Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Офисы и магазины: цены растут

Рост цен в долларовом эквиваленте на офисы и торговые площади - самая характерная особенность сегодняшнего состояния минского рынка нежилой недвижимости.

Среди причин данного процесса можно назвать и удорожание строительных материалов и услуг, и состояние доллара на мировом рынке. Но, как считают специалисты Белорусского центра торговли недвижимостью (БелЦТН), эти две причины менее существенны. Намного сильнее на ценообразование повлиял усилившийся дефицит предложения при неизменно высоком спросе.

В прошлом году дефицит предложения вынудил покупателей раскупить даже неликвиды. А в текущем году ничего приемлемого на продажу не выставлено. Сегодняшнее предложение – преимущественно объекты по очень высоким ценам. Достаточно сказать, что стоимость офисов в центре Минска доходит до тысячи долл. за кв. метр. Но покупатели в основной своей массе не готовы приобретать такие дорогие офисные площади.

Ценовую агрессивность продавцов, как считают в БелЦТН, вполне могли

спровоцировать результаты аукциона, который проводил Мингорисполком в

декабре прошлого года. На аукционе выставлялись восемь офисных помещений площадью от 93 до 471 кв. метра в недостроенном жилом доме рядом с Комаровским рынком, расположенном фактически в центре столицы. Количество желающих купить "незавершенку" на порядок превышало количество лотов. В результате цены продаж оказались намного выше рыночных - от 700 до 1200 долл. за кв. метр, хотя, повторим, это была "незавершенка".

Что касается спроса на офисы вообще, то он остался на уровне прошлого года и ограничивается небольшими площадями - 50-150 кв. метров. Зато заметно вырос спрос на небольшие магазины в центре. В числе наиболее популярных в последние месяцы оказались помещения, пригодные для размещения аптек и медицинских услуг. Наибольшую активность проявляют стоматологи. Эти изменения в структуре спроса стали происходить после того, как частным медицинским структурам было предложено выселиться из государственных медучреждений. (Напомним, что примерно полгода назад был введен запрет на сдачу в аренду помещений, находящихся в государственных медицинских учреждениях, для оказания медицинских услуг субъектами хозяйствования частной формы собственности). Появился также спрос на недвижимость, пригодную для размещения частных клиник. Можно не сомневаться, что дальше он будет только расти: бесплатная государственная медицина постепенно сворачивается, уступая место платной.

По сравнению с прошлым годом уменьшилось количество покупателей (преимущественно из числа крупных российских и западных компаний), желающих приобрести большие площади торгового и административного назначения. Соответственно снизилось число сделок в диапазоне от 0,5 до 1 млн. долл. Но строить недвижимость иностранцы тоже не очень хотят, в первую очередь из-за слишком высокой платы за пользование столичной землей, неустойчивости законодательства и необходимости на длительный срок замораживать большие средства.

Расширилась география спроса на магазины. В центре города, как правило,

спрашивают помещения площадью 50-100 кв. метров для размещения промтоварных магазинов (продажа одежды и обуви, товаров для дома и т. д.). Причем, учитывая все увеличивающийся дефицит предложения, покупатели готовы приобретать такую недвижимость за очень большие суммы (свыше тыс. долл. за кв. метр), превышающие среднерыночные цены.

Появился спрос на продовольственные магазины, в том числе и в микрорайонах. Как заметили в БелЦТН, сегодня есть заявки на открытие

целой сети продовольственных магазинов как в центре города, так и в отдаленных от него зон.

Огромен, как и в предыдущие годы, спрос на отдельно стоящие здания. Многие хотели бы купить детские сады, но вопрос упирается в их перепрофилирование, на что столичные власти идут неохотно.

По сравнению с летом и осенью прошлого года несколько снизилось количество желающих приобрести производственные помещения. Вероятнее

всего, открывать производство на пустом месте стало значительно сложнее.

Но и выбор предложения тоже невелик. К тому же производство можно разместить не на любых площадях. Это должен быть достаточно свободный земельный участок с удобными подъездными путями и парковкой, соответствующий санитарным нормам, и т.д. Что касается цен, то они колеблются от 100-170 до 250-300 долл. за кв. метр. Наиболее дешевы в этом диапазоне производственные цеха, расположенные в зданиях с железобетонным каркасом, к которым подведены все коммуникации - они в первую очередь предназначены для дерево- или металлообработки. На верхнем ценовом уровне находятся помещения, где можно заняться производством электротехнических товаров, одежды, обуви, кожгалантереи. Спрос ограничивается площадями от 500 до 2 тыс. кв. метров.

В принципе, удовлетворить потребность потенциальных покупателей в

производственных помещениях можно было бы за счет более активной продажи площадей, не задействованных на столичных заводах и фабриках. Но

собственники, в том числе и государство, пока очень неохотно избавляются

от неэффективно используемого имущества.

Особой популярностью у потенциальных покупателей, как впрочем и арендаторов офисных и торговых площадей в Минске, пользуются квартиры, расположенные в первых этажах домов вдоль проспекта Ф. Скорины и других ключевых магистралей города. Но удовлетворить спрос нечем, поскольку есть проблемы с выводом квартир из жилого фонда.

На рынке аренды нежилых площадей тоже произошли некоторые изменения, хотя и менее существенные. В первую очередь это касается структуры спроса на торговые помещения. Если в прошлом году потенциальные арендаторы активно искали площади под размещение компьютерных залов и парикмахерских, то сейчас появилось много заявок для организации магазинов по продаже аксессуаров сотовой связи. Это прежде всего связано с приходом в Беларусь МТС (Мобильные ТелеСистемы). Желающие открыть такие торговые объекты ищут помещения и в центре города, и в удаленных районах. Спрашивают площади от 50 до 100 кв. метров, но предложение таких объектов крайне ограниченно. Аналогичные по размерам нежилые помещения в центре и на главных магистралях города по-прежнему пользуются популярностью у туристических фирм, кадровых агентств, предпринимателей, продающих дорогие одежду и обувь, мебель, товары для дома и интерьера. Но и здесь наблюдается явный дефицит предложения.

Микрорайоны больше привлекают внимание тех, кто хочет открыть

парикмахерскую, тренажерный зал, медицинский кабинет, солярий. Реже стали

спрашивать помещения под размещение кафе и баров. Сократился и спрос на

аренду производственных и складских площадей. Кстати, склады - это единственный сектор рынка аренды, где спрос соответствует предложению.

На уровне прошлого года остался спрос на офисы. Критерии выбора -

наличие стоянки, телефонных линий и возможность получения

юридического адреса. В последнее время к этим требованиям прибавилось еще

одно - наличие отдельного санузла и помещения для кухни.

Ценовая ситуация практически не изменилась, за исключением разве что

торговых площадей в центре города. Поскольку в этом секторе рынка наблюдается самый большой дефицит предложения, арендодатели стремятся

сдать свою недвижимость подороже. В результате за последний год арендные

ставки по наиболее дефицитным торговым площадям сравнялись с офисными и достигли 10 долл. за кв. метр (здесь и далее - без учета платы за коммунальные услуги). Офисы, как и раньше, предлагаются за 10-15 долл. за кв. метр. Производственные помещения с отоплением сдаются по 5 долл. за кв. метр, без отопления - по 2,5-3, складские помещения соответственно по 4-5 и 2,5-3 долл. за кв. метр. Но это средние цены.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

04.11.2002

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 16

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 43/2002