Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

А до мечты - рукой подать, если преодолеть стереотипы

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » А до мечты - рукой подать, если преодолеть стереотипы

Создание фонда арендного жилья путем строительства многоквартирных домов для последующей сдачи в аренду однозначно приведет к снижению нынешних арендных ставок на частные квартиры и остановит ажиотажный рост цен и спроса на вторичном рынке жилых помещений в Минске, а возможно, и в областных центрах. Впервые такая мысль была высказана чуть больше года назад в газете "Недвижимость Белоруссии" (№23/2006), месяцем позже - в еженедельнике "Белорусы и рынок" (№27/2006). Сегодня идею строительства жилья для последующей сдачи в аренду озвучила на своих страницах газета "Советская Белоруссия" (№140/2007 от 31 августа), что не может не радовать. Потому что если какая-то совершенно новая идея освещается в государственных СМИ, значит, есть большая вероятность, что в скором времени начнется ее реализация.

Напомним, что в прошлогодних публикациях на указанную тему высказана мысль о том, что одним из самых серьезных факторов, провоцирующих нездоровый интерес к накоплению квадратных метров и создающих благоприятную почву спекуляции жильем, для удорожания аренды и покупки квартир, является отсутствие официального фонда арендного жилья и какого-либо госрегулирования арендных ставок на квартиры, сдаваемые в аренду собственниками и нанимателями. В качестве подтверждения приводится пример Германии и Франции, где действуют ограничения как на размер арендных ставок (которые для разных категорий жилья разные), так и на рост в течение определенного периода времени. В этих же странах, кроме того, жилье, которое не используется собственниками для проживания, а предназначено для сдачи в аренду, имеет отдельный статус, то есть относится к фонду арендного (доходного) жилья. Взаимоотношения между арендаторами и арендодателями, их права и обязанности определяются специальными правовыми актами, устанавливаемыми как на государственном, так и на местном уровнях.

В Беларуси арендный фонд есть, но весьма своеобразный. Это так называемые излишки жилья, которые собственники частных либо наниматели государственных квартир сдают бесквартирным гражданам. Формирование этого фонда носит хаотичный, бессистемный характер. Данный фонд не имеет официального статуса, по нему не ведется почти никакого учета. Сдавать квартиру в аренду выгодно, потому что есть очень высокий спрос со стороны населения. Причем для арендаторов нет альтернативы — они не могут снять, например, государственную квартиру по доступным арендным ставкам. Следовательно, цены на рынке аренды и условия диктуются собственниками жилья, которые к тому же в большинстве своем не платят подоходный налог на доходы, получаемые от сдачи этого жилья в аренду. А те, кто все-таки заключает договоры аренды (найма) и регистрирует их в налоговой инспекции, платят налоги, но их размеры не зависят от качественных характеристик сдаваемого жилья и, соответственно, уровня арендной платы. По сути дела, аренда жилья в Беларуси как раньше, так и сегодня является отчасти нелегальным бизнесом.

Но хуже того, что пока в Беларуси ничего не делается для формирования официального фонда арендного жилья, который существует во всех развитых странах. Есть социальное жилье, которое предоставляется отдельным категориям граждан по договору найма (той же аренды). Есть служебное, которое предоставляется на определенный период для отдельных категорий работников. Есть жилье, которое предоставляется в собственность на возмездной основе. А вот жилья, которое можно было бы арендовать, нет. В результате стоимость аренды в Минске на сегодня составляет от 4-6 до 7-9 и больше долл..США/кв. м.

А представьте себе, что произошло бы с сегодняшними ставками арендной платы в Минске, если бы в спальных районах города выросло пять домов по 100 квартир, которые предлагались бы в аренду не по 4-6 долл. за кв.метр в месяц, а по 2 долл. и деньги можно было вносить в белорусских рублях по курсу Нацбанка. Причем, заключив договор на 2 или 5 лет без права сдачи в субаренду, арендатор был бы уверен, что в течение этого срока ему не придется менять место жительства, а арендная плата будет прирастать не больше, чем на ежемесячный процент официальной инфляции.

Примерно о том же, правда без детализации, говорится в статье "Сдачи не надо?", которая опубликована в газете "Советская Белоруссия" 31 июля. "Идеей, которая еще не родилась" называет автор публикации идею строительства жилья для последующей сдачи в аренду. Здесь же он говорит, что в западных странах популярна такая практика, когда "строительная организация возводит многоквартирный жилой дом и полностью сдает его в аренду. Или же специализированная фирма занимается скупкой новостроек, для того чтобы заселить в них квартирантов. Доход от такого бизнеса не скорый, но надежный. Имеют свою выгоду и съемщики. За счет того, что квартиры сдаются «оптом», средняя цена получается ниже". И далее автор обращается к ряду специалистов с вопросом, а возможна ли у нас такая практика.

«Честно говоря, я впервые об этом слышу, - ответил журналисту "СБ" заместитель генерального директора по экономическим вопросам ОАО «МАПИД» Игорь Кузюкович. - Да и задачи у нашего предприятия другие. Мы стараемся обеспечить как можно большее количество граждан собственным жильем». «Мне лично неизвестны компании, которые намерены строить в Минске жилье в аренду. Возможно, дело в том, что окупаемость такого здания может составлять около десяти лет", — рассуждает в статье директор столичной фирмы «Интерьерстрой» Александр Билька.

И далее в публикации приводится упоминание о группе бизнесменов с Востока, которая, находясь не так давно в Минске с официальным визитом, якобы изучала возможность строительства жилья, правда элитного, для сдачи в аренду. Также в статье высказывается мнение, что "в этом вопросе важно не только считать экономику, но и учитывать психологический фактор. В США, например, миллионы людей всю жизнь проводят в съемном жилье и не комплексуют по этому поводу. У нас же крепок стереотип: жилье должно быть свое".

"Впрочем, в эпоху глобального мира стереотипы могут быстро меняться. И есть некоторые основания полагать, что тот, кто сегодня откроет новую нишу, лет через десять–пятнадцать окажется «в нужном месте в нужное время». Вопрос заключается в том, будет ли это государство, белорусский или иностранный бизнес?" - подытоживает автор статьи.

В этой связи хочется задать вопрос, а что мешает тому же Минскому горисполкому начать эксперимент под названием "строим квартиры для сдачи в аренду"? Ведь как это ни парадоксально, эту идею, правда пока только на словах, поддерживают некоторые чиновники в Совмине, Минстройархитектуры, Минэкономики и даже в Мингорисполкоме. Сторонники того, что надо создавать фонд арендного жилья, есть и среди депутатов Палаты представителей Национального собрания. Даже риэлтеры, которым, по идее, должен быть выгоден ажиотажный рост ставок на рынке аренды жилья, и те за то, чтобы этот рынок приобрел цивилизованные формы. Но почему-то до реализации дело пока не доходит.

Чиновники, с которыми корреспонденту "НБ" приходилось разговаривать на эту тему, как правило, называли две проблемы. Первая - надо менять законодательство, потому что тому же Мингорисполкому никто не разрешит сдавать жилье в аренду, тем более по коммерческим ценам, пусть даже и ниже сегодняшних рыночных. То есть надо вносить изменения в Жилищный кодекс. Вторая проблема - экономическая: где взять деньги на строительство таких домов, ведь срок окупаемости их в случае последующей сдачи в аренду составит не менее 10 лет.

Но все эти проблемы, как нам кажется, легко разрешаемы при желании. И тому подтверждением явились результаты первого квартирного аукциона, который состоялся в Минске 25 июля. Квартиры без отделки в панельном доме были выставлены в среднем по цене 900 долл.США за кв.метр, проданы примерно по 1800-2000 долл.США, превысив стартовые в 2 раза. При этом большинство участников - то есть около 200 человек из 263 - готовы были купить квартиры по цене в пределах 1500 долл.США/кв. м. И если бы на продажу были выставлены квартиры по цене 500-600 долл.США/кв.м, а продавцом выступил не "МАПИД", а Мингорисполком в лице столичного УКСа, цены продаж оказались бы не меньшими.

Заметим, что себестоимость строительства панельного жилья в любом месте г.Минска составляет около 500 (при нормальной рентабельности 600) долл. США за кв.метр. Именно по такой стоимости строит квартиры для очередников УКС Мингорисполкома. Так вот представьте себе, что из общего количество строящегося, например, в текущем году жилья, 100 однокомнатных квартир УКС выставил бы на аукцион (по однокомнатным доходность от продажи на аукционе выше, поскольку спрос и рыночные цены квадратного метра больше). 100 квартир площадью по 40 кв.метров при себестоимости пусть даже 600 долл./кв.м - это 2,4 млн.долл.США. Для столичного бюджета - это гроши, тем более что они вернулись бы в бюджет через 9-10 месяцев - это примерный нормативный срок строительства панельного дома. Продав 100 квартир на аукционе, пусть даже по 1800 долл.США/кв. м (это при самом скромном результате торгов, на рынке они стоят сегодня по 2000-2200 долл.США/кв. м), УКС вернет бюджету долг, одну треть денег направит на строительство следующих 100 квартир для продажи на аукционе и еще 100 квартир - для сдачи в аренду.

Деньги, которые будут выручены от продажи на аукционе второго 100-квартирного дома (или просто 100 квартир в разных домах), пойдут на строительство уже 300 квартир, половину (или допустим 2/3) из которых - для продажи на аукционе, половину (соответственно 1/3) - для сдачи в аренду. Что получится на выходе через 5 лет?

При этом не нужно забывать, что сдав первые 100 квартир в аренду по ставке 2 долл./кв.м тот же Мингорисполком будет ежемесячно получать около 8 тыс.долл.США (в год 96 тыс.долл.CША) арендных платежей и направлять их на строительство жилья, в том числе и на строительство инженерных сетей для новых жилых микрорайонов.

То есть для начала реализации пилотного проекта на базе УКСа Мингорисполкома нужна беспроцентная ссуда (беспроцентный кредит) в размере 2,4 млн.долл. и всего на каких-то 9-10 месяцев. А дальше вступает в силу закон арифметической прогрессии (формулу читатели, которые дружат с математикой, могут составить самостоятельно и даже прислать в редакцию).

Остается решить вторую проблему - внести дополнения и изменения в законодательство. Но для этого достаточно небольшого указа президента. А в нем - установить статус доходного или арендного (называть можно как угодно) жилья, определить для арендодателей (собственников) и арендаторов такого жилья правила игры, в том числе арендные ставки, ограничения по их повышению и обязать Мингорисполком и администрации областных городов приступить к реализации пилотных проектов. Причем начать финансирование и строительство пилотных домов (квартир) можно спустя месяц после выхода указа. А пока дома будут строиться (это около 9-10 месяцев), можно вполне успеть привести действующее законодательство в соответствие с данным указом.

Кстати, это один из способов без всяких административных ограничений, без больших финансовых вливаний реализовать многолетнюю мечту большинства белорусов и властей о снижении цен и арендных ставок на квартирном рынке.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

06.08.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 21

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 31/2007