Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Чем выше класс, тем выше доходность объекта

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Чем выше класс, тем выше доходность объекта

Появление новых объектов, качественные изменения в структуре спроса, заинтересованность иностранных компаний в реализации крупных проектов в данном сегменте рынка. Эти и другие изменения, произошедшие в последнее время на рынке офисной недвижимости, послужили поводом для усовершенствования методики классификации объектов административного назначения, которая была разработана и впервые применена минскими риэлтерами три года назад.

По словам одного из авторов методики – специалиста ОДО «Твоя столицаконсалт» Юрия Попова, усовершенствованный вариант позволяет делить бизнес-центры и административные здания, в зависимости от качественных характеристик, на три основных класса – «А», «В» и «С». Каждому классу соответствует определенное количество баллов (максимальное количество – 900). Все характеристики зданий объединены в группы, каждой из которых, в зависимости от значимости для потенциальных потребителей, соответствует определенное количество баллов. Собственно, то же было и в предыдущей методике. Но при ее доработке специалисты пересмотрели значимость показателей, что сделано с учетом существующего качества спроса на офисные помещения. В частности, в связи с тем, что в Минске еще нет ярко выраженных бизнес-районов, было усилено значение такого показателя, как обеспеченность района транспортной инфраструктурой, в котором расположен бизнес-центр.

Также существенно увеличено влияние паркинга на классность объекта. Пересмотрено такое понятие, как отделка. Например, если раньше отделка была слишком задетализирована, то теперь этот показатель несколько укрупнен, опять же с учетом требований потребителей, и уменьшено максимальное количество баллов. При этом понижена и балльность социально общественной инфраструктура внутри объекта. Как считают авторы методики, наличие, например, в бизнес-центре, объекта розничной торговли площадью более 500 кв.метров с разбивкой этого объекта по принципу мелкой нарезки торговых площадей, размывает бизнес-среду и соответственно понижает классность объекта. В то же время плюсом является наличие демонстрационных залов (экспозон), где могут устраиваться автосалоны или демонстрироваться продукция фирм, офисы которых расположены в бизнес-центре.

Кроме того, для оценки местоположения территория Минска разбита на три зоны: в пределах первого кольца, между первым и вторым и за пределами второго кольца. Одновременно снижено значение престижности района, но включен дополнительно такой фактор, как положение относительно главных магистралей – проспектов Независимости и Победителей. Если объект расположен в шаговой доступности от одного из указанных проспектов, он получает дополнительно к базовым баллам по местоположению еще 30%. Вполне возможно, что в последующем к этим показательным магистралям добавятся пр.Держинского, когда он будет перестроен в соответствии с генпланом, а также Партизанский проспект или его часть.

Используя усовершенствованную методику для оценки примерно трех десятков минских объектов, в том числе и находящихся на стадии проектирования, авторы пришли к выводу, что только 4 бизнес-центра соответствуют классу «А», из которых лишь один действующий. При этом некоторые объекты, которые ранее позиционировались как класс «А», оказались в классе «В» и даже «С». Причем в большинстве случаев решающую роль в снижении или повышении уровня классности сыграл такой показатель как обеспеченность транспортной инфраструктурой. Некоторые объекты потеряли баллы из-за недостаточно выразительной архитектуры, нехватки парковочных мест.

Как заметил в беседе с корреспондентом «НБ» Ю.Попов, методика не является бесспорной. И ее авторы готовы к конструктивному диалогу для выработки более оптимальных критериев отнесения офисных зданий к тому или иному классу. Но в том, что такая методика нужна, нет никаких сомнений. Она может послужить основой для формирования ставок арендной платы в дальнейшем на объекты недвижимости, как это делается во всем мире. По мнению собеседника, минский рынок офисной недвижимости вступил в первую фазу формирования, и есть необходимость установить некий порядок и правила игры, что в первую очередь важно потенциальным арендаторам и покупателям офисных помещений.

К примеру, проанализировав динамику цен на рынке за последних пару лет и сопоставив с результатами своей оценки, специалисты пришли к выводу, что арендные ставки и цены продажи в некоторых административных зданиях не соответствовали рыночным и, как следствие, собственник либо недополучал доход, либо на его объект трудно было найти покупатели (арендатора). Но в случае применения методики при формировании тех же арендных ставков этот недостаток мог бы быть устранен. Например, можно было бы установить свои ценовые пределы для объектов разного класса. «К примеру объекты класса «А» находятся в таком-то ценовом диапазоне, «В» – в таком–то и т.д., - заметил Ю. Попов. - Но когда этой классификации нет, то покупателям (арендаторам) довольно сложно ориентироваться на рынке. В итоге обещанная доходность от вложения в приобретение офиса в таком бизнес-центре, например на стадии строительства, может оказаться на поверку намного ниже.»

Также не следует сбрасывать со счетов, что представленная методика – это еще и ориентир для потенциальных застройщиков (инвесторов). Ее применение дает возможность определить, какими качественными характеристиками следует наполнить будущий объект, чтобы получить максимальный эффект от его реализации.

Само собой, сегодняшний вариант методики через какое-то время претерпит изменения – в связи с развитием рынка коммерческой недвижимости, внедрением новых строительных материалов и технологий, улучшением существующей инфраструктуры города, повышением качества спроса на объекты, уверены разработчики методики.

Марина СИРОТКО

18.12.2006

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 3, за месяц 20

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 50/2006