Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Опять переломное время

Начиная с нового года цены на вторичные столичные квартиры «взлетели» так , что сегодня квартир за 50 тыс.долл.США на рынке просто нет. И как долго продлится такая ситуация, точно сказать не берется никто. Но платежеспособность людей имеет свои пределы, поэтому остается только одно - надеяться, что разум все-таки восторжествует.

Начиная с конца прошлого года, цены на столичные квартиры на вторичном рынке жилья продолжают уверенно расти. Так, если в целом за весь прошлый год минские квартиры подорожали примерно на 15 % (для сравнения: в 2005 году цены выросли на 25-30 %) и на конец 2006 года квадратный метр однокомнатной квартиры типовых потребительских качеств стоил примерно 1337 долл.США, двухкомнатной – 1231, трехкомнатной – 1163 и четырехкомнатной – в среднем 1071 долл.США, то только за январь 2007 года квартиры подорожали в среднем на 4%, из них однокомнатные подорожали примерно на 5 %, двухкомнатные – на 4%, трехкомнатные – на 3,8% и четырехкомнатные – на 2,8 %. За три недели февраля однокомнатные уже «подскочили» в цене на 11%, двухкомнатные – на 9,7%, трехкомнатные – на 8,1% и четырехкомнатные – на 7,7 %. В среднем за три недели столичные квартиры подорожали на 9%. Таким образом, в настоящее время квадратный метр однокомнатной квартиры в среднем стоит 1572 долл.США (средняя цена квартиры – 53500), двухкомнатной – 1423 (70130), трехкомнатной – 1323 (87400) и четырехкомнатной 1185 долл.США (94817 долл.США). 13-процентное подорожание квартир, и это только за два не полных месяца, это уже очень «серьезная» цифра, и не только по сравнению с прошлым годом.

Рост цен на квартиры в конце прошлого года (ноябрь, декабрь) риэлтеры связывали с резким сокращением количества выставляемых на продажу квартир. Так, к примеру, если в начале 2006 года в столице на продажу выставлялось порядка 500 однокомнатных квартир, то к концу года их количество сократилось до 150-170. Примерно в два раза к концу прошлого года сократилось и количество предложений двухкомнатных квартир, примерно в полтора раза – трехкомнатных. Сокращение, или говоря словами риэлтеров «вымывание», предлагаемых на продажу квартир неизменно ведет к увеличению их стоимости. Превышение спроса над предложением, доступность банковских кредитов, недостаточные темпы строительства нового жилья и некоторые другие причины явились основными причинами роста цен на жилье.

Что же сейчас происходит на вторичном рынке жилья? Как пояснила в беседе заместитель директора столичного АН «Квадратный метр» Ольга Максимова, в данный момент на рынке жилья в большей степени присутствует ажиотаж. Если сравнить сегодняшнюю ситуацию даже с декабрем прошлого года (когда цены резко «пошли» вверх), то тогда было намного спокойнее, чем сейчас. Люди стали покупать все на всякий случай. В течение января-февраля этого года цены максимально «взлетели» на малогабаритное жилье. Больше всего подорожали двухкомнатные «хрущевки». Сегодня минимальная сумма сделки однокомнатной квартиры составляет порядка 55 тыс.долл.США, и найти ее можно с большим трудом, пояснила заместитель директора АН «Квадратный метр». За 50 тыс.долл.США квартир уже просто нет. Стандартная двухкомнатная квартира либо «двухсторонняя «брежневка» стоят порядка 70 тыс.долл.США, причем не в самых дорогих районах. Скорее, это будут спальные районы – Чижовка, Шабаны.

Причем ситуация такова, что чем меньше площадь квартиры, тем дороже стоимость квадратного метра. Например, квадратный метр новой однокомнатной квартиры в Сухарево стоит примерно 1,5 тыс.долл.США, а стандартной панели по линии метро – около 2 тыс.долл.США. А если взять однокомнатную «малосемейку» по ул.Богдановича, расположенную на первом этаже, то квадратный метр обходится примерно 2 140 тыс.долл.США.

Отличительной чертой вторичного рынка стало сегодня и то, что с продажи стали сниматься многокомнатные квартиры, что привело к еще большему сужению рынка вторичного жилья. Благодаря этому стали невозможны классические разъезды, чем агентства недвижимости занимались всегда. Сегодня продавец многокомнатной квартиры не в состоянии купить две даже самые «убитые» квартиры. Поэтому ажиотаж на квартиры продолжается. Например, стандартное жилье в Малиновке приближается к отметке 2 тыс. долл. за квадратный метр. Ситуация такова, что реальная продажа квартир обходится покупателям на 3,5-5 тыс.долл.США (5-10 %) дороже цены, по которой они выставлялись на рынок и рекламировались в СМИ.

Все это привело к тому, что в агентствах недвижимости началось массовое расторжение договоров купли-продажи квартир. Чем чревато оно для потенциальных продавцов, которые при таком еженедельном росте цен на квартиры отказываются по старым ценам продавать свое жилье? С такими вопросами в газету сейчас обращается все больше и больше продавцов.

Как отметила Ольга Максимова, если раньше при заключении предварительного договора между покупателем и продавцом задаток за квартиру хранился в агентстве недвижимости, то начиная с ноября прошлого дома риэлтерская компания не имеет права брать на хранение задаток. Сегодня задаток передается в руки участникам сделки. Фактически это их гражданские отношения. А по закону, если покупатель отказывается покупать квартиру продавца, то задаток остается у продавца. Если же в том вина продавца, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере, то есть по отношению к продавцу предусмотрены еще и штрафные санкции. По словам заместителя директора, в ее практике были случаи расторжения договоров, когда продавцы, поднимая цену на свою квартиру, компенсировали покупателю задаток в двойном размере. Но были и случаи, когда продавцы отказывались от компенсации задатка в двойном размере, а просто забирали в агентстве документы. Все, что касается риэлтеров, то они помогают только вести переговоры сторонам сделки. Последние самостоятельно определяют сумму сделки и фиксируют ее в договоре. И если фиксированная в договоре цена продаваемой квартиры отличается (к примеру на 5-6 тыс. долл.США) от цены продажи, то покупатель вправе обратиться в суд и подать иск на продавца по взыскиванию суммы задатка в двойном размере. Исход дела будет зависеть от решения суда. Но часть покупателей реально понимает, что пока будут длиться судебные разборки, квартиры могут подорожать еще больше. Поэтому они вынуждены принимать условия продавцов.

Подобная ситуация наблюдалась на квартирном рынке, когда цены на жилье падали и когда под первого покупателя выстраивалась цепочка, а, скажем, через месяц покупатель, понимая, что он может найти квартиру на тысяч 5 дешевле, в последний момент отказывался ее покупать. Тогда разрывалась цепочка, состоящая из 10 и более квартир. И такие ситуации чаще всего характерны, когда рынок не стабилен, что, собственно, мы наблюдаем и сейчас.

На сегодняшнюю ситуацию на квартирном рынке, по мнению некоторых риэлтеров, в некоторой степени повлияло и решение властей заключать договоры на долевое строительство квартир по фиксированным ценам, что привело к фактическому прекращению заключения договоров с застройщиками. Этот избыток свободных денег, оставшихся на руках у потенциальных покупателей, «переместился» на вторичный рынок жилья.

Смогло ли отразиться на росте цен на квартиры повышение цен на энергоносители? Думается, и этот фактор сыграл не последнюю роль. Сегодня к примеру, современный коттедж, расположенный вдоль кольцевой дороги, со всеми коммуникациями, отделкой, можно купить за 220-280 тыс.долл.США, а стандартная панельная квартира в новом доме порядка 78 квадратных метров обойдется покупателю примерно в 110 тыс.долл.США. Так вот при выборе недвижимости предпочтение отдается квартире, потому что как не крути, а содержать квартиру гораздо дешевле, чем коттедж.

Сегодняшняя ситуация на минском вторичном рынке жилья напоминает прошлогоднюю московскую, когда цена на квартиры в Москве росла не по дням, а по часам и когда человек, приобретающий квартиру с помощью ипотеки, вообще не рассматривался как потенциальный покупатель. По утверждению риэлтеров, сегодня в Минске при заключении сделки, если есть возможность выбора, человек с кредитными ресурсами тоже не рассматривается как потенциальный покупатель. Потому что при дефиците квартир на рынке, если продавцу нужна взамен «встречка» и если в цепочке присутствуют кредитные деньги, это приводит к разрыву цепочки и к тому, что продавец подвержен риску вообще ничего не купить себе взамен.

По мнению риэлтеров, рост цен на квартирном столичном рынке должен все-таки остановиться, потому что существующие сегодня цены на квартиры не только не отвечают качеству предлагаемого на рынке жилья, но и покупательской способности покупателей. И в большей степени это относится к морально устаревшему жилью. Например, в Москве сегодня цены на новое жилье остались таким же, какими были и в прошлом году, а вот на малогабаритное устаревшее жилье стали снижаться. Но, с другой стороны, сильного падения цен не предсказывает никто. Если снижение и произойдет, то не более суммы, на которую искусственно выросли цены буквально за последних пару месяцев.

Возможно, как-то повлиять на ситуацию на вторичном рынке жилья сможет и первичный рынок. Сегодня какая-то часть новых квартир, построенных застройщиками с помощью кредитных средств, продается фактически по свободным ценам. Например, стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в доме по ул.Алибегова составляет порядка 1,5 тыс.долл.США, двухкомнатных – 1,4 тыс.долл.США. И все равно это дешевле, чем «квадрат» на «вторичке». И если эти квартиры будут выставлены на вторичный рынок, это, возможно, хоть как-то поможет «насытить» рынок квартирами.

Конечно, помочь решить проблему могло бы увеличение объемов вводимых в эксплуатацию новых домов. Но пока запланированные объемы таковы, что, по всей видимости, это не сможет существенно повлиять на ситуацию на вторичном рынке жилья.

Елена МАСЛОВСКАЯ

26.02.2007

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 3, за месяц 21

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 8/2007