Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квадратный метр за среднюю двухмесячную зарплату

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Квадратный метр за среднюю двухмесячную зарплату

Для того чтобы решить в Беларуси жилищную проблему, необходимо, чтобы в полном объеме заработала ипотека. Процесс этот достаточно сложный и долгий, требующий совершенствования существующей нормативной базы и сопровождающийся принятием многих законодательных актов.

Как отметил на Международной конференции «Инвестиционный потенциал и перспективы развития белорусских и зарубежных рынков недвижимости» член Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, депутат Владимир Малец, Беларусь по строительству жилья на душу населения устойчиво занимает первое место среди стран СНГ. В настоящее время в республике на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит более 500 тыс. семей, из которых около 50 % приняты на учет в течение последних 3-5 лет. И подавляющую часть нелегкого бремени по обеспечению жильем этих граждан приняло на себя государство. Приоритетной формой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан является льготное кредитование. В малых городах и других небольших населенных пунктах сегодня предоставляются льготные кредиты гражданам, состоящим на учете нуждающихся с 2003 -2005 годов. В то же время существуют проблемы с льготным кредитованием в больших городах страны. Например, в Минске льготные кредиты предоставляются гражданам, принятым на учет нуждающихся в 1985 - 1993 годах. Объясняется это тем, что в столице на 1 октября 2006 года на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состояло 177 152 человека. Подобная ситуация - и в областных центрах страны.

По мнению Владимира Мальца, такая система кредитования жилищного строительства позволила преодолеть спад в строительстве жилья и существенно нарастить объемы ввода в эксплуатацию жилых домов. За прошедшую пятилетку в Беларуси введено в эксплуатацию более 16 млн.кв.метров жилья. В 2005 году построено 3,8 млн.кв.метров общей площади жилых домов, что на 7,9 процента больше, чем в 2004 году. В сельской местности в 2005 году построено 1,2 млн.кв.метров жилья. Изменилось и само жилье: возросла средняя площадь квартир, относительно больше стало строиться жилья из кирпича, появились новые каркасные системы со свободной внутренней планировкой, изменились планировочные решения квартир и теплотехнические параметры ограждающих конструкций зданий.

Если говорить об инвестициях в жилищное строительство, то они осуществляются в основном за счет банковских кредитов и средств республиканского и местных бюджетов. Более 65 процентов строящегося жилья возводится при поддержке государства. В первом полугодии 2006 года на строительство и приобретение жилых помещений выдано кредитов примерно на 850 млрд.белорусских рублей, из них льготных - на 650 млрд.рублей.

Однако ресурсы государства не бездонны, подчеркнул депутат. Поэтому сегодня каждый человек, нуждающийся в жилье, должен понимать, что практики прошлых лет уже не будет, когда государство обеспечивало всех граждан жильем бесплатно. Теперь граждане для улучшения своих жилищных условий должны использовать личные средства.

В связи с этим, определяя дальнейшее развитие системы кредитования, в том числе и льготного, следует последовательно смещать акценты в источниках финансирования от бюджетных к внебюджетным, сказал член Постоянной комиссии Палаты представителей. Для этого надо формировать соответствующую нормативную базу, основой которой должны стать законодательные акты, стимулирующие эффективно работающую ипотечную систему. При этом выступающий сослался на опыт Российской Федерации, где создание законодательства, регулирующего в полном объеме отношения, связанные с ипотекой, обеспечило существенный рост ипотечных кредитов (в 2004 году выдано более 40 тыс. ипотечных кредитов, к 2010 году планируется выдать более 1 млн. кредитов).

Залог в Беларуси стал востребован с появлением частной собственности в 90-х годах прошлого столетия. В 1993 году вступил в силу Закон Республики Беларусь "О залоге", а в 1999 году - Гражданский кодекс Республики Беларусь. В настоящее время отношения по ипотеке земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируются этими законодательными актами, а также рядом указов Президента Республики Беларусь.

Однако жизнь требует создания ипотечного законодательства, регулирующего в полном объеме весь спектр сложных отношений по ипотеке, сказал В.Малец. Мировая практика показывает, что ипотека является внушительным источником привлечения инвестиций в экономику. Например, в Западной Европе около 70 процентов всех кредитов выдается под залог недвижимости, ипотечное кредитование взаимно выгодно и государству, и населению. Ипотека как способ обеспечения кредитов, привлечения свободных денежных средств в экономику, и прежде всего в строительную отрасль, должна играть все более активную роль. Без долгосрочного ипотечного жилищного кредитования невозможно решить жилищную проблему основной части работающего населения, о чем свидетельствует многолетний мировой опыт, убежден докладчик.

По словам депутата, развитие ипотеки до недавнего времени сдерживалось как незначительной частной собственностью на недвижимое имущество, так и отсутствием соответствующего законодательства, а также высоким уровнем инфляции. Кроме того, на массовое сознание населения довлеет отрицательный опыт деятельности таких известных организаций, как "МММ" и подобных им. В силу этого у граждан отсутствует полное доверие при принятии решения по вкладу собственных денежных средств в строительство жилья.

Тем не менее, в последние годы, отметил В.Малец, сделаны значительные шаги по совершенствованию правового механизма ипотеки и практики применения ипотечного кредитования. В 1992 году принят Закон РБ "О ценных бумагах и фондовых биржах", в 2002 году - "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним". Однако наиболее важным документом явилась Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования, утвержденная Советом Министров РБ в 2001 году. Она предусматривает путем создания системы ипотечного кредитования расширить возможности приобретения жилья гражданами, активизировать деятельность на рынке недвижимости, привлечь сбережения населения, развить строительный комплекс, банковскую деятельности и т.д.

Что касается проекта Закона РБ «Об ипотеке», то он внесен Советом Министров в Палату представителей Национального собрания 30 июня 2006 года. В ходе его доработки к рассмотрению в первом чтении выяснилось, что существует еще ряд проблем, требующих своего разрешения на законодательном уровне.

Первая проблема. Для нормальной работы ипотечной системы необходимо наличие денег у населения для внесения первого взноса на строительство или приобретение жилого помещения либо оплаты части стоимости жилья, которая не оплачивается за счет средств ипотечного кредита. В настоящее время их явно недостаточно. Поэтому, по мнению депутата, надо создать условия для накопления денежных средств. Правовой механизм этого процесса может быть закреплен в Законе РБ «О жилищных строительных сбережениях», концепция которого разрабатывается Советом Министров. Он направлен на предоставление реальной возможности семье накапливать на своем накопительном счете в банке сумму, необходимую для внесения первого взноса на строительство или приобретение жилого помещения.

Человек каждый месяц вносит на свой банковский счет определенное количество денег. По окончании года к накопленной сумме прибавляются деньги в виде банковских процентов. Кроме того, государство, поощряя такой вид накопления денежных средств, зачисляет на банковский счет определенную сумму (так называемую премию), равную установленному проценту от накопленной за год. В результате за 12 месяцев собирается приличная сумма. За пять-семь лет можно накопить сумму, необходимую для внесения первого взноса на строительство или приобретение жилья, а остальную сумму - за счет ипотечного кредита.

Вторая проблема. Высокие проценты по кредитам. В силу этого многим они недоступны. Доступными для работающих граждан могут быть кредиты на приобретение или строительство жилья под небольшие проценты (2-5 % годовых) и на период 20-30 и более лет, сказал В.Малец. Например, в Германии проценты по ипотечным кредитам составляют около 4%, а кассы жилищных строительных сбережений предоставляют ссуды по 1,5-3 % годовых.

Третья проблема. Отсутствие механизма привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов, в результате чего банки испытывают острую нехватку долгосрочных ресурсов. Частично это связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами (доходы по ним облагаются по ставке 30 процентов для банков, 40 процентов - для остальных инвесторов). Ввиду недостаточности долгосрочных ресурсов у банков, они предоставляют кредиты, как правило, на короткий период. Для решения этой проблемы необходим активный гражданский оборот закладных, ипотечных ценных бумаг (облигаций, сертификатов). Одним из вариантов представляется выпуск банками, осуществляющими жилищное кредитование, облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием. Надежность этих облигаций будет обеспечиваться тем, что объем их эмиссии не может превышать, например, 70 процентов основной суммы долга по кредитам на жилищное строительство. Однако большинство банков пока не готовы к этому. К тому же слабая защита прав кредиторов не обеспечивает банкам реальной возможности взыскивать ипотечные кредиты, поэтому они лишаются правовых стимулов выдавать ипотечные кредиты или выпускать ипотечные облигации. Поэтому необходимо вносить дополнения в Закон РБ "О ценных бумагах и фондовых биржах" либо по аналогии с Российским законодательством принимать проект Закона РБ "Об ипотечных ценных бумагах", считает депутат.

Четвертая проблема. Особой проблемой, на которой выступающий акцентировал свое внимание, является обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру должника по ипотечному кредиту. Дело в том, что Жилищный кодекс не предусматривает возможности выселения собственника из его жилого помещения. Кроме того, члены семьи собственника, даже если они перестали быть таковыми, но продолжают проживать в этом жилом помещении, имеют право пользования жилым помещением, если не имеют другого жилого помещения в данном населенном пункте. При переходе права собственности на жилое помещение эти лица сохраняют свое право пользования жилым помещением. Выселить их принудительно практически невозможно, поэтому большинство кредиторов вполне обоснованно не испытывают большого энтузиазма к кредитованию жилищного сектора.

Как отметил депутат, эта проблема не способствует развитию системы ипотечного кредитования. Опыт Российской Федерации показывает, что выселение встречается крайне редко, потому что человек, заложивший свое жилье, всегда старается выплатить долг по ипотечному кредиту. Тем не менее, в законодательстве надо предусмотреть возможность выселения должника и членов его семьи из заложенного жилого дома, квартиры в случае невыполнения им своих обязательств.

В настоящее время идет активная работа по подготовке проекта новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь. По мнению докладчика, в нем обязательно следует предусмотреть возможность обращения взыскания на заложенный жилой дом, квартиру должника, создания резервного фонда жилых помещений, в которые можно будет временно вселять должника и его семью.

И еще одна проблема, на которую обратил внимание присутствующих депутат. Это высокая стоимость жилья, как строящегося, так и на вторичном рынке. Не каждый имеет возможность приобрести или построить себе жилье без помощи государства по цене 1000-1300 долл./кв м и более. Решая эту проблему, считает депутат, надо построить социальную политику в государстве так, чтобы стоимость кв.метра жилья не превышала средней двухмесячной заработной платы. Согласно данным, основанным на выводах общеевропейской статистики, установлен среднеевропейский стандарт дохода застройщика, в соответствии с которым стоимость 1 кв.метра общей площади жилья типовых потребительских качеств не должна превышать двухмесячный доход застройщика, а именно сумму, эквивалентную 470-650 долл.США и более.

Создав в полном объеме законодательную базу, ипотечная система заработает, и любой человек, который получает стабильный заработок, сможет с помощью ипотечного кредита приобрести себе жилье. Но то, что будет сделано сегодня, обеспечит требуемый эффект только через 10-20 лет, подытожил депутат.

Елена МАСЛОВСКАЯ

27.11.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 10

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 47/2006