Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Начало стабилизации или временная передышка?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Начало стабилизации или временная передышка?

В марте месяце на вторичном рынке жилья в Минске специалистами отмечено снижение спроса на одно- и двухкомнатные квартиры. А в первые две недели апреля снизился и темп роста цен на квартиры этой категории: еженедельный прирост уменьшился с 50-55 долл. за квадратный метр до 39-43 долл. Эти изменения можно рассматривать как первый признак того, что ближе к лету ситуация на вторичном рынке жилья в Минске стабилизируется. Правда, в течение апреля ценовая динамика, которая имела место в первом квартале текущего года, может еще сохраниться - в первую очередь в секторе крупногабаритных квартир, которые в первые три месяца года дорожали медленнее, чем квартиры меньшей площади. Примерно так прогнозируют дальнейшее развитие ситуации специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт".

Анализ динамики спроса и цен на квартирном рынке в предыдущие годы позволяет сделать вывод о том, что малометражные квартиры быстрее всего реагируют на изменения поведения покупателей. А в периоды ажиотажного спроса такие квартиры становятся переоцененными. Затем, когда наступает период стабилизации и цены в основной своей массе не падают, а просто стоят на месте, дешевые квартиры, взметнувшиеся в момент пикового спроса выше разумного предела, даже дешевеют. То есть у малогабаритных квартир (в первую очередь типовых потребительских качеств) "тормозной путь" короче и "ускорение" быстрее, чем у крупногабаритных.

В то же время цены на квартиры большей площади менее подвижны. Когда рост цен на одно- и двухкомнатные в самом разгаре, цены на трех- и четырехкомнатные только начинают раскачиваться. Когда же цены на малогабаритное жилье, достигнув своего пика, замедляют, а затем и вовсе прекращают движение, квартиры большой площади продолжают еще какое-то время дорожать, пока процентная разница между стоимостью квадратного метра квартир разного метража не достигнет уровня, характерного для периода стабильности. Этот уровень, по оценкам специалистов, находится в пределах 5-8%. В марте текущего года благодаря тому, что одно- и двухкомнатные квартиры дорожали в предыдущие месяцы быстрее, чем остальные, этот показатель составил около 18-20%.

«Такие выводы нам позволяют сделать результаты мониторинга квартирного рынка, который с начала текущего года проводится ежемесячно. Кроме того, нами разработана методология подсчета индекса покупательской активности (ИПА). Это очень важный индекс, поскольку является своего рода индикатором состояния рынка», - заметил в интервью с корреспондентом «НБ» директор ОДО «Твоя столицаконсалт» Владимир Давидович. По его мнению, подсчитать такой индекс может только крупная риэлтерская компания, которая обладает сведениями о предложении объектов по разным сегментам рынка и о покупательском отклике на это предложение. Еще один важный показатель, который не так давно стал использоваться при оценке ситуации на квартирном рынке, - время позиционирования объекта на рынке. Это время от момента выставления объекта на продажу до заключения предварительного договора на покупку.

Применяя свои новые разработки, текущую статистику, а также архивные базы данных и результаты мониторинга по предыдущим годам, специалисты выявили некоторые закономерности поведения квартирного рынка. Первая - это цикличность, в том числе в динамике цен и изменении ИПА. Если не углубляться в детали, то можно сказать, что 2006 год оказался очень похож на 2004 год, а первый квартал 2007 года мало отличается от аналогичного периода 2005 года. Исходя из этого можно предположить, что последующее развитие ситуации на квартирном рынке не только во втором квартале, но и во втором полугодии может повторить сценарий 2005 года, когда сначала цены активно росли, а потом наступило затишье.

Еще одна особенность - на колебания ИПА рынок реагирует с опозданием на 2-2,5 месяца. Глядя на то, как ведет себя кривая среднего показателя спроса по всем типам квартир, можно отметить, что в феврале-марте началось снижение покупательской активности. Если разбить по категориям, исходя из количества комнат, то снижение активности отчетливее всего проявилось в секторе малогабаритного жилья - в первую очередь однокомнатных квартир. В то же время интерес к трех- и многокомнатным квартирам в течение всего марта продолжал увеличиваться.

Если эти выводы верны, то снижение активности в секторе малогабаритного жилья через 2-2,5 месяца проявится в виде уменьшения темпов роста цен на этот вид квартир. В прошлом году наблюдалась обратная картина. Где-то в середине мая, когда весь рынок спал, было замечено некоторое оживление со стороны потенциальных покупателей в секторе однокомнатных квартир. А через два месяца, то есть с середины июля эта активность начала проявляться на ценах. Примерно с этого момента однокомнатные медленно пошли в отрыв, постепенно набрав нужный темп к декабрю 2006 года.

В то же время интерес к более габаритным квартирам продолжал снижаться в течение всего лета. Этот сектор жилья стал оживать позже: в начале осени подтянулись двухкомнатные, в декабре активно заработал сектор "трешек" и многокомнатных квартир. В итоге с середины января до середины февраля риэлтеры наблюдали ажиотажный спрос на все типы квартир и, как результат, серьезный рост цен.

Иными словами, результаты мониторинга за февраль-март с определенной долей оптимизма позволяют предположить, что к июню-июлю рынок вступит в фазу стабилизации. Но поскольку спрос на многокомнатные еще не достиг своего пика в силу большей неповоротливости и покупатели все еще переваривают выросшие цены на этот тип жилья, в ближайшие месяцы в этом секторе сохранится прежняя динамика.

Специалисты также заметили, что с февраля стало расти предложение, что на первый взгляд кажется несколько странным на фоне ажиотажного роста цен и спроса. Но, оказывается, и здесь есть определенная закономерность, обусловленная специфической для Минска структуры сделок с жильем. Эта специфичность состоит в том, что большая доля сделок приходится на сделки купли-продажи с целью размена и обмена уже имеющегося у сторон жилья. Процент же чистых покупок по-прежнему невелик и составляет, судя по оценкам разных риэлтерских фирм, от 5-7 до 10-15%.

Если вернуться к результатам мониторинга, то получается, что за январь-февраль общий метраж выставляемого на продажу жилья увеличился на 24%, количество квартир - на 29%, в марте - на 8 и 13,5% соответственно. Все это, учитывая структуру сделок, лишний раз говорит об увеличении активности продавцов малогабаритных квартир. Потому что их сейчас выгодно менять на крупногабаритное жилье.

В то же время в ОДО «Твоя столицаконсалт» считают, что спрос на одно- и двухкомнатные квартиры стал снижаться за счет разъездов. Потому что, продав трехкомнатную квартиру, человек не может сегодня уложиться без доплаты не только в две однокомнатные, но даже в однокомнатную и комнату. Кстати, стоимость квадратного метра комнат уже достигла 3 тыс.долл.США. Из-за этого, как полагают специалисты, с рынка ушла часть покупателей малогабаритных квартир, что в основном и послужило причиной падения ИПА. На рынке остались в основном инвестиционные покупатели - те, которые покупают малогабаритные квартиры без всяких обменов и разменов. И этот спрос пока достаточно велик, что может поддерживать рост цен на нынешнем уровне еще какое-то время. Но если быть более точным, то в марте спрос на все типы квартир, несмотря на отмеченное снижение, все еще существенно превышал показатель аналогичного периода прошлого года, уточнил В. Давидович.

Приведенные выше выводы дают основание полагать, что во втором квартале текущего года на рынке будут доминировать покупатели, которые сейчас продают малогабаритное жилье инвестиционным покупателям и с доплатами и кредитами приобретают большее. Специалисты также прогнозируют, что средний ИПА останется на плюсовой отметке именно за счет таких участников рынка. Они же поспособствуют тому, чтобы к июлю цены на многокомнатные квартиры наверстали упущенное. И если события будут развиваться именно по этому сценарию, то к середине лета мы будем иметь ту разницу стоимости единицы площади жилья разного метража, которая характерна для периода стабилизации.

Довольно любопытные вещи происходят в последнее время и на рынке домов и коттеджей в пригороде. «По нашим оценкам, не только спрос, но и количество сделок в этом секторе с начала текущего года увеличилось в разы. Это дает основание полагать, что на рынке индивидуального жилья в минском пригороде следует ожидать в ближайшее время повторения сценария, который мы наблюдали на столичном рынке квартир в первом квартале года», - заметил В. Давидович.

Очевидно, что столичные квартиры уже поднялись до уровня, когда становится выгоднее приобретать дома в пригороде. В этой связи можно отметить, что минское жилье типовых потребительских качеств на вторичном рынке с февраля 2006 года по февраль 2007 года подорожало в среднем примерно на 48%. А дома в пригороде за тот же период - где-то на 20%. Одно это может послужить поводом для активного перехода покупателя на рынок индивидуального жилья в столичном пригороде. И, вероятнее всего, именно этот сектор в ближайшие полгода-год будет вести себя наиболее динамично. Причем ярко выраженная динамика может сохраниться и дальше. То есть рост активности покупателей и, соответственно, цен в этом секторе обещает быть гораздо интенсивнее и продолжительнее, чем это имело место в последнее время на вторичном рынке квартир в городе.

Следует ли из этого, что сегодня самое время вкладывать деньги в загородные дома? Скорее да, чем нет, особенно если учесть, что пригород в последнее время активно развивается и, судя по градостроительным планам, будет развиваться еще больше.

Марина СИРОТКО

16.04.2007

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 3, за месяц 21

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 15/2007