Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Кто станет первым?

Серьезные зарубежные инвесторы придут на рынок коммерческой недвижимости Беларуси после того, когда здесь будет успешно реализован первый крупный инвестиционный проект. Такое мнение в интервью с корреспондентом «НБ» высказал Михаил Градович, управляющий директор компании Colliers International в Беларуси, которая первая и пока единственная среди международных консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости открыла свое представительство в нашей стране.

Приход Colliers International на белорусский рынок может говорить лишь об одном – о возросшем интересе к белорусскому рынку коммерческой недвижимости со стороны иностранных инвесторов. Но так ли это на самом деле и почему именно сегодня компания открыла свое представительство в Беларуси, мы решили уточнить у руководителя представительства Михаила Градовича.

- Безусловно, наш приход на белорусский рынок не случаен, - говорит М. Градович. - И первопричиной является действительно возросший интерес девелоперских компаний, работающих на рынках соседних государств к тому, что происходит в Беларуси. Кроме того, некоторые белорусские фирмы, заинтересованные в реализации проектов в Беларуси, также в последние год-полтора стали активно обращаться в наши офисы, расположенные в Вильнюсе, Риге, Москве. А там не всегда могут оперативно отреагировать на такие запросы. Во-первых, потому что специалисты компании в соседних странах не владеют спецификой ситуации на местном рынке, а, во-вторых, из-за того, что зарубежные офисы перегружены работой на своих локальных рынках. Это обусловлено тем, что сегодня на рынках коммерческой недвижимости стран Балтии, в России и в Украине происходит инвестиционно-строительный бум. В Москве, например, возросший спрос на наши услуги привел к тому, что среди клиентов образовалась очередь на обслуживание, несмотря на то, что в московском офисе работает более 130 человек (в минском представительстве пока только 5). Мы, безусловно, также планируем в перспективе расширять штат, но сначала необходимо понять, какие из пакета наших услуг наиболее востребованы на рынке Беларуси и, соответственно, грамотно выстроить политику по набору персонала. Мы также понимаем, что кроме того, что мы имеем возможность привлечения к работе над проектами в Беларуси наших зарубежных коллег, на белорусском рынке нужны местные специалисты, а их подбор и профессиональное обучение – это дело не одного дня.

- Говорят, что несколько лет назад компания поставила своей целью в год открывать как минимум по одному офису.

- Так и есть. География деятельности компании активно расширяется. Офис в Москве был открыт в 1994 году, в 1995 году – в Санкт-Петербурге. В Балтии мы стали работать с 2004 года, когда был открыт офис в Риге. Следующим стал Вильнюс. В начале прошлого года мы заявили о себе в Эстонии, открыв там офис. А в первой декаде марта этого года мы зарегистрировали наше представительство в Беларуси. Признаюсь, еще год назад вряд ли кто-либо из акционеров мог ожидать, что мы войдем в Беларусь так быстро, даже в нынешнем статусе – в качестве представительства. Естественно, мы пока только присматриваемся к местной ситуации, к тенденциям рынка, которые подсказывают, что на первом этапе следует особое внимание обратить на такие виды деятельности, как консалтинг и оценка. Конкретно для рынка Беларуси консалтинг – это разработка оптимальных вариантов развития земельных участков и концепций различных типов коммерческих объектов – торговых, офисных центров, производственно-складских комплексов, гостиниц. При этом, с учетом квалификации и опыта зарубежных специалистов, привлекаемых к работе над проектами в Беларуси, мы также просчитываем финансовые показатели предлагаемой нами модели, а также предлагаем альтернативные варианты развития. В дальнейшем же мы планируем трансформироваться в компанию, которая будет оказывать полный спектр услуг на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси: брокерские услуги, управление проектами, управление имущественными комплексами.

- А чем Вы можете объяснить такой неожиданно быстрый приход на белорусский рынок? Это как-то связано с теми договоренностями о реализации инвестиционных проектов, которые были достигнуты между правительствами Беларуси и Москвы в конце 2005 и начале 2006 года?

- Не совсем, хотя и этот момент весьма важен. Но в большей степени наше неожиданно быстрое появление связано с корпоративным видением акционеров компании Colliers International. Они прекрасно понимают, что так называемая точка насыщения рынка объектами в странах Балтии, несмотря на наблюдающийся сегодня инвестиционный бум, на каком-то этапе близка к достижению. И совсем не далеко время, когда наступит закономерный спад и в объеме и количестве сделок, и в размерах доходов от инвестирования в недвижимость. Белорусский же рынок в этом плане представляется совершенно нетронутым, с огромным потенциалом для деятельности любой компании. И мое личное мнение, хотя не хочу быть пророком, если мы здесь в серьез о себе заявим, сюда подтянутся и наши конкуренты из России и других соседних стран.

Пока же из международных консалтинговых компаний с мировым именем никто официально на белорусском рынке не представлен. Но рано или поздно они сюда придут. Просто все ждут, кто будет первым.

-- У первого рисков больше, хотя и возможностей конечно.

- В принципе, да. Эта фраза о рисках и возможностях отражает потенциал любого человека или компании, решивших вести бизнес в Беларуси.

- То есть, можно сказать, что белорусский рынок коммерческой недвижимости находится на той стадии, на которой находился рынок Центрально-Восточной Европы (например, Польши) лет десять назад?

- Как минимум. Хотя, я думаю, может быть, лет 10-12. Но у каждого рынка своя специфика. Сегодня, например, можно говорить о том, что по некоторым позициям они очень сильно контрастируют. Например, арендные ставки в Минске в секторе офисной недвижимости намного превышают показатели в столицах соседних стран, где уже произошло насыщение рынка объектами благодаря активному развитию сектора за последние десять лет. Так, если ставка в центре белорусской столицы в новом здании класса «В» по международным стандартам - 35-40 евро за кв.метр, то в Братиславе, Варшаве в деловых центрах класса «А» –10-12 евро. В той же Риге, где процесс насыщения сектора офисных помещений на самом пике, в лучшем бизнес-центре класса «А» ставка – 22 евро за кв.метр. И по мере появления новых аналогичных объектов этот показатель будет продолжать снижаться до уровня той же Варшавы. Так что в Беларуси и, в частности, в Минске в этом направлении еще работать и работать. Иными словами, рынок коммерческой недвижимости находится в самом начале пути своего развития. Поэтому мы здесь и сейчас.

- По моей информации, у вас уже есть несколько объектов, с которыми вы работаете в Беларуси. Что это за объекты?

- Пока их только два. Но комментировать их было бы слишком рано. Оба проекта, один из которых в регионе, находятся на самой ранней стадии реализации, когда только-только намечаются их очертания. И что интересно – оба одного профиля. Это как раз концепции оптимального использования земельных участков для размещения коммерческих объектов. К этому продукту сегодня есть интерес со стороны местных и иностранных компаний. Но непосредственными нашими клиентами стали в этот раз белорусские фирмы-застройщики. Их две, как я уже сказал.

- Думаю, не ошибусь, если скажу, что для успешного консалтинга на нашем рынке вам нужно обладать какой-то информационной базой и достаточно большой.

- Да, особенно когда дело касается брокериджа, т.е. посреднических услуг при сделках с объектами недвижимости (покупка, продажа, аренда). Но на этом этапе об этом продукте своей деятельности нам еще рано говорить. Если же нам сегодня необходима такая информационная база, например, для статистической части нашего консультационного отчета, то мы кроме собственных наработок используем аутсорсинг. То есть, обращаемся к местным операторам рынка коммерческой недвижимости, работающим на белорусском рынке уже несколько лет. Так, например, мы активно сотрудничаем с фирмой «Твоя столицаконсалт», другими компаниями.

- Каким будет второй продукт, который вы намерены развивать?

- Возможно, им станет инвестиционный консалтинг – весьма перспективное направление. В этом секторе уже работают несколько белорусских фирм. Мы же считаем наше предложение такого продукта сегодня несколько преждевременным. В Риге, Москве – да, это направление активно развивается, спрос огромный. В то же время не исключено, что к концу текущего года мы подкорректируем свою стратегию, если поймем что именно эту составляющую также следует выделить в приоритетную. В Беларуси своя специфика. Между тем замечу, что в последнее время все чаще встречаешься с людьми, которые готовы пересмотреть свое отношение к Беларуси. И пример этому показывают местные инвесторы. Им не зачем занимать выжидательную позицию, потому что они пришли к выводу, что нужно работать здесь и сейчас, а выжидательная позиция – дорога в никуда. И зарубежные коллеги, которые видят пример белорусских инвесторов, хотят повторить их путь, хотя конечно понимают, что им будет тяжелее, и барьеры вхождения на рынок для них будут выше.

- Когда все-таки к нам придут серьезные инвестиции?

- Думаю, они придут тогда, когда в Беларуси будет успешно реализован первый крупный инвестиционный проект. Как только это произойдет, придут все, кто умеет зарабатывать и считать деньги. Пока же иностранные компании только заявляют о своих серьезных проектах. Но кто будет первым – неизвестно. Что касается проектов на микроуровне, то примеры их реализации уже есть – скажем, завод компании «Хенкель» в Заславле по производству строительных смесей. Однако реализацию подобных проектов, весьма, кстати, успешных, нельзя рассматривать как начавшуюся тенденцию среди зарубежных инвесторов. Что же касается глобальных проектов, то компании с мировым именем пока только присматриваются к белорусскому рынку. А поскольку коммерческая недвижимость в последние годы развивалась во всех соседних странах очень динамично, то инвесторы не сомневаются, что в этом сегменте и на этом рынке в Беларуси можно заработать очень быстро и достаточно много – но только тогда, когда начнется массовый приход международных компаний в Беларусь, то есть когда наступит время «Ч». А наступит оно в свою очередь тогда (не боюсь повториться), когда появится первый пример успешной реализации крупного инвестиционного проекта.

- И последний вопрос. Компания Colliers International работает с крупными международными банками. Можно ли рассматривать ее приход в Беларусь, как теоретическую возможность для белорусских девелоперов с помощью компании получить кредит на реализацию проектов в Беларуси. Иными словами, можно ли рассматривать вашу экспертную оценку бизнес-проекта как некую гарантию для того же иностранного банка?

- Любой девелопер и соответственно любой наш клиент в первую очередь преследует цель – где найти ресурсы для реализации проекта. Некоторые из локальных компаний обращаются в Вильнюс, Ригу, где кредитные ресурсы дешевле по сравнению с теми, которые сегодня предлагаются на местном рынке. И некоторые международные финансовые учреждения уже готовы рассматривать кредитование проектов здесь, в Беларуси. Соответственно, возникает необходимость в независимой экспертной оценке бизнес-проектов.

Эту услугу мы как раз можем оказать. Наша оценка признается на международном уровне. Но я бы не назвал ее гарантией того, что клиент – белорусская фирма получит возможность финансирования, или финансирования по той же процентной ставке, что и аналогичная фирма в Риге или Вильнюсе.

- И все-таки, ваше присутствие здесь повышает реальные шансы белорусских компаний получить кредитные ресурсы у зарубежных банков?

- Мы не ставим это нашей задачей. Но поскольку мы заинтересованы в наиболее полном использовании заказчиком пакета наших услуг в каждом проекте в сфере коммерческой недвижимости, реализуемом в Беларуси, то мы таким образом прямо заинтересованы в реализации любого инвестпроекта. Поэтому нас сегодня без пафоса можно назвать одним из локомотивов привлечения иностранных инвестиций в страну. Понимая, что экспертное мнение Colliers будет иметь немаловажное значение при принятии отдельными инвесторами решения о реализации их проектов в Беларуси, мы начали свою деятельность с формирования базы данных, ведения аналитики по различным сегментам рынка, с тем чтобы квалифицированно выдавать свои прогнозы и делать экспертные заключения под именем Colliers.

Пройдя путь и имея опыт вхождения на рынки недвижимости России, стран Балтии, Украины, мы можем достаточно точно прогнозировать состояние и тенденции развития рынка коммерческой недвижимости Беларуси на ближайшие 5-7 лет, имея соответствующие модели и аналоги в соседних странах. В этом смысле Беларусь, имеющая свои характерные особенности, не кажется нам совершенно уникальной страной для развития нашего бизнеса и мы надеемся занять здесь свое место и добиться успехов на этом рынке.

Кроме того, своим присутствием в Беларуси мы хотим поднять планку уровня оказания консалтинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости, чтобы не только наши клиенты выиграли от сотрудничества с нами в полном объеме, но и наши конкуренты с оглядкой на нас совершенствовали качество и объем предлагаемых продуктов. Таким образом, от нашего присутствия на рынке потенциальные заказчики только выиграют.

Беседу провела и записала Марина СИРОТКО

21.05.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 19

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 20/2007