Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Перейти на новую систему налогообложения земельных участков предполагается в 2011 году

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Перейти на новую систему налогообложения земельных участков предполагается в 2011 году

В настоящее время для определения платы за право заключения договора аренды земельных участков, а также определения базовой ставки годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, используется их кадастровая стоимость. Это стало возможным благодаря завершению работ по определению кадастровой стоимости земель в нашей республике. Тем не менее, основная цель проведения кадастровой оценки - формирование базы налогообложения земельных участков - пока не достигнута. Перейти на новую систему налогообложения предполагается ориентировочно только в 2011 году.

Как отметила на проходившей в середине ноября в Минске Международной конференции «Инвестиционный потенциал и перспективы развития белорусского и зарубежных рынков недвижимости» Ольга Березовская, заместитель генерального директора по экономике недвижимости и оценке Национального кадастрового агентства, по состоянию на 2006 год кадастровая оценка произведена в 208 городах и поселках городского типа, оценены земли 24000 сельских населенных пунктов и 4710 садоводческих товариществ и дачных поселков. Основным методологическим принципом кадастровой оценки земель является максимально возможное сближение кадастровой стоимости земельных участков с их рыночной стоимостью. Что касается земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенных за пределами населенных пунктов, то их кадастровая оценка не производилась, поскольку не было соответствующего поручения правительства, порядок и методика проведения оценки не установлены нормативно-правовыми актами.

Законодательством определено, что переоценка земельных участков производится через 5 лет, если иное не установлено законодательством. Однако в тех городах, где рынок достаточно активен и наблюдаются устойчивые темпы роста цен на недвижимость, переоценка должна производиться в более короткие интервалы.

Мониторинг рыночных цен на недвижимость в г.Минске и его пригороде показал, что с даты кадастровой оценки (с 2003 года) цены на недвижимость выросли в среднем в 2-3 раза, а в некоторых районах значительно выше. Так, например, цены на земельные участки в г.Минске для строительства и обслуживания индивидуальных жилых домов по ул.Волгоградской выросли в 2,17 раза (с 60 до 130 долл./кв.м), по ул.Тепличной-Парниковой – в 2,72 раза (с 54 до 147 долл./кв.м), в микрорайоне «Чижовка» - в 5,12 раз (с 8,2 до 42 долл./кв.м), по ул.Кольцова – в 1,9 раза (с 50 до 95 долл./кв.м). Средняя цена 1 кв.м квартир типовых потребительских качеств увеличилась с 400 долл./кв.м до 1200 долл./кв.м, то есть в 3 раза, коммерческой недвижимости (магазины, офисы, сфера услуг) - с 500 до 1500 долл./кв.м.

По словам Ольги Березовской, в связи со значительным ростом цен на недвижимость и активным развитием городских территорий актуальность кадастровой оценки, выполненной по состоянию на 2003 год, значительно снизилась. Поэтому Мингорисполком принял решение от 2 августа 2006 года № 1545 о проведении кадастровой оценки земель г.Минска по состоянию на 2007 год. Сегодня уже ведутся работы по сбору и анализу исходной информации для проведения оценки. Переоценку земель планируется завершить в мае 2007 года.

Что касается кадастровой оценка земель сельских населенных пунктов Минского района, то она была выполнена в 2002 году. В настоящее время уже завершена переоценка этих земель. В результате кадастровые стоимости этих земель соответствуют среднему рыночному уровню цен на земельные участки по состоянию на 2006 год. По сравнению с оценкой 2002 года кадастровая стоимость 1 кв.м земель в населенных пунктах, пользующихся повышенным спросом на рынке (Ждановичи, Тарасово, Боровляны, Королев Стан), возросла в среднем в 9 раз.

Основной целью кадастровой оценки земель является формирование базы налогообложения земельных участков. Чтобы экономически обосновать размер ставок земельного налога и внести изменения в Закон РБ «О платежах за землю», в ГУП «Национальное кадастровое агентство» были проанализированы результаты кадастровой оценки. Для определения размеров процентных ставок земельного налога из общего числа городов и поселков городского типа выбраны восемь городов различных по категории и численности населения.

Как отметила заместитель директора Национального кадастрового агентства, в результате анализа было выявлено, что расчетные ставки земельного налога для различных категорий городов в пределах одного вида функционального использования различаются от 4 до 11 раз. Это означает, что если, например, для земельных участков, предназначенных для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, установить единую ставку земельного налога на уровне минимального значения в выборке (0,10 %), то, например, в г.Браславе налоговые поступления сохранятся на существующем уровне. В то же время в г.Орша они сократятся в 11 раз. Установив на земли производственных предприятий единую ставку в размере 1,8 % от кадастровой стоимости, в г.Минске сохранится существующий уровень поступлений от земельного налога, а в г.Орша для этой категории земель налоговые поступления сократятся в 6 раз.

Для того чтобы в каждом населенном пункте сбор земельного налога на основе кадастровой стоимости сохранился на существующем уровне, для каждого населенного пункта необходимо рассчитать процентную ставку индивидуально, подчеркнула Ольга Березовская. Перейти на новую систему налогообложения, основанную на кадастровой стоимости земельных участков, в Беларуси планируется ориентировочно в 2011 году.

В настоящее время результаты кадастровой стоимости используются в земельных арендных правоотношениях. Так, в соответствии с указом от 28 января 2006 года № 58 земельные участки в г.Минске, областных центрах и пригородных зонах этих городов предоставляются в аренду юридическим лицам, гражданам или индивидуальным предпринимателям на аукционах на право заключения договоров аренды земельных участков; в частную собственность гражданам РБ на аукционах по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Земельные участки в г.Минске, областных центрах и пригородных зонах этих городов, на каждый из которых претендует только одно юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, предоставляются в аренду после внесения таким лицом платы за право заключения договора аренды земельного участка на основании его кадастровой стоимости.

На основании кадастровой стоимости взимается плата и за земельные участки при их передаче в аренду без проведения аукционов: юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям - для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности), культовых строений и мест погребения; гаражно-строительным кооперативам - для строительства гаражей для хранения транспортных средств граждан РБ; гражданам РБ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, - для строительства и обслуживания жилых домов; садоводческим товариществам - для ведения коллективного садоводства.

Методология оценки частичных имущественных прав на землю, а также платы за право заключения договора аренды в РБ отсутствует, подчеркнула О.Березовская. По поручению Госкомимущества в целях реализации Указа № 58 Национальное кадастровое агентство разработало проект нормативного документа «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков». Сейчас проект находится в стадии рассмотрения.

Кадастровая стоимость применяется и при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Эта норма регламентирована указом № 74 от 7 февраля 2006 года. Согласно документу базовые ставки ежегодной арендной платы определяются местными исполнительными и распорядительными органами исходя из кадастровой стоимости этих участков с применением коэффициентов в зависимости от их целевого назначения.

Так, например, в центре г.Минска годовая арендная плата за 1 кв.м земельного участка, предназначенного для размещения объектов по ремонту и обслуживанию автомобилей, составит 25 долл./кв.м. Если же земельный участок с тем же целевым назначением расположен на ул.Шугаева (м-н Уручье), то годовая арендная плата составит 6 долл./кв.м.

Указом также предоставлено право местным органам власти при заключении договоров аренды земельных участков повышать (понижать) базовые ставки ежегодной арендной платы, но не более чем в два раза.

Результаты кадастровой оценки используются оценщиками недвижимости при выполнении работ по определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Однако выступающая обратила внимание на то, что оценщики и другие пользователи оценки должны вдумчиво применять результаты кадастровой оценки. Так, например, оценка земель сельских населенных пунктов (за исключением Минского района) выполнялась по упрощенной схеме. При этом оценочное зонирование производилось в рамках всего административного района. Стоимость 1 кв.м земель сельских населенных пунктов учитывает только их функциональное использование (жилая усадебная застройка, жилая многоквартирная застройка, производственные и коммунально-складские зоны, общественные центры и рекреационно-ландшафтная зоны). Такие факторы оценки, как наличие централизованных инженерных коммуникаций, асфальтированное покрытие дорог, влияние санитарно-защитных зон предприятий и другие, должны быть учтены дополнительно исходя из информации о конкретном оцениваемом участке.

Если оцениваемый участок расположен в городе или поселке городского типа, где оценочное зонирование производилось с разбивкой территории города на оценочные зоны, следует обращать внимание на соответствие характеристик оценочной зоны и оцениваемого земельного участка. Если имеются отличия, то для получения корректных результатов необходимо производить корректировку на функциональное использование земли, пересчет кадастровой стоимости из цен даты кадастровой оценки в цены даты оценки рыночной стоимости. При существенном росте цен на землю, в период между переоценками, необходимо доводить кадастровую стоимость до уровня рыночной путем соответствующих корректировок и учитывать оцениваемые права на земельный участок, считает Ольга Березовская.

Сведения о стоимостях земельных участков, полученных при проведении их оценки, содержатся в Регистре стоимости земельных участков. Регистр ведется ГУП «Национальное кадастровое агентство». Получить информацию из Регистра стоимости можно по стандартным и специальным запросам. Информация по стандартному запросу предоставляется любому лицу по его заявлению в виде выписки. Состав выдаваемой информация по специальному запросу должен быть согласован с Госкомимуществом. По специальному запросу выдается информация в виде тематических карт, отчетов, аналитических записок, таблиц, массивов исходных данных для выполнения различного рода исследований.

Елена МАСЛОВСКАЯ

11.12.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 16

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 49/2006