Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Рынок жилья: итоги первого полугодия

За шесть месяцев этого года цены на квартиры на столичном вторичном квартирном рынке жилья в среднем выросли почти на 60 %. Пока же на рынке – летнее затишье. Но, но как полагают специалисты, рост цен на жилье осенью может продолжиться.

Новый 2007 год преподнес немало сюрпризов для потенциальных участников рынка недвижимости. Начало года отмечено стремительным ростом цен на жилье. Так, уже в январе месяце квартиры в среднем подорожали на 6 %, а в феврале этот «разгон» цен продолжился и достиг к концу месяца 14 %. С наступлением весны цены на квартиры несколько замедлили свой рост, а уже в мае они подорожали примерно всего лишь на 3%. В июне рост цен на квартиры еще больше замедлился, и на рынке наступило летнее затишье. При этом надо отметить, что по итогам полугодия больше всего подорожали многокомнатные квартиры: 4-комнатные – в среднем на 70%, трехкомнатные – на 62 %, двухкомнатные – на 53% и однокомнатные – на 48 %.Так, если в начале 2007 года квадратный метр однокомнатной квартиры стоил в среднем 1370 долл.США, двухкомнатной – 1261 долл., трехкомнатной – 1195 долл. и четырехкомнатной – 1079 долл., то в начале июля квадратный метр однокомнатной квартиры стал уже стоить 2031 долл., двухкомнатной – 1930 долл., трехкомнатной – 1938 долл. и четырехкомнатной – 1839 долл. Таким образом к лету цены на однокомнатные квартиры «перешагнули» новый психологический рубеж – 2 тыс.долл.США за квадратный метр. При этом, если в январе и феврале более быстрыми темпами дорожали одно- и двухкомнатные квартиры, то начиная с середины марта быстрее стали дорожать многокомнатные - только в марте и апреле трех- и четырехкомнатные квартиры ежемесячно дорожали более чем на 9 %. И если в мае рост цен на однокомнатные квартиры практически прекратился, двухкомнатные в этом месяце подорожали приблизительно на 3 %, то трехкомнатные и четырехкомнатные поднялись в цене в среднем на 5 и 4,5 % соответственно. В итоге получилось, что за полгода многокомнатные квартиры подорожали больше одно- и двухкомнатных.

Что же предшествовало летнему затишью? О наметившихся переменах на вторичном рынке жилья риэлтеры заговорили еще во второй половине марта. Уже в марте месяце по сравнению с январем и февралем рынок стал «насыщаться» квартирами. Если в течение первых двух месяцев этого года квартиры в агентствах недвижимости продавались моментально, не успев появиться даже в рекламе, то в марте уже был выбор квартир и было что предложить покупателям. Это дало риэлтерам основания полагать, что ближе к лету ситуация на рынке жилья в столице стабилизируется.

Так оно и произошло. Перемены не заставили себя долго ждать. Как отметили все без исключения специалисты рынка недвижимости, в июне цены на квартиры стабилизировались, а на некоторое жилье даже несколько снизились. Так, например, если еще в апреле цены на однокомнатные квартиры выросли на 6 %, то в мае рост цен на них не составил даже одного процента. В мае по сравнению с апрелем наполовину замедлился рост цен и на двухкомнатные квартиры – с 7% в апреле и до 3 % в мае.

В настоящее время на квартирном рынке мы наблюдаем ситуацию, которая характеризуется увеличением предложения и уменьшением спроса, что, естественно, приводит к уменьшению стоимости квартир. К тому же платежеспособный спрос населения не беспределен, и постоянное повышение должно было рано или поздно сказаться на снижении объемов продаж, и как следствие - на падении темпов роста цен. Ведь цены, сложившиеся к маю, когда стоимость квадратного метра жилья однокомнатных квартир перешагнула свою очередную психологическую отметку в 2 тыс.долл., не подкреплены ни экономической ситуацией, ни благосостоянием основной части людей. Одним словом, наступило время, когда стало невозможно и бессмысленно покупать квартиры по таким ценам.

Не последнюю роль в стабилизации цен сыграл и фактор сезонности. Летом традиционно снижается покупательская активность, обусловленная отпускной кампанией, и люди, как правило, приостанавливают продажу или покупку квартиры.

Тем не менее, большинство опрошенных риэлтеров полагает, что с наступлением осени цены на жилье вновь начнут расти. Однако рост цен будет не такой стремительный, как в начале этого года. Квартиры, скорее всего, будут дорожать в пределах инфляции. Потому что, несмотря на «заоблачные» цены на квартиры, которые сложились на вторичном рынке жилья, явных признаков для их снижения все же не наблюдается.

Для сравнения отметим, что итоги первого полугодия на московском рынке недвижимости оставляют у специалистов двоякое чувство. С одной стороны, все 6 месяцев рынок находился в состоянии стагнации, которая началась еще с конца прошлого года, все это время доминировал отрицательный ценовой тренд. С другой стороны, несмотря на астрономическую стоимость столичного жилья и неоднократные разговоры и доводы о неизбежном падении цен, величина текущего снижения несколько смущает – в среднем всего несколько процентов за полгода. Так случится ли, наконец, настоящее падение цен на недвижимость или уже нет – этот вопрос по-прежнему остается самым актуальным как для покупателей и продавцов квартир, так и для всех профессиональных участников рынка недвижимости, пишет аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости».

Формальная статистика действительно отражает очень незначительное падение показателей. Так, индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, снизился по сравнению с концом 2006 года примерно на 3%. Гораздо заметнее коррекция цен за этот период по отдельным типам жилья и районам – до 5% - 8%. Как правило, это низкокачественное жилье в малопрестижных районах города, неадекватно переоцененное во время ажиотажа 2006 года. Еще существеннее оказывается величина так называемой скрытой коррекции – вернувшиеся на рынок скидки и торг под конкретного покупателя. Это может добавить дополнительные 5%-10% к снижению цены. В итоге коррекция стоимости по отдельным домам и квартирам может доходить до 10%-15% и даже до 20%, но это имеет отношение только к части рынка.

Одним из наиболее примечательных результатов первого полугодия оказывается разнонаправленность ценовых трендов в разных сегментах жилья. По данным аналитического центра www.irn.ru, при общей коррекции рынка вниз примерно в пятой части районов отмечается, напротив, рост цен, причем зачастую немалый – порядка 10% за последние 6 месяцев. Почти все эти районы относятся к центральному округу, в котором представлено по большей части дорогое качественное жилье.

Данное обстоятельство не является чем-то новым или необычным. О разнонаправленности ценовых трендов дорогого и типового жилья специалисты www.irn.ru отмечали еще в период прошлой стагнации 2004 года. Только на этот раз из-за более масштабного ценового скачка в 2006 году дифференциация рынка оказывается еще более заметной. Дорогой и более инертный сегмент жилья, отстававший по темпам роста в период ажиотажа, нагоняет свое сейчас и продолжает расти в цене примерно по 1% месяц, несмотря на общую стагнацию рынка. При этом забежавший вперед сегмент типового и зачастую низкокачественного жилья оказывается вынужденным испытать коррекцию вниз примерно в тех же масштабах (а по отдельным объектам и квартирам даже более). Подобное поведение рынка хорошо отражается приведенными ниже индексами стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья, а также их отношением – индексом расслоения рынка недвижимости.

Елена МАСЛОВСКАЯ

06.08.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 21

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 31/2007