Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

От кадастровой оценки к новой системе налогообложения

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » От кадастровой оценки к новой системе налогообложения

Специалисты Национального кадастрового агентства (НКА) завершили работу по переоценке кадастровой стоимости земель города Минска (первая кадастровая оценка в столице была выполнена несколько лет назад). Ожидается, что результаты оценки будут утверждены Мингорисполкомом в течение июля. Кроме того, до конца текущего года впервые в Беларуси будет проведена кадастровая оценка земельных участков, на которых расположены производственные и коммерческие объекты и которые находятся на внеселитебных территориях. А в 2011 году в Беларуси планируется осуществить переход на взимание земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Обо всем этом специалисты НКА сообщили на проходившем 9-10 июля международном семинаре "Кадастровая оценка коммерческих и промышленных земель, расположенных за пределами населенных пунктов".

От населенных пунктов к внеселитебным территориям

Для начала напомним, что в 2002 году в Беларуси был выполнен пилотный проект по кадастровой оценке земельных участков. За основу была взята украинская методика оценки. В том же году вышло знаменитое постановление правительства №1322, которое положило начало массовой оценке земель населенных пунктов и переходу тем самым на экономические методы регулирования земельных отношений. Постановлением был утвержден перечень городов, земли которых предстояло оценить до конца 2003 года, и дано поручение до 2005 года провести кадастровую оценку земель всех остальных населенных пунктов Беларуси.

В соответствии с этим поручением в течение 2003-2004 годов специалистами Национального кадастрового агентства была выполнена кадастровая оценка земельных участков в городах и поселках городского типа, в 2005 -- в сельских населенных пунктах, а в 2006 году -- земель садоводческих товариществ.

Но в процессе выполнения этой работы стало понятно, что у нас стоимость земли растет в некоторых местах так, как никто не ожидал. Ежегодный прирост цен на рынке в ряде городов и их пригородах составляет в среднем 40-50%. А поскольку качество кадастровой оценки определяется тем, на сколько близко кадастровая стоимость приближается к рыночной стоимости земельных участков, то началась переоценка земель. Например, в Минском районе вторичная кадастровая оценка земель населенных пунктов была выполнена в прошлом году (по состоянию на 1 января 2006 г.), а в текущем году аналогичная работа проведена в Минске по заказу Минского горисполкома (оценка осуществлялась по состоянию на 1 января 2007 года).

А до конца текущего года Национальному кадастровому агентству предстоит осуществить кадастровую оценку промышленных и коммерческих земель, которые могут быть в гражданском обороте и которые расположены вне пределов населенных пунктов. Такая работа будет проведена впервые в Беларуси.

Кадастровая оценка и платежи за землю

Следует также сказать, что если еще пять лет, когда массовая оценка земель была выполнена впервые, ее результаты вообще не использовались, то сегодня кадастровая стоимость учитывается при установлении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности (а таких у нас большинство), при продажи прав аренды земельных участков на торгах, при приватизации гражданами земельных участков, при ипотеке. Результаты кадастровой стоимости применяются оценщиками при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. А в 2011 году, как сообщил директор НКА Сергей Шавров, результаты кадастровой оценки планируется начать использовать для целей налогообложения, то есть, чтобы налог на землю зависел от кадастровой стоимости земельного участка, которая как уже было сказано выше определяется с учетом стоимости рыночной.

Сегодня налог на землю устанавливается исходя и нормативной цены на землю, которая почти не учитывает ценность участка на рынке, что во многом препятствует эффективному использованию земли. Причем если проанализировать результаты кадастровой оценки и нормативные цены, то можно сделать вывод, что нормативные цены во многих населенных пунктах оказываются выше рыночных цен. Следовательно, при переходе на взимание земельного налога исходя из кадастровой стоимости, налоговая нагрузка для многих землепользователей снизится. Там где нормативные цены и кадастровая стоимость примерно одинаковы, размер земельного налога не изменится. А для владельцев земельных участков, имеющих высокую рыночную стоимость, размер налога увеличится и существенно. И это правильно и с точки зрения экономической целесообразности, и с точки зрения социальной справедливости.

Рынок формальный и неформальный

Среди специалистов наверняка найдутся такие, которые скажут, что на внеселитебных территориях нет рынка коммерческих и промышленных земельных участков. А значит, и нет возможности выполнить кадастровую оценку так, чтобы ее результаты были максимально приближены к рыночной стоимости участков. И они будут правы, но лишь отчасти. И вот почему.

Специалисты, занимающиеся изучением истории возникновения и существования рынков как таковых, пришли к выводу, что рынки условно можно разделить на формальные и неформальные. Причем считается, что на рынке формальном нет вещей, которые, говоря простым языком, можно завернуть в упаковку и перевезти. На формальном рынке есть интересы и стоимость (цена) этих интересов. То есть на формальном рынке продаются не сами вещи, а интересы. Применительно к рынку недвижимости, в том числе земельных участков - это интересы в этой недвижимости. То есть, проводя кадастровую оценку, специалисты руководствуются тем, что стоимость интересов в собственности равняется стоимости интересов в долгосрочной аренде земельного участка или стоимости интересов в праве постоянного пользования застроенным участком. Потому что благодаря законодательству и благодаря неформальному рынку, продажа здания есть ни что иное как переход права на земельный участок. Плюс у нас еще есть статья 525 Гражданского кодекса (определение предмета в договоре продажи недвижимости), из которой следует: покупаешь-продаешь капитальное строение - в цене продажи (покупки) обязательно будет цена земельного участка. Как только все это у нас есть, то оценщик может выделить из общей стоимости объекта стоимость земельного участка. А это уже основа для кадастровой оценки, сказал на семинаре С. Шавров.

Плюс - для оценки имеется определенная инфраструктура. Это данные, содержащиеся в государственном земельном кадастре, едином государственном регистре недвижимого имущества и реестре цен государственного земельного кадастра. То есть формальный рынок земельных участков описан в этих трех ресурсах, они все работают и находятся в неплохом состоянии. И задача состоит в том, как сделать, чтобы сведения формального рынка земельных участков, которые содержаться в трех перечисленных выше ресурсах, были использованы для массовой кадастровой оценке, а результаты этой оценки оказались максимально приближенными к рыночной стоимости. Этот вопрос в Национальном кадастровом агентстве проработан и будет до конца года реализован, сообщил директор НКА.

Не вдаваясь в подробности, отметим лишь, что схема и принципы построения модели кадастровой оценки промышленных и коммерческих земель на внеселитебных территориях, которая была представлена на семинаре, вполне логичны, обоснованы и исключают появление нереальных стоимостных показателей. Эта модель была отработана на примере Минского района и полученные результаты не вызывают серьезных сомнений в правильности оценки. "Причем у данного подхода, - считают специалисты НКА и их поддерживают зарубежные коллеги, - есть невероятное достоинство. Оно состоит в том, что все что раньше сделано в части оценки земель населенных пунктов, можно использовать при построении модели оценки земель внеселитебных территорий". При этом исключается появление белых пятен на оценочной карте.

В Минском районе

Теперь несколько слов о первых результатах кадастровой оценки промышленных земель на внеселитебных территориях в Минском районе. При построении модели оценки использовались результаты кадастровой оценки промышленных земель (всего 2270 оценочных зон) в 362 сельских населенных пунктах района, произведенной на 1 января 2006 года, а также результаты оценки промышленных земель города Минска на 1 января 2007 года (всего 283 оценочные зоны), города Заславля на 1 января 2005 года (35 зон) и городского поселка Мачулищи на 1 января 2006 г. (22 зоны). Результаты оценки были актуализированы - то есть с помощью коэффициентов роста рыночных цен приведены к уровню цен на начало 2007 года. Для актуализации была проанализирована динамика цен на рынке за 2002-2006 годы.

Важно то, что в кадастровую стоимость земель населенных пунктов уже включены все рыночные факторы, которые способны влиять на результат оценки. Это и административный статус, и расстояние от районного центра (чем дальше от Минска, тем меньше кадастровая стоимость), и численность населения, расстояние до водоемов, наличие централизованных инженерных коммуникаций, удаленность от остановок железнодорожного транспорта и т.д.

Анализ динамики цен показал, что цены на земельные участки в Заславле и Мачулищах выросли в среднем за прошлый год на 43%. Это средний показатель, который будет уточняться при конкретной работе. При этом самый высокий показатель промышленных земель в сельских населенных пунктах доходит до 80 долларов США за кв. м, а основной массив земель находится в диапазоне от 5 до 50 долларах за кв. м (оценка выполняется в долларах и рублях) В Минске стоимость основного массива (80%) земель промышленности - от 100 до 200 долларов США за кв. м. В г.п. Мачулищи - от 25 до 45, в Заславле - от 5 до 13 долларов США. После совмещения всех этих результатов оказалось, что около 80 % кадастровых стоимостей промышленных земель в Минском районе, расположенных за пределами населенных пунктов, оказались в ценовом диапазоне от 5 до 50 долларов США/кв. м.

В процессе более детальной оценки будут учтены цены на конкретные объекты недвижимости, сведения о сделках с которыми имеются в регистре объектов недвижимости и соответственно в реестре цен.

Аналогичный подход будет применен и при оценке всех промышленных и коммерческих земель Беларуси, расположенных на внеселитебных территориях. Предложенная модель хороша еще тем, что она позволяет достаточно быстро определить кадастровую стоимость земельного участка, который будет сформирован и зарегистрирован уже после проведения кадастровой оценки.

На семинаре рассказывалось о технических подробностях, как то программное обеспечение, система координат, в которой строится оценочная модель, принципы составления гистограмм и их совмещения, определение ключевых оценочных точек и зон и т.д. Но рассказывать обо всем этом в подробностях да еще с использованием специализированных терминов вряд ли уместно в рамках предложенной публикации. Одно можно сказать, что в НКА работают грамотные специалисты, способные и, что еще более важно, желающие решать любые сложные задачи в области кадастровой оценки и регистрации недвижимости.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

23.07.2007

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 3, за месяц 16

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 29/2007