Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартира в системе координат «время-деньги»

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Квартира в системе координат «время-деньги»

При помощи системы стройсбережений Беларусбанка любая семья со средним достатком при желании способна решить свою жилищную проблему меньше чем за 10 лет, считает директор департамента розничного бизнеса Беларусбанка Игорь Рудый. Но лишь при условии стабильного роста социально-экономических показателей в стране и доходов населения.

Об особенностях системы жилищных стройсбережений Беларусбанка, ее достоинствах и недостатках рассказал Игорь Рудый на семинаре, проходившем в конце октября в Минске в Международном образовательном центре им. Иоганнеса Рау.

Система жилищных стройсбережений в Беларусбанке внедрена с 1 июля текущего года. Состоит она из двух этапов: накопления и кредитования. Участник системы заключает с банком договор, в котором оговариваются взаимоотношения между сторонами, а также общий объем средств, необходимых для строительства или покупки жилья. Исходя из желаемого объема определяется сумма, которую участник должен накопить на специальном жилищном депозите (вкладе), и сумма кредита, которую предоставит банк по истечении накопительного срока. Минимальная сумма накопления - 25% от общего объема необходимых инвестиций на строительство или приобретение жилья. При этом сумма накоплений, указанная в договоре, не может быть меньше реально внесенных денежных средств.

Участнику предлагается три варианта накопления: до 3-х, 5-ти и 7-ми лет. «Но даже если человек выберет более длительный период накопления, то мы найдем для него и предложим ему наиболее благоприятный режим накопления», - сказал И. Рудый. Далее специалист объяснил, что участнику системы необязательно следовать той линии поведения, которую ему предложат в банке. Он не обременен обязательствами ежемесячно вносить конкретное количество средств и копить именно ту сумму, которая указана в договоре. Сумма накопления может быть пересмотрена как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Но это повлияет на размер кредита.

В то же время, график внесения и размеры взносов влияют на то, когда придет время на получение кредита. В целом, согласно условиям банка, при 3-летнем варианте накопления право получения кредита может наступить не ранее, чем через 19, и не позднее, чем через 55 месяцев после внесения на депозит нужной суммы. При 5-летнем варианте - от 31 до 91 месяца, при 7-летнем - от 43 до 127 месяцев.

В частности, если человек выбрал 3-летний период накопления и внес всю сумму в первый месяц, то кредит он получит через 19 месяцев. Если он внесет ту же сумму в течение первых 3-х месяцев, то кредит можно получить по истечении 22 месяцев. Максимальный период (55 месяцев) предусматривается в тех случаев, когда человек вносит основную часть суммы в последний месяц 3-летнего периода накопления, пояснил И. Рудый.

Иными словами, независимо от выбранного периода накопления, участник, не соблюдавший выбранный им график и внесший основную часть средств в последний месяц до завершения договорного периода, получит кредит позже, чем другой участник, который ту же сумму вносил равными долями в течение всего периода накопления ежемесячно. Потому что существуют определенные правила накопления. Право на получение кредита возникает только после определенного срока хранения средств на депозите. Иначе говоря, если желаешь получить максимум, то нужно делать так, как подскажут в банке.

И.Рудый также сообщил, что по жилищно-накопительному вкладу предусмотрено начисление процентов в размере ставки рефинансирования Нацбанка (сейчас это 10,5 %) с ежемесячной капитализацией дохода. Кредит предоставляется на срок до 20 лет, независимо от выбранного периода накопления. Размер кредита, как следует из сказанного, – величина переменная и определяется в зависимости от внесенных на накопительном счете денежных средств и от платежеспособности клиента. Ставка по кредиту устанавливается в размере ставки рефинансирования плюс один процентный пункт. Впрочем, не исключено, что в дальнейшем для новых участников могут быть введены фиксированные ставки – например, на уровне 3-5% - по пассивам (вкладам) и 7-8% - по активным операциям (кредитам).

По словам И.Рудого, при разработке системы также были учтены недостатки практики кредитования населения, для которой характерно разделение кредитополучателей на очередников и неочередников. Так, в ряде банков, включая Беларусбанк, для нуждающихся в жилье процентные ставки по кредитам ниже, чем для ненуждающихся. При этом для первых предусматривается уплата процентов равными долями, для вторых – по остатку задолженности. Тем самым граждане-неочередники, как заметил специалист, несут большее бремя платежей, и их платежеспособность на начальном этапе ниже, чем для очередников. Система стройсбержений Беларусбанка лишена этих недостатков. Процентная ставка по кредитам одинакова для всех. При этом она получается ниже, чем по общей программе для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и значительно ниже, чем для неочередников. Плюс к этому для всех участников стройсбережений уплата процентов предусмотрена равномерными долями, что значительно повышает платежеспособность кредитополучателей. То есть финансовая нагрузка распределяется равномерно. Также предоставляется отсрочка по уплате процентов – до 3-х месяцев. Кредит, который предусматривается в рамках системы стройсбережений, предоставляется на срок до 20 лет, тогда как по общей программе кредитования – до 15 лет.

И. Рудый также остановился на некоторых преимуществах белорусского ноу-хау по сравнению с классической (немецкой) системой стройсбережений. В отличие от немецкой закрытой системы, где рефинансирование возможно только за счет участников системы стройсбержений («распределяемая масса»), в системе Беларусбанка возможно внешнее заимствование. То есть если придет время, когда средств участников будет недостаточно для взаимного кредитования, то кредиты будут выдаваться за счет покупки банком денег на внешнем рынке. Кроме того, в закрытой системе банк говорит следующее: если желаешь получить такую-то сумму кредита, то сумма дохода по накопительному вкладу в рамках классической системы стройсбережений должна составить столько-то, и тогда наступает право на получение кредита. А дальше в немецкой системе есть понятие «распределяемая масса», когда прошедшие накопительный этап ждут очередности. В открытой системе очередности не ждут. Кроме того, в закрытой системе более жестко управляются внутренние денежные потоки: на стадии накопления и на стадии кредитования, заметил далее И. Рудый.

Говоря о преимуществах системы Беларусбанка, специалист также высказал уверенность в том, что размер начисляемых по вкладу процентов в пределах ставки рефинансирования в сочетании с капитализацией дохода полностью защищает деньги от обесценения и реально приносит увеличение капитала.

Однако, как показала дискуссия, последовавшая за выступлением И.Рудого, не всем участникам семинара пришлось по душе ноу-хау Беларусбанка. Некоторые высказали сомнения в надежности системы и в том, что все участники системы хорошо понимают, во что они ввязались. По мнению одного из оппонентов, система Беларусбанка плохо защищает участника от роста цен на жилье: при снижении ставки рефинансировании и росте цен на квартиры человек через 5 лет не сможет и полквартиры выкупить за те деньги, которые он накопит и получит от банка в виде кредита. На что И. Рудый ответил следующее: «Этот вопрос касается возможности системы и технологии продаж. Мы все живем в реальном информационном пространстве, и мы говорим вот о чем. Если математический алгоритм позволяет управлять величиной накопления, то менеджер по продажам подскажет участнику, какую линию накопления и какой размер ежемесячных взносов ему выбрать. Ведь в системе координат «время-деньги» производных можно найти немало и выбрать ту, которая наиболее приемлема для клиента», - заметил И. Рудый. По его словам, банк раз в три месяца приглашает участника системы на беседу, чтобы сообщить ему о том, «что он вроде бы личный план не выполняет, а если выполняет, то меняется стоимость квадратного метра». К тому же системой предусмотрена норма, в соответствии с которой банк проиндексирует размер кредита с учетом роста индекса стоимости строительно-монтажных работ.

По словам И.Рудого, общение с более чем 3-мя тысячами клиентами Беларусбанка, ставшими участниками системы стройсбережений, убеждает в том, что люди взвешенно принимают решение. «И нужно с уважением к ним относиться. Если приходят люди пенсионного возраста и понимают математический алгоритм отношений и экономику строительства жилья, то это о многом говорит. К тому же более половины участников информацию о системе стройсбережений получили с сайта Беларусбанка. Это тоже о чем-то говорит»,- подчеркнул И.Рудый.

В то же время, в Беларусбанке не отрицают, что для того чтобы система работала, нужен ряд условий. В частности, при разработке системы специалисты банка исходили из того, что социально-экономические показатели в стране будут расти, доходы населения повышаться и т.д. Также учитывалась склонность граждан накапливать средства. На этот счет И. Рудный привел справочную информацию, согласно которой склонность к сбережениям в банковской системе за 6 месяцев текущего года составила 5,6% , что несколько выше прошлого показателя. То есть можно говорить о том, что предложенный Беларусбанком новый продукт может быть востребован.

По словам И.Рудого, за четыре месяца с начала внедрения системы ее участниками стали более 3-х тысяч человек. Это, по мнению специалиста, лишний раз говорит о том, что новый продукт Беларусбанка представляет немалый интерес для граждан, которые хотят решить жилищную проблему, не прибегая к государственной поддержке в виде льготных кредитов и субсидий. К тому же, несмотря на короткий срок реализации продукта, есть положительная динамика в изменении линии поведения участников. Если первые два месяца в основном заключались договоры на срок 3 года, то в третий месяц тенденция изменилась – заметно увеличилась доля участников, выбравших более длительный период накопления – 5 лет, и незначительно - на 7 лет.

В то же время, ввиду очень короткого срока реализации нового продукта нет возможности утверждать, на какую часть населения рассчитана система. Но в одном убежден И. Рудый: у человека появляется альтернативный продукт, который позволяет ему решить самую важную проблему – жилищную. При этом специалист уверен, что «с уровнем доходов одной женщины реально можно решить жилищный вопрос через 10 лет». «Но если вы не задумываетесь над этим и не ставите перед собой такую цель, то это невозможно будет сделать никогда», - заметил И. Рудый. То есть, становясь участником системы, человек тем самым организует себя на то, чтобы в течение определенного периода - и чем быстрее, тем лучше - должен накопить определенную сумму денег, чтобы получить кредит и приобрести жилье. И с этим сложно не согласиться. Как, впрочем, и с тем, что чем больше появляется альтернативных продуктов для решения этой проблемы, тем лучше для населения.

Кроме того, как считает И.Рудый, предложив новый продукт, банк таким образом создает подушку для экономической безопасности ведения банковского бизнеса в жилищной сфере. «Ведь участники семинара не зря говорили о том, что на рынке РБ в банковском секторе имеется дефицит длинных денег, и банки вынуждены короткими пассивами обеспечивать длинные активы. Так вот система стройсбержений - это первый шаг к изменению ситуации. И он реально реализуется», - заметил И.Рудый.

Специалист также сообщил, что маленький опыт, презентации и работа с клиентами подталкивают к тому, что есть необходимость исключить слабые и усилить сильные стороны системы. В частности, отвечая на вопросы корреспондента «НБ», И.Рудый, признал, что далеко не во всяком отделении Беларусбанка человек может получить такую подробную информацию о системе стройсбержений, которая прозвучала на семинаре. «К тому же, чтобы нормально продавать такой продукт, готовы пока только 2-3 отделения – те, где установлено соответствующего уровня программное обеспечение. Во всех остальных отделениях, к сожалению, мы пока не в состоянии обеспечить нужный уровень консультаций. Ведь всего 3,5 месяца проработали, из которых 2 месяца готовили персонал, - посетовал работник банка. - То есть я говорю о том, что человеческий фактор оказывает очень большое влияние . И мы из-за этого страдаем. Плюс к этому хочу сказать следующее: обслуживание клиента в рамках системы стройсбережений занимает час-полтора времени. А дополнительные кадры не выделены. Я понимаю, что здесь действительно есть проблема, но мы ее рассматриваем и будем пытаться решать», - подытожил И. Рудый.

P.S. Надеемся, что столь подробное изложение прозвучавшего на семинаре сообщения о стройсбережениях позволит несколько восполнить недостаток информации о новом продукте Беларусбанка, но при этом ни в коем случае не станет препятствием на пути развития предложенной системы. Ведь ее появление действительно очень важно и для населения, и для банковской сферы. Единственное, что вызывает некоторые опасения, – это непредсказуемость развития экономической ситуации. Но это уже риски, которые есть везде и в любом деле. К тому же, если в связи с ожидаемым ростом цен на энергоносители экономическая ситуация в Беларуси ухудшится, что предсказывают некоторые белорусские аналитики, то эти изменения вряд ли обойдут стороной квартирный рынок. Достаточно вспомнить последствия августовского кризиса 1998 года, когда за 1999-2000 годы вторичные квартиры подешевели почти вдвое.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

13.11.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 17

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 45/2006