Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Столичный рынок жилья медленно оживает

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Столичный рынок жилья медленно оживает

С наступлением осени на минском квартирном рынке наметились еле заметные перемены – рынок потихоньку начинает оживать после летней спячки. В сентябре отмечен рост цен на квартиры, но не более 1-2 %. Практически такими же темпами дорожало жилье и летом. Столичные риэлтеры и эксперты рынка предполагают, что в ближайшие месяцы на столичном рынке недвижимости не произойдет каких-либо значительных перемен, то есть падения цен вряд ли стоит ожидать, как и стремительного скачка вверх.

Похоже, бурный рост цен на столичные квартиры, который наблюдался в начале этого года, в нынешнем году больше не повторится. Рынок в настоящее время относительно стабилен. Цены на квартиры продолжают расти, то не более чем на 1-2 %. Похожая ситуация была и летом.

Тем не менее, за последних четыре месяца однокомнатные столичные квартиры в среднем подорожали на 3 %, двух- и трехкомнатные – на 6 % и четырехкомнатные – на 11 %. В среднем же рост цен на все типы квартир составил 6,5 %. Приблизительно настолько подорожали столичные квартиры только за один месяц январь. А в феврале этот «разгон» цен продолжился и достиг к концу месяца 14 %. С наступлением весны цены на квартиры несколько замедлили свой рост, и уже в мае они подорожали примерно на 3%. В июне рост цен на квартиры еще больше замедлился, и на рынке наступило летнее затишье.

Несмотря на летнее затишье, за 9 месяцев этого года все столичные квартиры заметно прибавили «в весе». Так, если в начале года средняя цена квадратного метра однокомнатных квартир составляла 1370 долл., то сегодня она составляет 2 089 долл. (рост 52%), двухкомнатных – 1261 долл. и 2019 долл. (рост 60 %), трехкомнатных – 1195 долл. и 2015 долл. (рост 68%) и четырехкомнатных 1078 долл. и 1926 (рост 78%) соответственно.

При этом отметим, что в августе преодолели свой новый психологический барьер в 2 тыс.долл. за кв.метр двухкомнатные квартиры, а в сентябре его достигли и трехкомнатные квартиры.

Отметим также, что если в начале года более быстрыми темпами дорожали одно- и двухкомнатные квартиры, но начиная с середины марта ситуация поменялась, и быстрее стали дорожать многокомнатные квартиры - только в марте и апреле трех- и четырехкомнатные квартиры ежемесячно дорожали более чем на 9 %. И если в мае рост цен на однокомнатные квартиры замедлился, а в июне и вовсе прекратился, то четырехкомнатные в июне продолжали еще стремительно дорожать (рост цен за месяц составил порядка 6 %), в июле-сентябре многокомнатные квартиры, как и одно- и двухкомнатные, дорожали в среднем на 1-2 %. В итоге получилось, что за девять месяцев многокомнатные квартиры подорожали больше, чем одно- и двухкомнатные.

Сегодняшняя ситуация на столичном квартирном рынке такова, что предложение квартир намного превышает спрос. Но если летом в агентствах недвижимости практически не было звонков от покупателей, и агентства недвижимости фактически заключали только эксклюзивные договоры, то сейчас рынок хоть и медленно, но начинает оживать. Как отметила в беседе Ольга Максимова, заместитель директора агентства недвижимости «Квадратный метр», в сентябре появились звонки от покупателей, и начали заключаться сделки купли-продажи. Тем не менее, сегодняшняя ситуация не вполне характерна для осени. Ведь осенью, как правило, на рынке заметно возрастает активность как покупателей, так и продавцов.

Специалисты связывают это с тем, что в этом году буквально с самого начала года и на протяжении всех зимних месяцев рынок жилья был очень активен, и цены на квартиры стремительно росли если не по часам, то по дням это уж точно. В агентствах недвижимости квартиры разбирались моментально, не успев появиться даже в рекламе, и мало кто из покупателей задумывался о их цене. Ведь шутка ли, только за первый квартал жилье подорожало более чем на 30 % - такого стремительного роста цен на квартиры в столице не было уже на протяжении пяти последних пять.

В марте накал страстей поутих, а летом и вообще затух. Видимо, у покупателей просто-напросто закончились деньги. Конечно, платежеспособный спрос населения не беспределен, и постоянное повышение должно было рано или поздно сказаться на снижении объемов продаж. Наступило время, когда стало невозможно и бессмысленно покупать квартиры по таким завышенным ценам.

Однако снижение темпов продаж квартир, которое к лету и вовсе свелось почти к нулю, никоим образом не повлияло на стоимость самих квартир – падения цен не произошло. Наоборот, сказала Ольга Максимова, продавцы, которым надо было продать свои квартиры, ни на один процент не соглашались снизить их цену. Они ждали покупателей. Более того, продавцы поняли, что выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимость, а не хранить их в банке.

Еще одна наметившаяся тенденция. На рынке заметно сократилось количество сделок с привлечением кредитных средств. И здесь в первую очередь сказывается «дороговизна» ипотечных кредитов. Если раньше чуть ли не каждая вторая сделка совершалась с привлечением ипотечного кредита, то сейчас покупатели поняли, что, взяв кредит, они попадают в многолетнюю кабалу. Возможно, снижение с 1 сентября ставки рефинансирования приведет к конкуренции между коммерческими банками, и они снизят ставки по ипотечным кредитам. Потому что сегодня ставки под ипотечные кредиты неоправданно высокие. И кто способен выплачивать не только кредит (учитывая сложившуюся стоимость квартир), но еще и проценты по нему?

В ближайшие месяцы, говорят риэлтеры, вряд стоит ожидать падения цен на квартиры, как, впрочем, и того, что они стремительно начнут расти. Ведь сегодня на рынке огромный выбор квартир. Возможно, наступит определенная стабильность, когда соотношение продавцов и покупателей выровняется.

Москва: стагнация закончилась

Итоги сентября окончательно подтвердили факт завершения стагнации на московском рынке недвижимости. Активность покупателей вернулась в нормальное русло, а ценовые показатели пусть и незначительно, но вновь поползли вверх. Не заставили себя долго ждать и крайне оптимистичные прогнозы о начале нового двукратного роста цен на московские квартиры. Однако есть или реальные основания для подобного оптимизма?

В сентябре московская недвижимость отыграла несколько ценовых пунктов у происходившей в первой половине 2007 года коррекции стоимости жилья вниз. По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на жилье в столице вырос на 0,2% и составил 4065 пунктов. Прирост цен по отдельным категориям квартир и в отдельных районах составил порядка 1%. Казалось бы, цены на квартиры в столице действительно пошли вверх, однако, формальная статистика далеко не всегда отражает реальное положение дел.

Как уже отмечал аналитический центр, московский рынок недвижимости продолжает оставаться долларовым. Примечательно, что с конца августа по конец сентября доллар потерял примерно 70 копеек (с приблизительно 25,7 до 25 рублей за доллар), или почти 3%. Получается, что при росте долларовых цен на недвижимость в сентябре на уровне долей процента или на 1%, реальная стоимости недвижимости с учетом снижения доллара все равно оказывается в минусе.

В этом свете становится понятным механизм повышения ценников на московские квартиры в сентябре. В условиях падения курса доллара продавцы, разумеется, увеличивают долларовые цены на квартиры, что и приводит к формальному росту показателей. Если же цена изначально была завышенной, то ее оставляют прежней, обеспечивая таким образом неявную коррекцию реальной стоимости объекта вниз при формально неизменной цене. Или же цена на квартиру фиксируется в рублях, а при пересчете в долларовый эквивалент при попадании в базы данных формально оказывается выше, чем ранее, за счет снизившегося курса доллара.

В результате возникает резонный вопрос – а происходит ли сейчас реальный процесс повышения стоимости московской недвижимости, или нынешние небольшие плюсы в статистике – по большей части формальность? В этом свете примечательна динамика рублевых цен на недвижимость, публикуемую журналом о недвижимости Metrinfo.Ru. Наглядно видно, что рублевые цены на недвижимость скорее испытывают колебательную динамику, нежели идут вверх.

Неоднозначная картина складывается и с динамикой цен по классам жилья, округам и районам Москвы. Изменение среднего уровня стоимости по категориям квартир не выявляют какой-либо системы, а скорее представляют собой незначительные конъюнктурные вариации. Это опять же отражает скорее «бурление» цен на рынке в условиях неопределенности тенденций, чем какой-либо ярко выраженный тренд.

Как отмечалось на семинаре аналитического центра www.irn.ru, прошедшем на выставке в ЦДХ, на текущий момент заметное подорожание жилья в столице представляется маловероятным. До конца года стоимость московских квартир будет оставаться примерно постоянной (если не брать во внимание незначительные вариации цен в пределах нескольких процентов). Возобновление роста цен на квартиры если и возможно, то в следующем году, причем его темпы, очевидно, будут не столь высоки, как в прежние годы. По мнению сотрудников www.irn.ru, - на уровне инфляции, или чуть выше, т.е. порядка 10-20% в год.

Киев: застройщики против экспертов

Отток покупателей с киевского рынка жилья негативно сказался в первую очередь на небольших риэлтерских компаниях. В них количество сделок приближается к нулю, а в крупных агентствах недвижимости число продаж снизилось вдвое. При этом если цена квартиры составляет, например, 130-150 тыс.долл., то заключить сделку удается порой лишь при условии предоставления скидки в пределах 10-15 тыс.долл. Эксперты отмечают, что граждане, купившие квадратные метры в начале лета этого года, уже успели потерять как минимум 10 тыс.долл.

Подобная тенденция имеет место и в других городах. Так, в Одессе средняя стоимость жилья в I полугодии снизилась на 16,5%. При этом Ассоциация риэлторов Одессы констатирует, что покупательская активность по сравнению с прошлым годом упала до 40%. Небольшие города также не остались в стороне - цены в Ужгороде снизились до 2,7%, в Луганске - до 5%.

Первой «ласточкой» возможного обвала стал «выброс» застройщиками на рынок недвижимости квартир, которые традиционно оставляют до худших времен. Малогабаритное жилье эконом-класса продается быстрее, нежели более дорогие квартиры, и вывод «главных козырей» строительных компаний специалисты объясняют попыткой избавиться от дешевеющих активов.

Еще один факт, внушающий надежду, что цены значительно снизятся, - правительственная инициатива по отмене НДС со строительства и монтажа. Министр регионального развития и строительства В. Яцуба отметил: «В Украине сегодня со строительства три раза снимают НДС. Так дальше продолжаться не может». Эксперты отмечают, что подобные меры будут способствовать снижению себестоимости стройки, и, как следствие, падению стоимости жилья.

Постоянно растущие цены на стройматериалы - одна из причин повышения стоимости жилья. Чтобы удержать расценки на стройпродукцию, государство инициирует производство данных ресурсов в Украине. Кроме того, министерство регионального развития и строительства планирует создание Ассоциации производителей строительных материалов, способствующей развитию данного рынка.

Учитывая экономическую нестабильность и шаткость любых других бизнес-вложений, рынок недвижимости до недавнего времени позиционировался как чуть ли не единственная альтернатива доходных инвестиций. Но с каждым днем становится все менее выгодно вкладывать деньги в квадратные метры. Такой несложный бизнес, как депозитные вклады, пишет бизнес-портал ugmk.info, становится все более привлекательным по сравнению с приобретением жилья. Так, «отдав» 100 тыс.долл. под 9% годовых, можно получать ежегодный доход в 9 тыс.дол. При этом сдача квартиры в наем, купленной за аналогичную стоимость, вряд ли будет, иметь такой же КПД. Кроме того, затраты на ремонт и амортизацию жилья еще более снижают рентабельность такого вида бизнеса.

Среди причин повышения стоимости жилья эксперты называют резкий скачок цен на землю вблизи Киева, в свое время всколыхнувший столичный рынок недвижимости. Однако, отмена моратория на продажу сельхозземли, инициируемая президентом, приведет к резкому выбросу на рынок большого количества потенциальных стройплощадок, что также может способствовать снижению цен на киевские квартиры.

Также наметилась тенденция ухода застройщика с перегретого киевского рынка в более перспективные регионы. При этом киевские застройщики все чаще устремляют свои взоры на пригород Киева. Сегодня цена среднестатистической трехкомнатной квартиры приближается к стоимости такого же среднестатистического коттеджного домика. Европейский стиль загородной жизни становится все более популярным: киевляне при равных ценовых условиях предпочитают собственный дом за городом, а не жилплощадь внутри мегаполиса.

Впрочем, строительные компании продолжают заявлять о новом скачке цен в ближайшее время. Стоит отметить, что такого же стремительного роста стоимости ждали и в августе (после июльской стагнации), и в сентябре, однако цены не только не выросли, а напротив стали снижаться.

Елена МАСЛОВСКАЯ

08.10.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 22

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 40/2007