Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Эволюция элитных новостроек

По мнению профучастников рынка недвижимости, сегодняшние столичные новостройки по-прежнему страдают дефицитом объектов, которые полностью отвечали бы возросшим запросам состоятельных покупателей. Между тем развитие в Минске первичного рынка высококлассного жилья может иметь большое значение не только для белорусской архитектурной школы и строительного комплекса, но и для экономики в целом.

В практике работы с состоятельными клиентами минским риэлтерам все чаще приходится сталкиваться с тем, что среди новостроек, позиционирующихся как элитное жилье, очень мало объектов, на 100 процентов отвечающих ожиданиям потенциальных покупателей. А требования таких клиентов к приобретаемым квартирам с каждым днем возрастают. Кто-то сегодня отказывается от покупки, потому что его не устраивает архитектура здания, кто-то из-за того, что заказчик не готов сообщить на стадии строительства, какая организация будет заниматься эксплуатацией дома или жилого комплекса. Кто-то хотел бы получить и не получил ответ на вопрос, каким конкретно будет благоустройство дворовой территории и т.д. А кого-то устраивает все, кроме планировки - например, неоправданно малые жилые комнаты при очень большой общей площади квартиры, или благодаря обилию коридоров квартира напоминает лабиринт. А некоторые и вовсе прежде чем заключить договор хотят знать, кто будет их соседом по площадке.

Характерным для таких покупателей является то, что их даже не столько интересует цена квадратного метра, сколько сам объект покупки - элитная квартира должна быть по-настоящему элитной. А таких элитных новостроек в Минске раз-два и обчелся.

То есть можно сказать, что на рынок пришли более состоятельные и требовательные, чем раньше, клиенты, а рынок оказался не готов к таким позитивным изменениям.

Он даже не готов к увеличению цены квадратного метра элитного жилья, потому что это увеличение должно сопровождаться повышением потребительских качеств товара. Возможно, этим и объясняется тот факт, что до недавнего времени разница в ценах квадратного метра типового и элитного жилья в коммерческих новостройках Минска практически отсутствовала, чего нельзя сказать о столицах соседних государств Москве и Киеве.

Обращает на себя внимание и то, что в Москве, Киеве и Минске классификационные требованиях к жилью того или иного класса тоже отличаются, хотя в понятиях «классности» большой разницы нет. Например, в Москве жилая недвижимость делится на жилье эконом-, бизнес- и элит-класса. И несмотря на то, что эти понятия на сегодня до конца не сформулированы, поскольку их приходится все время корректировать, в Москве клиент четко понимает, на что он может рассчитывать, покупая жилье эконом или, например, элит-класса. В то же время, когда москвич выбирает элитную квартиру в Минске, то такая квартира, по московским меркам, попадает в разряд бизнес-класса. Потому что минские классификационные требования отстают от московских.

К примеру, по московским меркам, элитное жилье - это, кроме престижного местоположения, оригинальная современная архитектура, наличие в верхней части зданий квартир с террасами и пентхаузов, лифты класса люкс, фирменная приточно-вытяжная вентиляция, собственный теплопункт. Повышенные требования предъявляются к благоустройству придомовой территории (фонтаны, прогулочные дорожки, беседки и т.д.) и уровню сервисного обслуживания. Например, обязательно, чтобы объектом управляла высокопрофессиональная и хорошо зарекомендовавшая себя на рынке компания, чтобы в доме были клубы по интересам, детские комнаты и т.д. И за такой комфорт покупатели готовы платить огромные, по минским меркам, суммы. В то же время, если раньше московские элитные новостройки ограничивались конкретными территориями в центральной части столицы, то сейчас жилье, которое презентуется как элитное, может быть расположено чуть дальше от центра. Но главное, чтобы выполнялись все остальные классификационные требования.

Киев по классификационным требованиям к элитному жилью близок к Москве, хотя по некоторым показателям все еще отстает от российской столицы. Украинская строительная ассоциация приняла классификацию, по которой жилая недвижимость делится не на 3, как у москвичей, а на 5 классов: социальное, эконом-, бизнес-, премиум- и де-люкс. То есть киевские специалисты отдельно выделили жилье, которое строит государство для малообеспеченных граждан - социальное, а элитное разделили на два класса.

В классификации, которая впервые в Минске в прошлом году выполнена специалистами агентства «Твоя столица», предусматривается три типа жилья - эконом-, бизнес- и элит-класса, которое в свою очередь делится на два подкласса – премиум- и де-люкс. Социальное жилье в отдельную группу не выделяется. Что же касается наполняемости каждого класса соответствующими требованиями, то в этом плане имеется отставание и от Киева, и от Москвы, потому эти классификационные требования формулировались с учетом того, что предлагается на рынке. Но по мере улучшения качества элитного жилья будут расширяться и сами квалификационные требования, полагают их разработчики.

Следует также отметить, что Минск существенно отстает от соседних столиц не только по качеству, но и по объемам элитного жилья, хотя и там спрос превышает предложение. В Москве, даже по самым оптимистичным оценкам экспертов, не более 20% жилых объектов можно отнести к категории элитного жилья. В Киеве - в пределах от 9 до 14% . Это с учетом того, что количество элитных новостроек в украинской столице с 2004 года увеличилось на 35%. И сегодня специалисты украинского рынка недвижимости говорят о том, что жилья такого класса строится примерно в 2,5 раза меньше, чем его надо для удовлетворения спроса. В Москве - аналогичная ситуация. В Минске на долю элитного жилья приходится в лучшем случае около 5% объектов.

Большое различие имеется и в ценовых диапазонах новостроек одного и того же класса. В Москве квартиры эконом-класса предлагаются по цене до 5 тыс. долл.США /кв. м (здесь и далее без чистовой отделки квартир), бизнес-класса - от 4 до 15 тыс., элитные - от 8 тыс. долл. и выше (средняя цена в этой группе - около 20 тыс.долл.США/кв. м). В Киеве показатели поменьше, но тоже впечатляют: жилье эконом-класса стоит до 1200-1300 долл.США/кв. м, бизнес-класса - в среднем 2000 долл. Что касается элитного жилья, то на сегодня стоимость метра в некоторых киевских новостройках достигает 7 тыс. долл.США. Но аналитики утверждают, что это не предел.

В Минске до недавнего времени разница между ценами квадратного метра элитного жилья и, например эконом-класса, не превышала 10-15%. Сегодня она уже более ощутима. К примеру, типовые квартиры в коммерческих новостройках реализуется по 900-1000 долл.США/кв. м, в домах повышенной комфортности в центре города может такое жилье может предлагаться по 1,5 тыс.долл. и выше, в зависимости от стадии строительства. Таких объектов не очень много в Минске, но они есть. При этом, как полагают специалисты, разница в цене между жильем эконом-класса и жильем повышенных потребительских качеств отражает тенденцию, характеризующуюся постепенным удорожанием элитных новостроек, что неизбежно. Неизбежное увеличение этой разницы обусловлено несколькими факторами.

Взять, к примеру, престижность местоположения - показатель, который в классификационных требованиях (в Москве и Киеве) является главной позицией, позволяющей относить объект к элитному классу. Свободных участков, которые соответствовали бы нужному уровню престижности в городе, остается все меньше. Для их получения и освоения требуется все больше и больше средств. Потому что, кроме платы за право аренды земельного участка, затрат на перекладку сетей и т.д., есть еще расходы, связанные с освобождением участка от существующей застройки и отселением. А это те затраты, которые неизбежно сопровождают строительство элитного объекта и которые в последующем все больше будет способствовать увеличению стоимости квадратного метра элитной квартиры, причем независимо от воли заказчика.

Кроме того, по мере развития и насыщения рынка новыми, более качественным объектами, критерии элитности будут расширяться и детализироваться, наполняться новыми опциями, которые, безусловно, отразятся на цене объектов. И это справедливо, потому что жилье, как считают профучастники рынка, которое строится в центре города по индивидуальным проектам, которое заказчики задумывали и реализуют как жилье нового уровня комфортности, не может стоить столько же, сколько квартиры в типовых многоэтажках или в домах со свободной планировкой, но лишенные каких-либо изысков.

Например, в Москве кое-кто из специалистов настаивает на том, что дом может быть элитным, если в нем количество квартиры не превышает 30. Кроме того, и московские и киевские специалисты приходят к тому, что в настоящем элитном доме помимо того, что клиент готов платить, он должен пройти так называемый фейс-контроль. То есть в по-настоящему элитном доме люди должны быть определенного статуса. И такие дома, которые получили название клубные, могут быть расположены в тихом центре города. В Минске же такое понятие, как клубные дома, только формируется.

В белорусской столице несколько иное отношение и к количеству квартир в элитном доме. Поскольку рынок довольно молодой, специалисты допускают, что элитные дома могут быть и многоквартирные - более 30 квартир. Но, вероятно, придет тот день, когда и в Минске появятся более жесткие требования к такому типу жилья.

В то же время, сравнение ситуации на рынках Москвы и Киева позволяет увидеть тот уровень, на который минский рынок элитного жилья рано или поздно вынужден будем подняться – и не столько в ценах, но обязательно в качестве предлагаемых новостроек. То есть те элитные комплексы, которые строятся сейчас в столицах России и Украины, - своего рода ориентир для минских заказчиков, архитекторов и строителей. Такому развитию способствует платежный спрос потенциальных покупателей, рост которого особенно отмечается в последний год.

То есть все идет к тому, чтобы заказчики перестали экономить на проектах, а обращались к высокопрофессиональным архитекторам, способным не только предложить хорошую идею, но технически все обосновать. В свою очередь строительный рынок должен быть готов предложить услуги, материалы и технологии, позволяющие построить элитный объект качественно и в короткие сроки. При этом весь процесс реализации проекта должен быть усовершенствован и продуман до мелочей, включая выбор компании по управлению уже построенным домом, сроки ремонта квартир с момента сдачи объекта и до момента вселения будущих жильцов. Причем такой положительный опыт, в случае внедрения, мог бы постепенно переноситься на остальное жилье. И если всем этим заниматься серьезно, то клиенты смогут наконец-то получить то, что хотят, и их станет больше.

Кроме того, практика реализации элитных квартир показала, что такое жилье не должно продаваться на стадии долевого строительства. Потому что в процессе возведения довольно трудно оценить все преимущества объекта перед остальными. Истинную цену элитное жилье будет иметь только тогда, когда объект полностью завершен и выполнено благоустройство. И это уже не будет 1000 долл.США за квадратный метр, а совсем другие суммы. А для этого заказчик должен быть достаточно состоятельный, с хорошей репутацией и иметь возможностью привлечения банковских кредитов, чтобы построить объект и приступить к его реализации после завершения проекта.

(Обзор подготовлен при информационной поддержке специалистов Информационного центра долевого строительства ОДО "Твоя столица консалт")

Марина СИРОТКО

20.11.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 25

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2006