что в Беларуси сможет прижиться такая же система стройсбержений, которая действует в Германии. Первое – это инфляция. Она еще слишком высока. Второе – чисто психологический момент. Население по-прежнему не верит в долгосрочные вклады. Третье – недостаточное предложение на рынке жилищного строительства. Те объемы, которые сегодня строятся, малы для того, чтобы человек мог выбрать именно ту квартиру, которая отвечает его финансовым возможностям. И четвертое – по-прежнему экономическая нестабильность, обусловленная в первую очередь энергетической зависимостью от соседних государств. К тому же доходы основной массы населения слишком низкие, чтобы среднестатистическая семья за 4-8 лет могла накопить хотя бы половину суммы, необходимой на строительство типовой двухкомнатной квартиры.

Впрочем, не исключено, что к тому моменту, когда будет принят закон о стройсбережениях, ситуация изменится в лучшую сторону.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

30.10.2006

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 11, за месяц 34

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 43/2006