Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Комната – это капитал, который только растет

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Комната – это капитал, который только растет

В прошлом году на квартирном столичном рынке был отмечен рост цен не только на квартиры, но и на комнаты. Многие потенциальные покупатели, пересчитывая финансы, понимали, что с каждым днем у них становится все меньше шансов купить отдельную квартиру и предпочитали вложить их хотя бы в покупку комнаты. Подобный выбор объясним. Жизнь с соседями – не сахар, но лучше «синица в руках», чем «журавль в небе».

Ценовой беспредел

Если в начале 2006 года комнату в Минске в среднем можно было купить за 15-19 тыс.долл.США, то теперь покупателю она обходится в среднем 22-25 тыс.долл.США. В целом за год столичные комнаты подорожали в среднем на 30-35 % в отличие от квартир, рост цен на которые в 2006 году составил в среднем 20 %. И все же, если сравнить цену комнаты с ценой однокомнатной квартиры, то квартира, как не считай, обходится все равно в 2 раза дороже комнаты (в настоящее время средняя цена однокомнатной квартиры в Минске составляет 47 тыс.долл.США). Конечно, можно найти комнату и подешевле, к примеру, за 13-15 тыс.долл.США. Но таких предложений на квартирном рынке очень мало. К тому же это, как правило, будет комната порядка 8-10 кв.метров в многокомнатной квартире. Например, самый дешевый вариант, который сегодня предлагается на рынке, - это комната около 10 кв. метров в 6-комнатной квартире – 13 тыс.долл.США. Или же комната около 9 кв.метров в 2-комнатной квартире за 15 тыс.долл.США. Одни из самых дорогих комнат предлагаются по цене 27-28 тыс.долл.США. Это будут комнаты порядка 17 кв.метров в 2-комнатных, 3-комнатных стандартных квартирах, расположенные, правда, тоже в спальных районах.

Год назад самая дешевая небольшая комната в Минске в многокомнатной квартире (4-х, 5-комнатной) предлагалась примерно за 10 тыс.долл.США, самая дорогая в 2-комнатной и 3-комнатной квартире – за 22 тыс.долл.США.

Что заставляет человека покупать комнату, а не отдельную квартиру? Конечно же, нехватка денег на отдельное жилье. Стремительный рост на недвижимость привел к тому, что многим пришлось временно отказаться от приобретения квартиры и ограничиться минимумом – покупкой комнаты.

Сегодня в общем количестве продаж квартир в столице сделки с комнатами занимают порядка 10-15 процентов. Чаще всего они пользуются спросом у людей, желающих разъехаться по семейным обстоятельствам, у иногородних студентов, стремящихся «закрепиться» в столице после окончания вуза, у молодых семей, которые не скопили денег на квартиру. Зачастую комнаты покупают неблагополучные граждане, злоупотребляющие спиртными напитками, лица, ранее осужденные и отбывавшие срок в местах лишения свободы и т.д.

Кроме того, надо учитывать, что сегодня далеко не каждый человек сегодня может рассчитывать на большую сумму банковского кредита – слишком высокие процентные ставки и слишком низкая платежеспособность кредитополучателей и их поручителей. Кредит же на покупку комнаты получить реальнее, поскольку приходится брать сумму в два раза меньшую, чем для покупки той же квартиры.

Недавно один знакомый автора публикации - двадцативосьмилетний Максим - менеджер в торговой компании, купил себе комнату с помощью банковского кредита. Уже много лет он живет в столице. Здесь получил высшее образование, нашел стабильную, высокооплачиваемую работу и до последнего времени снимал жилье. Много лет Максим копил деньги на покупку квартиры. Осенью 2005 года стало ясно, что цены растут настолько стремительно, что приобретение жилья становится чем-то из области фантастики. Кроме того, значительно подорожали квартиры, сдаваемые в аренду. Сегодня за снимаемую «однушку» молодому человеку пришлось бы платить уже не 130 долл.США, как в прошлом году, а все 180-200 долл.США в месяц.

Тут и задумался Максим о кредите. Ведь деньги, которые он тратил на аренду жилья, вполне мог бы выплачивать банку, уже имея собственное жилье. Сейчас Максим – собственник комнаты в двухкомнатной квартире, расположенной рядом со станцией метро «Московская». Половину суммы удалось скопить за годы работы. Вторую половину взял в банке, оформив ипотечный кредит. Следующий шаг в его жизненном плане – кредит на покупку квартиры.

Как утверждают риэлтеры, наибольшим спросом пользуются комнаты не менее 13 кв. метров в 2-комнатных квартирах. При этом предпочтение отдается пустующим квартирам, в которых никто не живет: например, одна комната закрыта, а другая продается. То есть, по сути, приобретая комнату, человек на самом деле будет жить в однокомнатной квартире. Такие комнаты, естественно, стоят дороже и предлагаются по цене, приближающейся к цене самой дешевой однокомнатной квартиры.

Что касается предложения, то это, как правило, комнаты в «типовых» квартирах и «хрущевках».

Самой выгодной сделкой в этом сегменте жилья считается покупка квартиры (чаще двухкомнатной) по частям, то есть когда комнаты приобретаются одним и тем же человеком по отдельности. На такой сделке можно сэкономить приличную сумму. Например, стандартная двухкомнатная квартира стоит в среднем в Минске порядка 60 тыс.долл.США. В случае, если покупать комнаты по отдельности даже по цене 25 тыс. долл., видна явная экономия.

Что касается комнат в ближайшем пригороде от Минска, то их выбор на рынке весьма ограничен. Сегодня комната в 2-комнатной квартире в ближайшем пригороде предлагается за 19 тыс.долл.США. Год назад аналогичная комната предлагалась за 12 тыс.долл. Комнаты в населенных пунктах, расположенных от столицы в радиусе 40-60 километров, сейчас предлагаются в среднем по 12 тыс.долл.США, год назад их можно было купить в два раза дешевле.

Комната комнате рознь

Как известно, на цену квартиры влияет престижность района и экологическая обстановка в нем, месторасположение дома, транспортная доступность, состояние дома и квартиры, вид из окон и др. Все эти факторы, безусловно, оказывают непосредственное влияние и на ценообразование на рынке комнат. При этом дополнительным немаловажным фактором, влияющим на конечную цену комнаты в отличие от квартиры, является социальная среда, в которой придется жить будущему жильцу, проще говоря – соседи. Ведь ни для кого не секрет, что обладателями комнат чаще становятся члены неблагополучных семей – алкоголики, наркоманы и т.д.

Как отмечают риэлтеры, зачастую проверка документов на покупку комнаты занимает гораздо больше времени, чем на квартиру. Приобретение комнаты всегда сопряжено с риском не очень хорошего соседства, застраховаться от которого практически невозможно. Для того чтобы познакомиться со всеми, кто может нарушить покой новосела, недостаточно сведений, полученных из домовой книги в ЖЭСе обо всех прописанных на этой площади жильцах. В коммунальной квартире состав жильцов может поменяться в любой момент. Скажем, хозяйка одной из комнат в любой момент может выехать к детям в другой город или на лето на дачу и предоставить свою комнату другим жильцам, а еще лучше – сдать квартирантам, от которых можно ожидать чего угодно. Или, неприметный гражданин, перебравшись к сожительнице, со временем продаст свою комнату «под расселение» пьющей семейке с «темным» прошлым.

Отсутствие какого-либо из удобств в «коммуналке», присущих городскому жилью (ванная комната, горячая вода, телефон), может снизить ее стоимость на 1-2 тыс. долл. по сравнению с более ликвидными вариантами. Чаще всего виной всему все тот же «человеческий фактор»: для того чтобы установить ванну, надо договариваться с соседями, а это не всегда легко.

Поэтому лучше подстраховаться и не выискивать более дешевые варианты, а выбирать комнаты, предлагаемые на рынке, по средней цене, взвешивая все «за» и «против».

Как продать комнату в коммунальной квартире

В редакцию газеты обратилась Надежда Харченко, проживающая в г.Минске по пр. «Звязда». Она с мужем и дочерьми проживала в 2-комнатной кооперативной квартире. После развода муж получил право пользования одной жилой комнатой, которую он впоследствии без согласия жены и совершеннолетних детей приватизировал и оформил в собственность. Спустя два года муж продал свою комнату, не уведомив об этом жену и детей. Надежда Харченко спрашивает, законно ли оформлена в собственность жилая комната мужем и в дальнейшем продана без согласия всех остальных членов семьи? Имела ли она, как жена, первоочередное право на покупку этой комнаты в квартире?

Отметим, что продажа комнаты в общей долевой собственности - квартире сопряжена с некоторыми сложностями. Однако, зная нюансы этого процесса, проблем можно легко избежать. Особенного внимания заслуживают тонкости, предваряющие саму сделку купли-продажи.

На основании ст. 253 Гражданского кодекса РБ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Поэтому жена (это могут быть посторонние люди – соседи в коммунальной квартире) имела преимущественное право покупки продаваемой комнаты в этой квартире по цене, за которую она продавалась. Таким образом, собственник комнаты – в данном случае муж, желающий ее продать, должен был известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю – комнату в квартире с указанием цены и других условий, на которых он продает комнату. В случае, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении другого имущества – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Елена МАСЛОВСКАЯ

05.02.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 12

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 5/2007