Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартирные цены демонстрируют сплоченность

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Квартирные цены демонстрируют сплоченность

В ожидании роста цен в жилищном строительстве квартиры на вторичном рынке жилья во многих городах Беларуси продолжают дорожать. И это при том, что за 2006 год вторичное жилье в Минске и регионах подорожало в среднем на 20-25 %, а за 5 последних лет - в 2,5-3,8 раза. Такому активному росту способствовало развитие системы кредитования и увеличение доходов населения. В нынешнем году в связи ростом цен на энергоносители ожидается заметное смещение спроса в пользу малогабаритных жилых помещений и, как следствие, увеличение разницы между стоимостью квадратного метра одно-, двухкомнатных и многокомнатных квартир.

В белорусской столице за прошлый год средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке выросла на 22,5 % - с 1020 до 1250 долл.США. Причем основной прирост пришелся на сентябрь - декабрь, когда цена единицы площади предлагаемых на продажу квартир еженедельно увеличивалась на 5-15 долл.США. При этом удорожание в первую очередь коснулось одно- и двухкомнатных квартир. За последние четыре месяца, включая первую неделю нынешнего года, однокомнатные подорожали на 17 % (с 1155 до 1350 долл.США/кв. м), двухкомнатные - на 12,4 % (с 1107 до 1245 долл.США/кв. м), трехкомнатные и четырехкомнатные - на 9 % (с 1081 до 1178 долл.США/кв. м) и 7% (с 997 до 1070 долл.США/кв. м) соответственно. В целом же за 2002-2006 годы средняя цена квадратного метра минского жилья на вторичном рынке увеличилась в 3,84 раза, начав отсчет с 325 долл.США (в 2002 г. рост составил 16,3 %, в 2003-м -- 25,8, в 2004-м – 32 и в 2005-м – 57 %).

В других городах Беларуси - аналогичная динамика. Причем если в предыдущие годы цены в регионах в отличие от Минска были менее «подвижны», что обусловлено меньшим спросом и более низкими по сравнению со столицей доходами населения, то прошлый год стал исключением. Можно сказать, что почти везде «вторичка» подорожала на 20-25 %.

Пусть небольшая, но своя

Для регионов и особенно для районных центров характерна более существенная, чем столице, зависимость цен на вторичные квартиры от стоимости жилищного строительства и влияние коммунальных платежей на структуру спроса и предложения.

Например, в городе Солигорске для продавцов "вторички" уже давно, а в прошлом году особенно, главным ориентиром при установлении цены на товар являются договорные цены в долевом строительстве. Например, у местного домостроительного комбината квартиры в строящихся домах стоят около 690 долл.США/кв. м (без отделки). Вторичные квартиры – чуть дороже. И эта разница сохраняется на протяжение нескольких лет.

В целом же первая половина прошлого года выдалась для рынка жилья в Солигорске довольно спокойной. В августе активность покупателей увеличилась и достигла пика в декабре, в результате чего средняя цена однокомнатных квартир улучшенной планировки (кухня более 8 кв. м) увеличилась на 4 тыс.долл.США (примерно на 20-22%) и составляет на сегодня около 22,5-23,5 тыс.долл.США. Двухкомнатные подорожали на 2-3 тыс. – до 28-29 тыс.долл.США. Цена предложения трехкомнатных квартир увеличилась на 500-1500 долл. и достигла отметки 35-36 тыс.долл.США (максимум - 42 тыс.). Но рост в этом сегменте риэлтеры объясняют исключительно увеличением количества квартир с качественной отделкой.

Основная доля спроса в Солигорске, как и в других районных и областных центрах, приходится на 1-2-комнатные квартиры. Причем, однокомнатные расходятся буквально на глазах, потому что число покупателей в разы превышает предложение. На втором месте по популярности - двухкомнатные. Спрос на трехкомнатные, как заметили риэлтеры, определяется в основном размерами кредита, который готов предоставить банк исходя из платежеспособности покупателя. Средняя же сумма платежа, которую способно оплатить собственными деньгами большинство покупателей, не превышает 5-8 тыс.долл.США.

Что касается четырехкомнатных квартир, которые у жителей небольших городов почти не пользуются спросом, то они по стоимости мало отличаются от трехкомнатных. Цены на них не растут, и эта тенденция сохранится и в дальнейшем, полагают риэлтеры. Квартиры с большим количеством комнат пользуются спросом все меньше, в первую очередь из-за роста коммунальных платежей, что жители регионов ощущают сильнее, чем минчане, в силу более низких доходов.

Есть, правда, и небольшие исключения из правил. Например, в городе Лида, если имеется возможность выбора между одно- и двухкомнатными квартирами, покупатели отдают предпочтение "двушкам". При этом трехкомнатные "хрущевки" примерно одинаковы по цене с двухкомнатными улучшенной планировки. Общим является то, что разница в цене между старыми типовыми квартирами и современными составляет 7-10 тыс.долл.США.

В Лиде одно-, двух- и трехкомнатные "хрущевки" предлагаются сегодня в среднем в пределах 20, 23-24 и 30-31 тыс.долл.США соответственно. Однокомнатные улучшенной планировки стоят 23-25 тыс.долл.США (год назад - 20 тыс.), двухкомнатные - до 30 тыс., трехкомнатные - 38-40 тыс.долл.США. Удорожание за прошлый год составило примерно 20-25 %, и пока цены не останавливаются.

Соблюдая традиции

На столько же выросли цены в Могилеве. Если в начале 2006 года однокомнатные квартиры улучшенной планировки предлагались в среднем за 20-22 тыс.долл.США, то сейчас - за 26-28 тыс.долл.США. Двухкомнатные подорожали с 26-28 тыс. до 33 тыс., трехкомнатные - с 36-38 до 43-45 тыс. долл.США. В редких случаях, например, если требуется серьезный ремонт, - "трешку" могут предложить за 39-40 тыс.долл.США. Типовые могилевские квартиры в домах, построенных до 1986 года, включая "хрущевки", стоят на 2-6 тысяч меньше в зависимости от количества жилых комнат.

Риэлтеры также отмечают, что активнее всего цены на могилевские квартиры росли в октябре - ноябре. В декабре активность рынка в областном центре в отличие от Минска и других городов, снизилась. В таком состоянии могилевский рынок пребывает и сегодня, что объясняется традиционным для этого периода снижением и спроса, и предложения.

В Могилеве и в пригороде (в радиусе 15 км) за последний год заметно увеличился спрос на дома, в том числе и недостроенные. Привлекательными их делает то, что они дешевле квартир. Риэлтеры также заметили некоторую активизацию покупателей, приезжающих из России и Казахстана. Правда, основной контингент желающих обзавестись могилевской жилплощадью – люди пенсионного или предпенсионного возраста. Такая тенденция, кстати, отмечается и в Минске. По мнению столичных чиновников, бывшие жители Беларуси возвращаются на родину, потому что здесь легче прожить за российскую пенсию.

В ожидании очередного скачка

Динамика цен на вторичном квартирном рынке Витебска примерно такая же, как и на могилевском. Квартиры за год подорожали в среднем на 20-25% и продолжают дорожать. Больше всего выросли цены на одно- и двухкомнатные квартиры. В частности однокомнатные подорожали с 14-15 тыс.долл. США до 18-20 тыс. Есть и более дорогие варианты. В среднем же сегодня покупателю такое жилье обходится на 4-6 тыс.долл.США дороже, чем в начале 2006 года. Примерно на столько подорожали и двухкомнатные квартиры. Сегодня они предлагаются в среднем за 22 – 30 тыс.долл.США в зависимости от местоположения и площади.

При этом минимальная сумма, которая потребуется для приобретения самой плохонькой двухкомнатной, - 19 тыс.долл.США. А тому, кто намерен купить очень хорошую квартиру, состоящую из двух жилых комнат, нужно иметь около 33-38 тыс.долл.США. Хотя риэлтеры считают, что это завышенная цена даже для элитных витебских «двушек». Тем не менее покупатели идут и на такие расходы, потому что не сомневаются в том, что в связи ростом цен на энергоносители жилье будет дорожать. По этой же причине несколько уменьшилось предложение выставляемых на продажу жилых помещений. А те продавцы, которые решили не дожидаться очередного скачка цен в ближайшем будущем, активно играют на повышение сегодня. Причем увеличивают цены и продавцы трехкомнатных квартир, несмотря на то что их товар менее востребован, чем менее габаритные квартиры. Например, трехкомнатные, которые в начале осени прошлого года предлагались за 38-40 тыс.долл.США, что далеко не дешево для витебского рынка, сегодня уже выставляются за 42-43 тыс.долл.США. И владельцы таких квартир нисколько не сомневаются, что и на такую цену найдутся покупатели.

В менее выгодном положении находятся продавцы четырехкомнатных квартир. Такое жилье мало кто покупает, и в первую очередь из-за коммунальных платежей. В то же время растет число собственников, которые опять же из-за «коммуналки» стараются переселиться в менее габаритные апартаменты. Все это приводит к тому, что цена квадратного метра одно- и двухкомнатных квартир значительно выше, чем многокомнатных (в 3 и более раз). И эта разница продолжает увеличиваться.

Исключение из правил

Среди региональных городов особо выделяется Бобруйск, где вот уже год цены на квартиры стоят на месте, а если и увеличились, то совершенно незначительно: на 500-1000 долл.США. В течение всего этого периода отчетливо отмечалось превышение предложения над спросом, причем по всем типам квартир. Такое затишье явилось следствием ажиотажного спроса и небывалого за последние несколько лет роста цен на квартиры во второй половине (особенно в последние месяцы) 2005 года. Это был период, когда, по словам риэлтеров, на рынке разметалось все - и однокомнатные, и четырехкомнатные квартиры. Причем основными покупателями были жители других городов, в том числе Могилева и Минска. А поводом для активной скупки жилья послужила слишком большая разница в цене между бобруйскими и, например, могилевскими квартирами (скажем, по однокомнатным она доходила до 10 тыс.долл.США). Сейчас эта разница вдвое меньше.

Но специалисты не исключают, что когда цены в других городах поднимутся еще больше, а в Бобруйске останутся на прежнем уровне, спрос со стороны иногородних снова увеличится и тем самым повторится сценарий, имевший место в 2005 году. То есть разница в цене повышает привлекательность жилья с точки зрения вложения денег в недвижимость и защиты средств от обесценивания. Безусловно, местные жители тоже покупают квартиры. Но их активность недостаточна, чтобы послужить толчком к росту цен.

Не очень-то влияет на спрос в Бобруйске и банковское кредитование. Доля сделок, осуществляемых с привлечением кредитов, невелика, что, возможно, связано с невысокими доходами местного населения. Также не исключено, что обеспеченность жильем в городе находится на приемлемом уровне, а запасаться излишками квадратных метров, когда растут коммунальные тарифы, местные жители не рискуют.

В настоящий момент в Бобруйске средняя цена однокомнатных квартир улучшенной планировки составляет около 17-18 тыс.долл.США ("хрущевок" - 13-14 тыс.), двухкомнатных - 24-25 (19-20), трехкомнатных - 28-30 (24-25), четырехкомнатных - 33-34 тыс.долл.США. Как видим, разница между могилевскими и бобруйскими квартирами еще не достигла той величины, при которой жителям областного центра станет выгодно вкладывать средства в недвижимость Бобруйска.

Каким станет нынешний год для квартирного рынка Беларуси, специалисты не берутся давать каких-то четких прогнозов. Но предполагают, что цены в любом случае не снизятся, за исключением разве что четырех- и пятикомнатных квартир. Жилье этой категории может несколько подешеветь в случае увеличения тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В целом все будет зависеть от состояния экономики и от тех шагов, которые предпримут власти в связи с удорожанием энергоносителей.

(Обзор подготовлен при информационной поддержке филиалов Центра торговли недвижимостью "Пакодан", расположенных в Витебске, Могилеве, Солигорске, Лиде, Бобруйске).

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

22.01.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 19

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 3/2007