Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

У пригородного жилья есть резервы для роста

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » У пригородного жилья есть резервы для роста

За первых четыре месяца текущего года средняя цена предложения на частные дома в ближайшем пригороде Минска выросла примерно 18,5%. При этом в апреле спрос в этом секторе рынка недвижимости увеличился на четверть, а количество вновь поступивших в открытую продажу объектов снизилось по сравнению с мартом почти вдвое. Эти изменения специалисты связывают с озвученными в марте планами по присоединения Минского района к Минску, скачком цен на столичные квартиры и в меньшей степени с традиционными сезонными колебаниями.

В начале апреля прошла информация, что, по предварительным оценкам минских риэлтеров, спрос на дома в столичном пригороде увеличился с начала года в 2-2,5 раза. Даже высказывались предположения, что в этом секторе жилищного рынка следует ожидать в ближайшее время повторения сценария, который мы наблюдали в секторе столичных квартир в первом квартале года. Говорилось и о том, что столичные квартиры, по всей вероятности, поднялись до уровня, когда становится выгоднее приобретать жилье в пригороде и что именно рынок индивидуальных домов в ближайшем пригороде Минска в ближайшие полгода будет вести себя наиболее динамично.

Сегодня мы решили выяснить, насколько эти предположения обоснованны. На помощь пришли специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт". Эта фирма, как оказалось, первая среди столичных риэлтерских фирм приступила недавно к мониторингу рынка частных домовладений в Минском районе. К данной теме специалистов подтолкнул существенно возросший в последнее время интерес к рынку домов в ближайшем пригороде столицы, как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперских компаний, которые хотят иметь представление о структуре предложения, динамике спроса и цен. "Попытки анализировать вторничный рынок жилья в Минске делают многие. Но мало кто пытался проводить мониторинг на рынке домов в районе и в первую очередь ближайшем пригороде столице. Мы эту амбициозную задачу перед собой поставили и стараемся ее решать, - сказал в беседе с корреспондентом "НБ" Владимир Давидович, руководитель ОДО "Твоя столицаконсалт".

Всего в Минском районе 367 населенных пунктов, в которых проживают около 136 тысяч человек. Предложение частных домов на продажу очень разнообразное. Дома деревянные, кирпичные, из панелей и блоков, сборно-щитовые, разные по удаленности от Минска, по комфортности и прочим параметрам. И чтобы не запутаться в этом многообразии, специалисты для начала выполнили условное зонирование района: в пределах 15 км от Минской кольцевой автомобильной дороги - первая зона, от 15 до 30 км - вторая, более 30 км - третья. Это позволило уже на первом этапе выделить ценовую особенность: например, что цена предложения квадратного метра частных домовладений во второй зоне в среднем на 200 долл. США меньше, чем в первой, и примерно на столько же больше, чем в третьей. По мере удаления от Минска уменьшается и спрос на объекты.

Вторым шагом в работе стало проведение более тщательного мониторинга пока только в 15-километровой зоне (в ближайшем пригороде) с выборкой 7 населенных пунктов, которые пользуются наибольшим спросом у потенциальных покупателей. Это Колодищи, Валерьяново, Боровляны, Дроздово, Тарасово, Марьяливо и Ждановичи. В них расположены около 47-50% объектов, выставленных на продажу за первых четыре месяца текущего года в ближайшем пригороде Минска. Согласно данным Национального кадастрового агентства, предоставленных ОДО "Твоя столицаконсалт", на начало мая 2007 года среди выбранных 7 населенных пунктов по количеству зарегистрированных одноквартирных и блокированных жилых домов лидируют Колодищи, Боровляны и Жданович. Причем на их долю приходится около 3/5 всего объема анализируемого предложения в 7 населенных пунктах. Оба показателя не случайны. Потому что Колодищи, Боровляны и Ждановичи сформировались достаточно давно, в них расположены центральные усадьбы местных сельских советов, сконцентрирован основной рынок труда, они больше по площади и имеют более развитую по сравнению с соседними населенными пунктами транспортную и социальную инфраструктуру.

В ходе мониторинга также выяснилось, что сам объем предложения в ближайшем пригороде не так велик, как может показаться на первый взгляд. Общая площадь домов, поступивших в открытую продажу с начала года, составила чуть более 50 тыс.кв.метров (ориентировочно около 350 домов, если площадь каждого принять за 100-150 кв.м), в том числе около 27 тыс. кв.метров расположены в Колодищах, Боровлянах и Ждановичах. А цены предложения в 7 поселках выросли в среднем за этот же период на 18,5%. При этом более всего подорожало жилье в московском направлении - на 43,3%, менее всего - на 0,5% - в логойском (см. таблицу). Анализируя заявки, специалисты также установили, что в отличие от рынка квартир в Минске, где с начала года наблюдалось снижение темпов роста спроса (за 4 месяца - в 2 раза), интерес к частным домам в ближайшем пригороде увеличивался, и эта динамика продолжает сохраняться. При этом, начиная с марта темпы ежемесячного прироста предложения падают. Особенно сильно этот показатель сократился в апреле, когда в открытую продажу поступило почти в два раза меньше объектов, чем в марте. Например, в марте общая площадь нового поступления на продажу домов в Ждановичах составила около 1,5 тыс.кв.метров, то в апреле этот показатель оказался в 5 раз меньше. В Тарасово отмечено снижение в 3 раза, в Колодищах - в 2. А вот в поселке Марьяливо в открытую продажу не поступило с начала года ни одного объекта.

Еще одна интересная деталь была выявлена в ходе анализа количества зарегистрированных домовладений. Согласно данным Национального кадастрового агентства, самая большая доля зарегистрированной "незавершенки" оказалась в поселке Дроздово: из общего количества зарегистрированных частных домовладения около 6% - это законсервированные объекты незавершенного строительства. Не исключено, что эти объекты в ближайшее время могут быть выставлены на продажу. Ведь начиная с 1 января текущего года продать незавершенный объект можно только после прохождения процедуры госрегистрации объектов.

На следующем этапе работы над мониторингом специалисты намерены провести оценку предложения в ближайшем пригороде Минска и разработать классификацию предлагаемых на продажу объектов в зависимости от их потребительских качеств. "Пока же мы только подбираемся к тому, чтобы частные домовладения делить по качеству. На сегодня ситуация такова, что четко выделить определенный критерий, который позволял бы относить объекты к определенному классу, мы не имеем возможности. Предложение абсолютно разношерстное, дома разного уровня по комфортности и обеспеченности инфраструктурой, разных годов постройки и т.д. И даже называются по-разному", - заметила в разговоре с корреспондентом "НБ" Татьяна Недерева-Архипец, руководитель Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) ОДО "Твоя столицаконсалт". По словам собеседницы, в начале работы над мониторингом специалисты столкнулись с тем, что сегодня мало кто из работающих на этом рынке может сформулировать, чем отличается коттедж от индивидуального дома. Руководитель ИЦДС допускает, что на первом этапе придется взять за основу один критерий для разделения частных домовладений на классы - цену квадратного метра, как это сделали москвичи. Но то, что классификация объектов в этом секторе рынка нужна, уже не вызывает никаких сомнений, подытожила собеседница.

Информация, представленная экспертами, дает основание полагать, что в интересующем нас сегменте рынка набранные в начале года темпы роста цен сохранятся еще довольно длительный период времени. Квартиры в Минске подорожали до такого уровня, когда дома в ближайшем пригороде по стоимости квадратного метра оказываются для многих минчан более выгодным и самое главное более доступным по сравнению с покупкой квартиры способом улучшения жилищных условий. Можно также предположить, что в ближайшие три-четыре месяца активность покупателей будет ограничиваться преимущественно 15-километровой зоной. Но по мере уменьшения предложения и повышения цен в этом секторе Минского района потребители будут вынуждены расширить географию интересов, что в свою очередь подстегнет ценовую динамику в 30-километровой зоне. Естественно, в поле зрения покупателей будут попадать населенные пункты с лучшей экологией и более развитой инфраструктурой.

Специалисты ИЦДС, в принципе, не отрицают вероятность такого сценария, но делать свои прогнозы считают пока преждевременным.

НаправлениеСредняя цена предложения на рынке индивидуальных домов в 15-километровой зоне пригорода Минска на 1.05.07
долларов США/кв. мРост в % с начала года
Логойское727,00,5
Московское939,043,0
Молодечненское660,023,0
Раковское726,016,0

Марина СИРОТКО.

04.06.2007

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 5, за месяц 11

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 22/2007